计
纳
组
组
人员配置和岗位描述
序号 部门
职务
人数
岗位职责
招商主管
2名
负责商家进场管理及招商租务工作，商铺转让工作、补位招商，具体实施商业物 业管理方案
1
运营部
负责商家的内部管理，受理商家的咨询、投诉，统筹安排预、特约服务，办理各
客服主管 2名 类证卡，商家档案的收集整理、区域市场营销活动的执行等;负责项目电子商务工
销售、招商提成收入
工作内容图示说明
①
前期介入阶段
商
管
工 作
②
正常管理阶段
三
个
阶
段
③
跟进控制阶段
前期介入阶段
主要工作内容
业态规划和商业布局优化 商铺交验 经营管理咨询和答疑（销售促进） 商业经营管理调查 （销售促进和项目提升） 后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度 人员组织控制等各项事宜
正常管理阶段
增加营销活动力度，增加商户储备，调整经营思路； 销售环节明确业态规定和经营权收回的法律责任，增 加控制手段，强化招商，加强宣传推广；
提升管理服务水平，帮助商户提高销售，适度控制管 理费减免优惠，减少工程环节质量问题；
协助主力商家成功经营，完善服务，资源整合；
充分估计代收代缴费用的衍生和损耗，防止偷漏情况；
呈辉工艺文化城 （中国）有限公司
委 托 合 同
中工美商务管理 （苏州）有限公司
租赁合同
租赁经营者
管理模式的五个统一
统一经营主题 统一服务管理 统一招商管理 统一营销管理 统一物业管理
即统一项目的业态规划和商品布局。
即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客 户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户 经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩 序，并以此提升项目认知度。
会计
1名 经营活动中费用开支的控制；整体费用的控制；整体运营成本的控制；
经营模式
➢ 盈利模式 ➢ 管理模式 ➢ 风险和应对措施
盈利模式阐述
主要盈利渠道分析：
1、管理费 2、广告位发布费
（外立面和商业街内部广告位）3、场地使用费来自（商业街内外公共场地部分）
4、租赁和转让
（有偿委托和转让中介收费 ）
5、活动赞助费用
年份 指标
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
商户入驻率 70% 商铺开业率 60% 招商达成率 65% 服务满意度 75% 费用收取率 70%
会员数量 4000
1期85% 1期70% 75% 80% 80% 5000
2期70% 2期60% 85% 85% 80% 10000
2期85% 2期70% 90% 95% 85% 10000
某某新天地
成立的意义
提升某某公司商业项目的后期运营和管理 促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发
经营定位
服务 提供完备的商业
为核心定位，
辅以商业咨询和适度的商业管理。
定位说明
商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控 制。其核心定位为：运营管理。
例如：传统百货商场，核心定位是业态的布局、控制、销售环节掌控等重要内 容，辅以商业服务。
经营范围
• 主营：
商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策划、商业企业 开店指导、商业推广活动、营销策划、商业代理招商、物业 租售代理、各类广告设计、制作、发布等。
• 兼营：
糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、化妆品、家电 、照相器材、通讯器材、服装、鞋帽、皮具、箱包、饰品、 玩具、床上用品、运动器材、文化用品、办公用品、电子产 品、百货等
盈利模式阐述
6、刊物宣传收费
(DM、内刊和会员刊物等)
7、培训讲座收费
（举行消防、工商、投资等讲座）
8、自营项目收入
（自营商铺的收入）
9 、代理厂商公关活动策划执行收费
（例如：新品推介会/酬宾会等）
10 、代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费
（商户自行制作的宣传物品等）
法律关系
业主
委托合同 返租合同
其中由策划部和运营部组成的商业服务部分是整个管 理公司的核心运营机构。公司组织结构采取扁平化的管理 体系，便于市场的快速反应和相互配合。商管公司下面直 接设置职能部门，部门下设专业组，专业组直接管理所有 商户。
组织结构图
总经理
策
运
划
营
部
部
策平 划面 组组
招客 销 商服 售 组组 组
办
财
公
务
室
部
会
出
即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费 调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态 控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。
即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流， 举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播 文化资讯的平台
即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护 保养，营造舒适的购物休闲环境
管理职能
运营管理
1、经营行为管理 2、消费行为管理
1、经营行为管理
主要内容：
①商户档案管理；②建立评估体系，对商 户进行等级评定；③建立商业经营的各项 规章制度；④建立和完善商业经营的各种 流程；⑤代办服务：工商税务等证照的办 理；⑥特约服务：商务、中介、委托等有 偿服务；⑦租金等费用收缴；
2、消费行为管理
因此，通达新天地商业管理公司的核心定位只能是：商业服务
经营战略
• 长期战略 通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为 集团公司商业地产项目的开发提供支持和服务。并在商业 地产经营领域内努力探索成功的，可复制的模式。
• 短期目标 围绕前期策划公司开展主力店招商工作，积极配合和支持项 目一期的销售工作。实现项目一期成功销售。
8万平方米 65% 75% 65% 55% 55% 500
收入指标
2012年3月至2013年3月
指标
金额
市场管理费
广告位发布费（外立面和商业街内部广告位）
租赁和转让（有偿委托和转让中介收费 ） 自营项目收入（自营商品销售的收入）
代理作商户设计制刊物、DM、宣传物品等、收费 代理商户公关活动策划执行收费（如：推介会/酬宾会）
重点工作流程
商铺交验流程（交房验收） 商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理） 商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等） 商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防） 商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等） 公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控） 投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等） 退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）
主要职能
• 四大职能
市场 招商 销售 管理
市场职能
1、入驻商家现阶段经营对策辅助； 2、区域市场、竞争对手的调查分析； 3、旺市商业应对策略的制订； 4、项目对外关系的协调和维护； 5、下阶段营销推广和商业活动的策划组织和执行。
招商职能
1、一期一阶段开业后的补位招商（包括项目业主 的商铺转让、经营者的转租等）；
2、商家的储备工作； 3、不同业态商家的合理布局及引导； 4、招商政策的进一步调整与细化。
销售职能
1、加强行业、产业特性分析，引入“领头商家”带动群体销售； 2、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备
实力的业主或经营者“嫁接”和导入产业链上下游“追随 者”； 3、协助入驻商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目 所处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率； 4、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整 经营业态和策略；
2
策划部
员维护、项目广告位管理等等;
其中平面1名，负责项目促销广告的设计、VI系统的设计之行和维护，项目商业 平面设计 2名 形象设计，项目报纸、传单、报媒的设计制作等等；卖场美工1名，负责POP书
写，卖场包装陈列、美化等；
后勤支持 1名 办公物品、促销活动物料准备、安全维护、政府关系等；
3
办公室
人事管理 1名 人员培训、人员任免、薪资福利等；各类商户档案、合同、管理文本制作管理；
大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经 营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。
究其根本原因是：产权+经营权的高度统一或经营权的高度集中
而对于我们现状而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者 手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，短期收回部分经营权。
主要工作内容
项目区域市场的分析、评估 项目区域市场的商家管理、调整 项目区域市场的升级管理 项目区域市场的日常管理
跟进控制阶段
主要工作内容
管理工作质量的监控 管理品质的评估及创新
工作范围的界定
1、招商方面：
商管公司将根据现有人力配备独立开展招商工作。并大力配合和辅助前 期策划公司的招商工作，重点参与客户洽谈，参加招商推介会等；
招商政策
1、争取政府对文化城商户的税费减免优惠、返税政策支持； 2、争取政府专项资金扶持及科技创新和商业创新的扶持； 3、垫付装修费（如，提供装修费2000元/平米的5年低息贷款。） 4、共享客户资源（公司打造会员组织，招募会员形成固定客户群体）； 5、打造统一的电子商务平台（针对全体商户，提供网络平台，拓宽营销渠 道） 6、送外墙外立面广告位使用权（外立面广告位置赠送给商户，具体赠送标 准及办法，可根据招商的具体情况而定） 7、广告宣传同步免费送（对外的整合媒体计划：电视媒体/主流平面媒体报 纸软硬广/主流广播电台/DM刊夹寄等） 8、试营业期间减免管理费（建议在试营业阶段实施减免物业管理费的优惠 政策，进一步降低商户的经营风险，以帮助商户渡过开街前期的难关）。