分为自主物业管理和外包物业管理协调 他营财务管理和自营会计核算两块
自营部分的进销存和出租经营的进销存管理 协助 采购、销售、仓储各一名
经营模式
➢ 盈利模式 ➢ 管理模式 ➢ 风险和应对措施
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盈利模式阐述
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主要盈利来源（前期建议免费）
1、管理费
2、广告位发布费（外立面和商业街内部广告位） 3、场地使用（商业街内外公共场地部分） 4、租赁和转让（有偿委托和转让中介收费 ） 5、活动赞助费用 6、刊物宣传收费(DM、内刊和会员刊物等) 7、培训讲座收费（举行消防、工商、投资等讲座） 8、自营超市部分收入 9 、代理厂商公关活动策划执行收费
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市场职能
1、项目商家经营情况审核； 2、区域市场、竞争对手的调查分析； 3、商业应对策略的制订； 4、项目对外关系的协调和维护； 5、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行；
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招商职能
1、项目业主商铺招租、转让、经营者的转租等； 2、项目开业后的补位招商； 3、商家的储备工作； 4、对入驻商家进行评估工作；
▪ 短期目标 培育商业氛围，加快商业物业销售进度，推进住宅物业成功开发。
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经营范围
▪ 主营：
商业经营管理服务、商业项目策划、商业企业开店指导、商业营销策 划推广、商业代理招商、物业租售代理、各类广告设计等。
▪ 兼营：
烟酒百货、文化用品、办公用品等
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主要职能
1、市场 2、招商 3、销售 4、管理
计
来
纳
主
结
员
管
算
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人员配置和岗位描述
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
部门 招商部
商管部
企划部
行政部
物业部 财务部
超市经营部 （待与上海华 联深入沟通后 确定）
职位
经理 主管 经理 主管 客服 经理 设计主管 经理 主管 主管 经理 主管 出纳 经理 经理助理 主管 收银员 营业员
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销售职能
1、协助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所 处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率；
2、提供营销专业培训和知识讲座，提高商家的市场竞争力，保 持营业收入稳定提升；
3、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整 经营业态和策略；
4、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备 实力的业主或经营者“嫁接”和导入新的商业理念和模式；
金港城市广场
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成立商业运营公司的意义
通过统一运营管理，将金港城市广场打造成六安东部 新城商业中心，从而提升本项目住宅物业和商业物业 价值，促进整个项目的稳步有效开发。
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经营定位
服务 提供完备的商业
为核心定位，
辅以适度的商业管理和小规模自营。
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经营战略
▪ 长期战略 通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为母公司 地产项目的开发提供支持和服务。并在可能的情况下，为母公司今 后商业地产经营探索一个可复制的模式。
（例如：新品推介会/酬宾会等） 10 、代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费
（商户自行制作的宣传物品等）
管理模式阐述
业主
金港房地产开发公司
委托合同 返租合同
委 托 合 同
租赁合同 金港商业运营公司
租赁经营者
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管理模式的五个统一
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统一经营主题 统一服务管理 统一招商管理 统一营销管理 统一物业管理
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组织结构图
董事长 总经理
行政部经理
招商部经理
商管部经理
企划部经理
物业中心经理
财务部经理
超市经营部经理
行
农
超
街
农
超
街
客
策
安
设
保
主
出
超
政
文
超
市
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超
市
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பைடு நூலகம்
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管
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接
播
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员
会
往
出
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人数
1 2 1 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 3 4 若干
说明（职责详见岗位职责） 前期农超、卖场、主力百货店以及街铺招商 分为两个主管小组 经营行为管理和消费行为管理两大块 分为农超、超市百货店、街铺三个主管小组
商业活动策划，市场调查竞争对策、外联公关等 平面和形象两块设计，建议设计业务外包。 行政后勤和人力资源
即统一项目的业态规划和商 品布局。 即为商户提供专业的服务咨询；统一设立 总服务台，提供客户服务提升项目服务水 平；对商户经营行为、商品和服务质量进 即行前必期要通监过督销，售保环持节良捆好绑经合营同秩或序协，议并，以此 基提本升实项现目项认目知统度一。招商管理，包括统一 业 约即 造态 等统 气控 管一 氛制 理策 吸， 内划 引统 容全 客一 。年 流品的 ，牌系 举审列 办核营大，销量以策的及划有统活文一动化租，内营涵 并特聚人气的活动，使商场成为传播文化 即资统讯一的进平行台项目建筑内外空间、环境管理 及设备设施的维护保养，营造舒适的购物 休闲环境
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管理职能
运营管理 物业管理
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1、经营行为管理 2、消费行为管理 1、自主物业管理 2、外包物业管理协调
1、经营行为管理
主要内容： ①商户档案管理；②建立评估体系，对商户进行等级评 定；③建立商业经营的各项规章制度；④建立和完善商 业经营的各种流程；⑤代办服务：工商税务等证照的办 理；⑥特约服务：商务、中介、委托等有偿服务；⑦租 金等费用收缴；
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2、消费行为管理
主要内容： ①宣传促销管理；②建立和完善项目VI系统；③经营秩序 和公共安全管理；④退换货、投诉等售后服务管理；⑤助 学、文化等公关公益活动；⑥“城市广场贵宾卡”会员的管 理和维护；⑦项目电子商务平台的管理和维护；
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组织架构
商业运管公司的组织架构主要分为四大板块：商业服务部分 （包括策划促销和商户管理以及前期招商）、行政财务、物业服务、超 市经营等公司运营部分。其中由企划部和商管（含前期招商） 部组成的商业服务部分是整个商业运管公司的核心运营机构。 公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和 相互配合。商管公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组， 专业组直接管理所有商户。