第一部分 资产评估理论
一、资产评估定义与功能 二、资产评估的六大要素 三、资产评估的目的与主客体 四、资产评估标准
第一部分 资产评估理论
五、资产评估假设与价格计量 六、资产评估的特点与原则 七、资产评估报告 八、资产评估操作程序
一、资产评估定义与功能
即由评估机构根据特定目的，遵循客观经济规 律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科 学的方法，对资产的现实价格进行评定和估算的过 程。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。
三、资产评估的目的
1、以资产交易为目的的评估 2、融通资金 3、资产保全 4、资产清算 5、咨询服务 6、税收 7、国家征用土地和房产
三、资产评估的主体
指从事资产评估的机构与专业评估人员。
1、资产评估机构 ——评估机构必须具有省级以上 国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书。
2、资产评估人员 ——必须具备的条件
指数关系
（二）重置成本的计量方法
指数关系
被评估资产重置全价 功能价值指数
参照物资产价格 被评估资产功能 参照物资产功能
（二）重置成本的计量方法
4、统计分析法——根据统计原理，抽样选 择有代表性的资产，估算其重置成本， 依据资产的原始成本，来推算全部资产 的重置成本，适用于企业整体资产评估。
规模效益指数
（六）重置成本法的适用范围
被评估资产的现行市价与历史成本相比有较大的提高； 被评估资产，尤其是生产设备的固定资产出现较大的无形损
耗； 被评估资产的使用效益有较大提高。 被评估资产的折旧额与资产的自然有形损耗不相吻合； 被评估资产的帐面历史成本欠实，甚至找不到历史成本资料
公式：
某类或总体资产重置成本
某类或总体资产原始成本
某类抽样资产重置成本 某类抽样资产原始成本
（三）有形损耗的计量方法
1、观察法——成新率法
被评估资产的有形损耗 =重置成本 （1-成新率）
成新率指一项资产的新旧程度的百分比。 其确定有两种方式：
直接观察法 结构加权平均法
（三）有形损耗的计量方法
资产评估报告的正文部分内容
1、资产评估机构 2、委托方及资产占有方 3、评估目的 4、评估范围和对象 5、评估过程 6、评估原则 7、评估依据 8、评估方法 9、评估基准日 10、评估结果
11、评估结果有效期 12、评估基准日后的调整事项 13、评估结果有效的其他条件 14、资产评估报告的使用范围 15、其他需要说明的有关问题 16、签名盖章 17、评估报告提出日期
现行市价标准——是指资产在公开市场上的售卖价格。 收益现值标准——是根据资产未来预期获利能力的大小，以适当的
折现率或本金化率将未来收益折成现值收益。
清算价格标准——是指在非正常市场上限制拍卖的价格。
资产评估标准的选择
根据上述要求选择评估标准，大致有下列几种类型
以资产保全、补偿为目的的——重置成本标准 以资产纳税为目的的——重置成本、现行市价等标准 以所有权变更为对象的——收益现值、或重置成本、现行市价标准。 企业清算和破产清理中的——清算价格标准。
学习目的和要求
本课程是一门实务性较强的课程,重点是掌 握资产评估的各种基本方法，学会运用资产评估 的方法对各种资产评估业务进行科学合理的评估。
主要教学内容
资产评估目的、标准、假设 资产评估特点、原则 资产评估基本方法 机器设备评估实务 房地产评估实务 无形资产评估实务 整体资产评估实务 资产评估操作程序及资产评估报告
资产评估报告的附件部分内容
评估详细说明 资产负债表和损益表 资产评估一览表 资产、负债及所有者权益一览表 各类资产负债评估结果汇总表 各类资产负债清查评估明细表 对整体企业进行分析验证评估的情况 重要资产的产权证明文件 评估机构资格证书复印件 其他文件资料
评估说明的内容
评估说明使用范围的声明 进行资产评估有关事项的说明 资产清查核实情况的说明 评估依据的说明 各项资产负债的评估技术说明 整体资产评估方法验证说明 评估结论及其分析
被评估资产重置全价 =被评估资产帐面原值 ×评估基准日价格指数/原购置时日价格指数
（二）重置成本的计量方法
3、功能系数法 通过选择同类功能的资产作参照物，根据资产功能
与成本的内在关系，类推被评估资产重置成本的一 种方法。 功能与成本的关系
线性关系P=AF+B——用最小二乘法求解A、B，然后代 入公式求出P。
t
当n , 上式为
R0
1 g rg
（二）收益现值法的计算方法
收益不稳定的情况
前期收益不可能按固定比例增长，而存在 波动情况，只在后期才有可能以固定比例增 长的情况。
的根据。
二、收益现值法
（一）收益现值法定义、影响因素 （二）收益现值法的计算方法
有限期内各年收益折现法 无限期收益折现法
（三）收益现值法评估资产的优缺点 （四）收益现值法评估资产的程序 （五）收益现值法的应用
（一）收益现值法定义
收益现值法定义
通过估算被评估资产未来的预期收益能力，并以适当的折现 率或本金化率将未来收益折成现值，借以确定被评估资产 价格的一种资产评估方法。
（四）功能性损耗的估算
被评估资产的功能性损耗 =被评估资产生产成本的年税后超支额 ×剩余使用年限的年金现值系数
被评估资产生产成本的年税后超支额 =（1-所得税）×被评估资产生产成本的年超支额
被评估资产生产成本的年超支额 = （旧技术的单位生产成本-新技术的单位生产成本）×年生 产量
（五）经济性损耗的估算
五 资产评估假设与价格计量
（一）资产评估假设 1、继续使用假设 2、公开市场假设 3、清算假设
五 资产评估假设与价格计量
（二）价格计量 1、重置成本及其价格计量 2、收益现值及其价格计量 3、现行市价及其价格计量 4、清算价格及其价格计量
六、资产评估的特点与原则
特点：
现实性 市场性 预测性 公正性 咨询性
（一）重置成本法定义
1、重置成本法定义 指在资产继续使用的前提下，按评估资产的现
实完全重置成本减去应扣损耗或贬值来确定被评估 资产价格的一种方法。 完全重置成本-
指购买一项全新的与被评估的资产完全相同的资 产所支付的最低金额。
（一）重置成本法定义
2、公式：
被评估资产的价值 =重置成本-累计应计损耗额 =重置成本-有形损耗 -功能性损耗 -经济性损耗
北京理工大学现代远程教育
《资产评估学》 重点难点
管理与经济学院 王锐
TEL：68941888 E-mail:wrbit@
学习目的和要求
通过本课程的学习，学生应理解掌握资产评 估的基本理论和操作程序；学会并掌握资产评估 的各种基本方法及其运用的原则条件；掌握资产 评估报告的撰写方法。通过学习和分析具体的资 产评估案例，使学生能够运用相应的评估方法对 不同的资产业务进行评估，提高学生分析问题和 解决问题的能力。
资产评估报告的利用
客户对评估报告的利用 评估管理机构对评估报告的利用 评估机构对评估报告的利用
八、 资产评估程序
资产评估操作程序 业务受理 双方准备工作 评定估算 核准备案 整理归档
资产评估的业务受理
项目接洽 风险评价 签定资产评估业务约定书
双方的准备工作
资产评估委托方的准备工作
广博的学识和丰富的实践经验 良好的职业道德 经过严格的考试和考核，取得资产评估管理机构确认
的评估资格；
三、资产评估的客体
即评估的对象---资产
（一）资产的定义 （二）资产的分类 （三）确认资产的标准
四、资产评估标准
重置成本标准——是指现时条件下，按功能重置资产并使资产处于
在用状态所耗费的成本。
外部因素对资产价值的影响有两种
造成营运费用上升 导致资产闲置
两种方法
（1）利用年收益损失金额本金化计算 经济性损耗=年收益损失额×（1-所得税）/资产收益率 （2）通过估算生产能力变化来评价
再计算经济性损耗
经济性损耗=（重置成本-有形损耗-功能性损耗）×经济性贬值率
经济性贬值率
1
生产能力A 生产能力B
2、使用年限法
被评估资产有形损耗 =（重置成本-残值）×实际已使用年限/总使用年限
总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计名
义利用时间× 100% 成新率=尚可使用年限/总使用年限× 100%
公式
适用条收件益：现资值 产投入t使n1用各期1未 折 来现 预率 期收 t 益
（一）收益现值法影响因素
影响因素 1、预期收益
2、折现率（贴现率） 3、资本化率
（一）收益现值法影响因素
折现率与资本化率
联系：
都是反映投入资本回收状况的经济指标，即都是将未来收益或资 金换算成现值的比率。
二者的确定都有相同的依据，如参考银行利率，通货膨胀率，风 险利率。
工作底稿 档案管理
整理归档
第二部分 资产评估基本方法
一、重置成本法 二、收益现值法 三、市场比较法 四、清算价格法
一、重置成本法
（一）重置成本定义、公式 （二）重置成本的计量方法
重置核算法 物价指数法 功能系数法 统计分析法
（三）有形损耗的计量方法
观察法 使用年限法
一、重置成本法
（四）功能性损耗的估算 （五）经济性损耗的估算 （六）重置成本法的适用范围 （七）影响重置价格的主要因素 （八）重置成本法的评估程序
特点
是给委托单位的书面答复 具有法律效力和公正作用 是有根据的责任报告，具有权威性 须报送国有资产管理部门审核验证确认 严格遵守国家有关保密的规定 按规定的格式撰写 必须根据客观公正实事求是的原则撰写，如实反映资