房地产投资项目风险管理
作者：丘贵辉
来源：《财经界·学术版》2015年第16期
摘要：随着我国经济社会的快速发展，刺激和促进了房地产投资的发展，而房地产投资作为投资大、周期长、整体性强等特点，使得其项目投资具有高风险性，特别是近年来，房地产投资过热，助长了房地产项目投资风险的增加，针对目前存在的风险管理现状及问题，做好房地产投资项目的风险管理至关重要，本文从房地产投资企业的角度出发，分析项目投资风险管理的重要性，并提出具体的应对措施，对于指导房地产项目投资、避免风险带来的损失具有非常重要的参考价值。

关键词：房地产项目投资风险管理措施
房地产投资项目的特点决定了其高风险性，从目前我国的房地产投资项目决策来看，大多数源于房地产投资企业的经验使然，对于房地产投资项目的风险管理并未形成具体的、系统的、有效的管理方式和措施，这使得投资项目缺乏专业性指导，这也刺激和促进了现代房地产投资企业加强风险管理，本文结合理论研究和实践分析，探讨房地产投资项目风险管理，旨在对现代房地产投资企业提供有益借鉴，指导企业完善风险管理，实现长远健康发展。

一、房地产投资项目风险管理概述
房地产投资项目风险管理是指在房地产投资项目过程中，对于可能发生的各种结果变动程度的不确定性，采用各种方法和措施予以有效规避，从而保证投资项目获得最大利润的管理过程。

其中风险管理过程主要包括以下几个环节：
风险识别。

充分运用感知、判断和分类等方式对于投资过程中产生的风险本质进行识别，在风险管理过程中，风险的识别是前期工作，是为后续风险管理实现的保障和基础，任何房地产企业都要充分认识和了解了风险，才能在此基础上选择更加合适的，更有效的方法进行风险应对；风险评估。

风险评估主要包含两个方面（事前评估和事后评估），其评估的主要内容是对于造成的人身和财产等方面的损失的定量评价和定性分析工作；风险应对。

风险应对主要体现在投资者的投资决策上，投资者确定了投资项目的相关风险之后，并对风险进行全面评估，根据自身的能力和风险的特点，采取多种措施，预防和减少风险带来的损失。

二、房地产投资项目风险管理的必要性分析
（一）有利于保障项目管理的科学性
风险管理主要是利用科学的方法对于项目投资进行准确定位和分析，并对在投资项目中产生的任何可能的风险进行评估和分析，有利于减少和消除在决策和项目执行过程中的经济风
险、技术风险，能够有效的保障整个房地产投资项目的管理科学性和合理性，是项目管理重要组成部分。

（二）有利于促进项目建设顺利进行
风险管理是为决策者和管理者提供大量有效的管理措施和应对措施，使得整个项目管理过程更具科学性，并且风险管理深入到投资项目的各个领域和各个环节，能够提高整个企员工的参与度，使其全身心投入到项目决策和管理中，从而保证了促进了项目建设的顺利进行，除此之外，风险管理能够通过有效措施尽可能的减少和控制风险带来的损失，并对于造成损失之后的后续管理工作提供有效措施，保证了管理的延续性，提高了管理的效能。

（三）有利于促进企业经济效益提高
房地产投资企业通过风险管理，能够最大程度上保证安全生产目标的实现，并且最大程度上减少在各个环节产生的费用，有效的减少了费用的支出，增加了企业的经济效益，与此同时，风险管理能够时刻警醒了和刺激房地产投资过程中的风险管理意识，从而提高了整个企业的管理效能，从而有效的控制了企业的风险损失，达到了保障和提高企业经济效益的目的。

三、房地产投资项目风险管理现状及问题分析
从目前的发展情况看，房地产项目投资一直处于高位发展，使得房地产投资过程的泡沫风险增加，各地的发展情况和发展程度不一，导致各地房地产投资项目风险也存在较大的差异，本文分析其现状和问题，主要从共性的角度去分析我国房地产投资项目风险管理现状及问题。

综合分析主要表现在以下几个方面：
（一）房地产投资背景
进入新世纪以来，我国房地产事业的发展随着我国经济的发展实现了蓬勃发展，各地房地产投资热一浪高过一浪，虽然从目前来看，受到国家房地产政策以及房地产市场的影响，房地产投资受到了一定的限制，但是从整体上看，房地产投资还是处于发展和上升阶段。

正如前文中所谈到的，房地产投资市场面临的背景较为复杂，其主要影响因素表现在以下几个方面：国家政策的变化。

国家通过宏观调控对于市场进行调节，旨在帮助引导市场健康发展，从国家对于房地产投资的政策来看，国家对于房地产的投资的担忧非常明显，花大力气整治和提高整个市场的环境，这对于房地产投资企业来说是重要的政策信号，如果不能够及时的掌握和了解国家和地方的投资政策，那么房地产企业很容易受到房地产政策风险的侵扰。

投资竞争日益激烈。

房地产投资企业的竞争进入白热化阶段，企业的竞争必然带来企业风险，而企业为了实现发展又不得不去正面面对风险和挑战，尤其是对于小企业来说，各方面都不成熟，受到风险的打击压力大，更需要加强风险管理。

市场需求分布变化。

房地产是否存在泡沫以及泡沫的程度有多大，各地区可能存在着不小的差异，而作为房地产投资企业有了解和掌握市场需求分布的必要，只有充分了解市场需求，才能不断的提高企业对于风险管理的针对性，从而减少相应的风险，近年来市场需求变化明显，很多地区部分房型和区位供需存在不协调的现状，房地产投资企业需要不断加强风险的评估，才能保证企业的投资利益。

（二）房地产企业的风险管理意识和管理方式问题
房地产企业经过多年的发展，整体上看从起步逐渐走向成熟，但是还并未真正实现成熟，尤其表现在一些中小投资企业中，他们的风险管理意识和管理方式存在很大的问题，阻碍了投资企业的健康、稳定发展。

其问题主要表现在以下几个方面：风险管理意识问题。

房地产企业风险管理意识较为淡薄，一些企业并未建立完善的风险管理制度，并未设立相关岗位和落实各方责任，使得风险管理区域盲目化和松散化，这种风险管理意识的淡薄，是对于提高投资企业风险管理的首要障碍；风险管理方式问题。

大部分企业风险管理方式较为单一，尤其在风险评估方面，大部分企业都是依据自身的经验，对于投资项目进行预判和决策，决策缺乏科学性指导，导致投资项目的风险增大，并未并未形成完善和完备的风险应对和解决措施，使得风险的危害增加，不利于企业的长远、健康发展。

四、房地产投资项目实例分析
A房地产开发建设公司准备在B市投资益处房地产项目，其中有两个备选方案供A房地产公司选择，一处是住宅项目，另一处是商业广场项目，通过对于两个项目的风险评价，最终确定为A公司提供决策。

（一）区域背景和政策背景分析
区域背景和政策背景能够帮助房地产投资项目充分了解当地的社会环境和政策环境，从而有利于进一步做好风险的评估和评价。

（1）区域背景。

C小区建设项目位于城市东郊，属于政府政务新区所在地，其开发和利用的程度随着政府单位的逐渐落成，以及该地区的基础设施不断完善的基础上，能够吸引大量的购房者，所以从市场需求来看较好，除此之外，该地区的涉及的拆迁户较少，这对于开发投资来说减少了很多拆迁的麻烦。

D商业广场建设项目位于城市中心区域，属于该城市的老城区改造，人口较为密集，发展商业的潜力较大，但是由于位于该城市的老城区，所以其拆迁的难度较大，并且由于商业广场的建设面积较大，中心区域的地价较高，投资的工期长并且效益回收的时间也较长，这是D商业广场建设项目面临的最大困难。

（2）政策背景。

近年来，该市通过房地产开发建设获得了较大的发展，并且随着工业和商业的逐渐发展，城市化进程的不断加快，该市政府在政策支持力度上不断增强，对于发展本
地区房地产开发抱有很大期望，特别是对于老城区改造项目的政策倾斜力度较大，支持和改造对于老旧城区的现代化改造项目建设。

（二）房地产投资能力分析
该房地产投资企业属于外地中型房地产开发企业，并且从以往的投资实践看，以投资的小区建设见长，对于商业开发项目很少涉足，此次投资项目是市场拓展到该市的第一次投资，管理层的态度相对保守，并且要求短期内，小投资，稳收益的原则，所以再结合表1数据以及区域和政策背景，对于C小区建设的投资额和收益周期都明显小于对于D商业广场的建设项目投资，所以从稳妥的角度来说，对于此次投资项目的决策来说，经过专家评审和最终管理层决定，选择了C小区的建设项目投资。

（三）投资项目风险管理建议
（1）充分重视“风险识别和风险评估”的结合。

房地产投资项目涉及多个层面和领域，所以在对风险进行评估时，首先要充分认识和了解存在哪些方面的风险，例如，拆迁风险、金融风险、政策风险以及竞争风险等等，其次要加强风险评估，风险评估主要是对于风险进行全面、准确和系统的分析，帮助房地产投资项目决策者了解投资项目，并在事后对于风险造成的后果进行评估，积累更多的管理经验。

（2）加强风险应对。

特别是针对单个项目的风险时，如何采取有效措施避免和减少风险带来的危害，对于企业来说也至关重要。

企业要充分的重视和发挥管理创新的作用，加强风险应对，提高企业的风险管理能力。

参考文献：
[1]李群.房地产项目投资风险管理[J].现代经济信息，2011，8
[2]唐燕.房地产开发投资项目风险管理探究[J].现代商贸工业，2010，1。