25% 37%
地方性企业总部 跨国总司地区总部 其他
20%
50%
跨国公司地区总部 地方性企业总部 一般性商务办公
30%
38%
协和路：总部界面 科技岛：总部创意园
第三部分 功能组织
一、园区功能配套类型
1.现状：相对缺乏
•商业：正大生活馆，4.1万平米； •酒店：规划凯莱3.5万平米； •学校医院：音乐学院，新泾中学等共4万平米；
（绿地、活动空间组织企业交流）
z 园区功能：混合（mix-use）(工作
与生活）
临空的不足
z运作模式：面向企业地块出售，统一开发
需要良好的管理主体，目前还未能实现。
z园区氛围：临空还未能形成“园”的氛围。 z园区功能：功能相对单一。
二、临空发展条件分析
1. 临空的优势
门户地区
z区位优势 z品牌优势 z文化优势 z资源优势
IBP
16%
40%
北京丰台总部基地
地方性企业总部 跨国公司地区总部 其他
35%
地方性企业总部 跨国公司总部 其他
53%
7%
49%
18%
25% 37%
地方性企业总部 跨国总司地区总部 其他
39% 地方性企业总部 跨国公司地区总部 跨国公司总部
43%
38%
STOCKLEY PARK (UK)
临空经济园区
发环境有类似要求的总部型企业通常 入驻同一地区，催生了一批总部经济 相对集聚的楼宇或园区。
上海总部基地类型划分
z街区型：CBD
区，内环以内，空 间局限；
z综合体型：建筑
综合体，布局分 散，潜力有限；
z园区型：新类
型，郊区，空间优 势明显。
街区型 综合体型
上海总部基地分布特征
z西部多于东部：长
三角腹地的吸引力较 强；
z前景乐观：世博会成为重要契机，预
上海跨国公司地区总部
测“2010年上海‘总部’数量将超过香港”。
z总部集聚区：这些对信息、商务、研
表：2007年上海总部经济发展情况
上海总部类型 外 资 企 业 跨国公司地区总部 外资投资性公司 外资研发中心 中央大企业总部 中央大企业地区总部 民营企业500强企业总部 数量 154 150 196 8 100 31
园区名
辅助设施 宾馆、饭店、会议设施、酒吧，休闲建身中心）；超级市 场（加油站、洗车房、饭店、自动提款机）；药店、建房 互助会、饭店、干洗店、外卖店、酒吧、商业门店；图书 馆、保健中心、社区中心、多功能运动场（网球场、足球 场、游戏场）、自行车道、骑马道 自动提款机、加油站、邮局、健身俱乐部、托儿所、报亭、 三明治点 、饭店、超级市场、信贷公司 园区公共服务中心（饭店、健身中心、托儿所）；外卖店、 快餐店、临街商业、穿梭巴士、银行、旅馆、公共艺术、 酒吧、美发美容、自行车道、散步道、足球城、电影院； 艺术品展廊、博物馆、剧院、高尔夫球场（依托城区）
大虹桥地区发展构想
临空经济园区
•着眼更大范 围的，参与主 体更多的，围 绕枢纽的产业 布局开始蓬勃 发展。 •与枢纽相关 联的商务活动 会在机场周边 地区集聚。
大虹桥地区发展对临空的影响：商务办公服务功能。
虹桥枢纽周边地区发展结构：“双核心”
•机场西翼中心：枢纽核心商务区，商 务型办公中心； •机场东翼中心：临空经济园区，总部 型办公中心。
Expeditor访谈
区位：北临空 企业特征：外资企业，知识密集型产业
需求：1.公共交通 2.安全管理 3.食堂 4.酒店（星级酒店和经济型酒店） 5.休闲场所（咖啡吧、西餐店） 6.娱乐健身场所（健身馆、美容店、 会馆、文化中心） 7.银行（工行、外币银行）
3.经验借鉴：国内外园区功能配套
用地面 积（ha） 建筑面积 （M2）
图1-7空港都市区示意图
2.区域市场支撑
电子信息产业
物流产业
汽车产业
纺织产业
石油产业
钢铁产业
长三角可能向临空转移的有优势的产业门类：ICT、高新技术产业、服装食品制造等产业的商务总部。
3.错位分工
z上海：做实信息服务业、现代物流业 两大优势产业，为上海四个中心服务。 z长宁错位分工：园区经济而非楼宇经 济，长宁区的新名片。
已出让 土地类型 总量 商务办公 开发量 （万平米） 170 122 72 比例 （%）
公共配套
12
6
居住
37
22
2.需求迫切：园区企业访谈 携程访谈
区位：南临空 企业特征：内资企业，劳动密集型产业 需求：1.路灯与治安 2.就餐 3.公共交通 4.企业周边环境改善 5.园区建立企业交流平台 6.园区配套各类服务设施（会议 中心、酒店、聚会场所）
Local Office
景中的企业管理和生产职能的空 间分离；
z总部类型多样：研发总部、采
购总部、营运总部等；
z总部空间转移趋势明显 联合利华： 全球总部：伦敦 中国地区总部：上海 全球研发中心：荷兰 英国 中国 全球采购中心：上海
Ulaardigen Colworth Port Sunlight 上海
虹桥枢纽商务核心区
z 规模：占地160公顷；建筑面积170万
平方米；容积率：1.1。
z 职能综合：商务配套、交通配套、商
业配套、文化娱乐配套、餐饮配套等。
z 设计理念：搭建区域合作平台；营造
时尚文化场所；创造环境友好典范
z 开发模式：统一开发
借鉴
z 运作模式：统一开发 z 园区氛围：努力营造“园”的氛围
上海虹桥临空经济园区一体化规划
成果汇报
中国城市规划设计研究院 2010年4月
规划范围
•城市设计范围：上海虹桥临空经济园区，北至 苏州河、东淞虹路、南至泉口路、西至绥宁 路，共计5.1平方公里。 •研究范围：拓展至临空南部北新泾社区，西部 虹桥枢纽地区。
规划内容
•第一部分 •第二部分 •第三部分 •第四部分 •第五部分 •第六部分 目标定位 产业定位 功能组织 城市设计 设计导则 实施措施
参数
Camborne BK
20
70000
1000人就业
Chester 业
Edinburgh BK
58
186000
7000人就业
图：上海商务办公布局
图：长宁三大产业功能区
4.园区型总部产业特征
z灵活的产业空间 z高科技产业的发展
三、临空产业定位
1. 产业定位：信息服务业、现代物流业、高技术产业
2. 产业空间布局
z z z
外环以西：以现代物流业为主的产业集聚区； 南临空：以信息服务业为主的现代服务集聚区； 北临空：以高技术产业为主的高端企业总部与高 科技企业集聚区；
z形成两个总部簇群：
CBD总部簇群、空港 总部簇群；
空港总部簇群的建设
嘉定西郊总部园
普陀长风生态商务区
虹桥临空经济园
虹桥枢纽商务核心区
青浦徐泾总部园
普陀——北岸·长风
z规模：占地面积220.9公顷；建筑
面积：320万平方米；容积率：1.5
z项目定位：上海第四个CBD
z职能综合：办公楼、商业娱乐设
3. 园区企业定位：总部型
比例（%） 跨国公 司地区 总部 地方性 企业总 部 一般商 务办公 规划开发量 （万平米） 140-150 现状开发量 （万平米） 41 新增开发量（万 平米） 100-110
50
30
80-90
28
50-60
规划跨国公司地区总部引导区
20
60
40
20-30
规划跨国公司研发中心引导区
第一部分 目标定位
发 展 历 程
1993年——市西工业小区
1994年——临空工业园区
1996年——临空经济园区
2003年——总部园区
“园林式 高科技 总部型”
一、区域背景
1.全球总部经济发展特征
z总部经济快速发展：全球化背
Global Headquarter
Regional Headquarter
临空总部现状分布图
2. 上海虹桥综合交通枢纽的影响
• 机场、高铁、磁悬浮、地铁、城际巴 士等多种交通方式综合；界时100万 人每天进出枢纽，枢纽地区成为人流、 物流、信息流高度集中的地区。 • 战略性节点对上海城市空间结构产生 影响，西部门户地区。
虹桥综合交通枢纽
上海城市空间结构调整：虹桥枢纽周 边地区成为战略性节点地区，上海西 部地区将成为新的增长区域。
高技术产业
信息服务业
现代物流业
四、临空企业定位：总部型
1. 临空现状企业类型
z跨国公司总部 z地方性企业总部 z一般性商务办公
25% 37%
地方性企业总部 跨国总司地区总部 其他
38%
以企业总部为主导的企业类型，是临空良性发展的开始。
2. 经验借鉴：成功园区企业门类——总部开发比重占70-80%
美国 International business park
• • • • • •
园区品牌：园区氛围的塑造（community），强调park! 产业定位：兼容性（flexible）（多样化产业）； 园区功能：混合（mix-use）(工作与生活） 园区环境：生态（ecological）、公共（public）、开放（open） 园区交通：对外便捷；内部可达、步行 运作模式：协作（co-operation）、参与（participation）
机场东翼总部办公中心
机场西翼商务办公中心
园区定位：总部经济，虹桥门户
• 总部经济：国际与国内知名企业总部集聚区与高端科技企业集聚区； • 虹桥门户：依托虹桥，面向国际和面向国内的门户园区。
西部核心