《建筑法》

《商品房销售管理办法》
31
Part5 房屋交付—基础法律知识
主体工程
使用功能
商品房交付 的条件和标准
装修工程
公共设施配套 装饰装修配备
32
Part5 房屋交付—基础法律知识
交付的通知 •从买卖合同的约定
•竣工验收备案表
交付应出示的资料 •质量保证书、房屋使用说明书
房地产开发相关法律知识

CONTENTS
1
项目取得
2
规划设计
3
施工建设
4
项目销售
5
房屋交付
6
物业服务
2
Part1 项目取得—涉及的法律法规
《物权法》 《土地管理法》
涉及的主要 法律法规
《城市房地产管理法》 《公司法》
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

3
•买卖合同约定的其他材料
33
Part5 房屋交付—重点掌握的法律问题
逾期交楼
界定 商品房在买卖合同约定的交楼期达不到交付条件或标准
责任 承担买卖合同约定的逾期交楼违约责任

13
Part2 规划设计
Question
项目通过规划的标志性法律文件是什么？

14
CONTENTS
1
项目取得
2
规划设计
3
施工建设
4
项目销售
5
房屋交付
6
物业服务

15
Part3 施工建设—涉及的主要法律法规
涉及的主要 法律法规
《建筑法》

Part1 项目取得—基础法律知识
土地法律制度
土地公有制
国有土地有偿使 用制度
耕地保护制度
土地用途管制制 度
国家国有用地
城市市区土地
出让有偿使用 划拨无偿使用
农民集体所有用地
农村和城市 郊区土地 宅基地 自留地 自留山
无偿使用

4
Part1 项目取得—重点掌握的法律问题
项目取得的方式
20
Part3 施工建设
Question
项目工程的开始施工和完工验收的标志性法律文件 分别是什么？
21
CONTENTS
1
项目取得
2
规划设计
3
施工建设
4
项目销售
5
房屋交付
6
物业服务

22
Part4 项目销售—涉及的主要法律法规
涉及的主要 法律法规
数据运算

沟通执行
7
CONTENTS
1
项目取得
12
规划设计
3
施工建设
4
项目销售
5
房屋交付
6
物业服务

8
Part2 规划设计—涉及的主要法律法规
《城市规划法》

涉及的主要 法律法规
《物权法》
《商品房销售管理办法》
9
Part2 规划设计— 基础法律知识
24
Part4 项目销售—重点掌握的法律问题 在押销售
出售时商品房所 在地块被抵押
界定
还贷或置换、抵押 权人出同意函、 销售时书面告知、 在办证前解押。
处理
25
Part4 项目销售—重点掌握的法律问题 带租约销售
法定优先购买权 承租人的权力
书面通知承租人、 在销售时告知买 受人、与买受人 作相关约定。
竞得土地：在 市、县国土局 摘牌
M1
股权转让： M3 受让拥有土 地公司的股 权
土地转让： 购买已取得 权属的土地
M2
M4 项目合作： 合作建房

5
Part1 项目取得—重点掌握的法律问题 禁止行为
基本 农田
高尔夫
别墅

6
Part1 项目取得
Question
项目取得的标志性法律文件是什么？
基本要求
城市规划区内 的土地利用和 各项建设必须 符合城市规 划，服从规划 管理。
合法前提
通过当地规划 行政主管部门 的审批
重要性
产权分割的依据

10
Part2 规划设计—重点掌握的法律问题 花园
可出售的花园
不能出售的花园
花园的限制性 使用

花园的面积 退补
11
《商品房销售管理办法》
《城市商品房预售管理办法》
23
Part4 项目销售—基础法律知识
•住宅、商铺、车库（车位）、库房
商品房的种类
•预售房、现房、已出权属证书的房屋
销售条件
•预售房：取得预售许可证 •现房：在房地产管理部门进行了现售的备案 •其他：已有权属登记证明书或房地产权证
承包单位没有相应资质
不按照招标文件订立合同
签订“黑白合同”
18
Part3 施工建设—重点掌握的法律问题
证据管理
证据的重要性
书面证据的使用
书面证据的送达
合同约定需书面往来的 履行合同主要事项的 改变双方权利义务的
对方签收 速递送达
19
Part3 施工建设—案例分享
• 某项目在建设过程中工程承包方有重大违约行为， 发包方拟主张解除合同，在法律上如何做好证据处 理？
《招标投标法》
16
Part3 施工建设—基础法律知识
建筑从业许可
B
建筑开工许可 A
F
建筑工程质量

施工 建设
C 建筑工程发包
程监理
17
Part3 施工建设—重点掌握的法律问题
合同的特点

建筑工程施工合同
合同的内容
通用条款 专用条款
合同的禁止行为
处理
26
Part4 项目销售—案例分享
• 某项目交通中心的商铺正在出租，租期内开发商准备 出售，在法律上如何操作？
27
Part4 项目销售—重点掌握的法律问题 车位销售
首先满足 业主的需要
法定要求
不能出卖给业主 以外的第三人
销售禁止
按配比、提前公 示、以摇珠等 公平方式处分
Part2 规划设计—重点掌握的法律问题
规划设计变更
商品房销 售后，项 目规划设 计的变更
商品房销 售后，房 屋平面内 规划设计 的变更
规划设计变更经规划行政主管部门审批同意

12
Part2 规划设计—案例分享
• 某项目建设的联体别墅，在主体封顶时发现因施工图出 错，出现朝向与规划报建图相反的错误，适用规划设计 的基础法律知识，这一问题在法律上如何处理？
操作方式
28
Part4 项目销售
Question
房地产开发中项目可销售的标志性法律文件是什么？
29
CONTENTS
1
项目取得
2
规划设计
3
施工建设
4
项目销售
5
房屋交付
6
物业服务

30
Part5 房屋交付—涉及的主要法律法规
涉及的主要 法律法规