“龙泉花园”项目策划定位报告本项目处于石家庄二环以外，属于郊区物业，受地理、环境、人文、交通、基础设施等影响有其自身的优势和劣势，现通过市场调查和分析，市场定位来确定项目小区物业类别定位、规划定位、小区档次定位、户型定位、景观定位，社区配套设施定位，价格定位，销售入市时机定位、社区文化主体定位、广告定位、营销策略定位。

第一章项目简介项目地由河北帝华房地产公司投资建设，地处铜冶镇至上庄之间的获铜路的黄石岗，从石家庄南二环路过铜冶镇到达此地为10公里，从西二环路过上庄到达此地总长为8公里。

该物业在获铜路两侧，路西为200亩，路东为230亩，该项目附近有台头村、南庄村、东行村、大宋楼和小宋楼，总人口为17，500人，以上村庄有的隶属上庄镇，有的隶属铜冶镇。

铜业镇人口 12，000人左右，本项目南边8公里处，有龙凤湖，西侧5公里之处有龙泉寺。

此地域商气、人气、配套设施非常缺乏，对房地产的开发带来许多不利因素。

附表：第二章市场调查分析本项目因所处地理位置距市区较远，该项目的定位不能按照常规的二环外的小区定位方法而定位，必须富有创新，为了保证其定位的科学性、准确性，现就与其定位有关的周边环境，政府宏观环境，同类物业，消费群体等领域进行详细的市场调查分析，现阐述如下：（一）宏观经济分析：我国2001年国民经济增长指数为%，今年1-6月份我国国民经济增长指数为%，良好的经济运行环境和健康的经济发展，在宏观上为本项目的正常销售提供了良好的环境。

（二）市场分析：本项目按常规定位，应定位为普通居住小区，但因此项目所处地理位置的特殊性，我们现对桥西及鹿泉市的同类物业，旅游、休闲业态进行了调查分析，得出结论如下：市区住宅物业调查：2：郊区住宅物业调查表：调查结论：（1）、同类物业的调查：本项目所处物业属于郊区项目，本项目南侧3.5公里之处为铜冶镇，目前以集资形式建的商品楼有铜兴华园、铜冶镇政府社区，两个社区的价格，一楼在450元/ m2左右，二楼在740元/ m2左右，最高层在390元/ m2左右，均价在600元/ m2左右，建筑面积为104-150 m2.在本项目的北侧为4公里之隔的上庄镇，此处有西山花园别墅、丽景花园、富丽花园、横山村住宅、上庄镇居住社区，7层售价在680元/ m2、3层1260元/ m2、1层1020元/ m2，建筑面积75-----118 m2, 均价1000元/ m2左右，上庄镇横山村同时对外出售，均价890元/ m2,以上两个镇的物业均办理银行按揭，由鹿泉市发产权证。

本项目地处铜业镇和上庄镇之间，交通设施、距离市区距离、基础配套等方面均无法与铜业镇上庄镇两个镇所辖已开盘的同类物业可比。

（2）、消费者调查：通过对消费者调查，有购房意向的消费者普遍感到郊区物业治安不好，交通不好，基础配套不好。

从目前看，治安差，距离市区远和缺乏配套设施是本项目的三大主要障碍，在调查消费者时，居民把自然景观，价格列为优先考虑的问题，现就郊区物业对各项因素的考虑，具体描述如下：休闲场所的调查：通过对石家庄桥西区、鹿泉市的调查，综合性以旅游、休闲为主的场所很少，石家庄市除东开发区有天山海世界；裕华区有怀特大海乐园两大旅游休闲场所之外，桥西区鹿泉市均没有以购物、休闲、旅游、美容、健身、洗浴、酒吧、游泳等为主的综合性场所。

为此在项目定位时可考虑。

第三章项目SWOT分析一、S优势分析，1、项目地处郊区，田园生活较浓，地价便宜，所建物业综合成本相对较低，为此可以在景观设计、绿化方面加大投资。

另项目规模大，利于费用分摊，塑造楼盘个性，树立品牌形象。

2、项目环境好，空气清新，无市内噪音、噪声、空气污染。

是回归大自然，迷恋田园生活，陶冶情操，修身养性的世外桃源。

3、项目南侧8公里处有龙凤湖，西侧4公里处有龙泉寺，居住者可方便旅游、休闲、度假。

二、W劣势分析项目地处黄石岗，距离石家庄西二环8公里，南二环10公里，此项目南边3.5公里之处为铜冶镇，北侧4公里之处有上庄镇，处于南北夹击之地，该项目南边的购房客户已被铜冶镇的铜兴花园、铜冶镇政府所售的集资房而瓜分且价格低廉，北侧的购房客户已被上庄的丽景花园、福丽花园，横山村等所售楼盘而瓜分，为此地理位置非常不好。

项目地缺乏历史文化氛围，人气商气皆无，周边没有规模商业或专业市场支撑。

四周物业匮乏，缺乏基础配套设施。

交通不便，无公交路线。

三、O机会分析石家庄规划的三环路如能在两年之内建设好，将提高本项目的物业升值。

从省会市区及鹿泉市市区通往铜冶镇黄石岗项目的班车，如能够解决，并在20分钟之内有一班通过，那么可以带动本项目的销售。

本区的交通设施、基础配套设施的改善将拉动物业的销售。

如社区规划建设的好，可以吸引一部分5+2生活模式的购房者和一部分投资购房者。

小区建成后，如在环境、教育、安全、居住配套和价格方面有较大优势，将可吸引部分村民来购买。

未来3-5年前景看好，承接力强。

四、T威胁分析项目最大的威胁是交通设施不畅，离市区较远，人气不旺。

其次上庄镇、铜冶镇两大区域所售楼盘包围着我们的物业项目，会对我们构成致命威胁。

项目地处郊区，离路泉市和石家庄市都很远，除郊区治安隐患之外，业主每天来往市里，即使自己驾车也要30分钟车程，面对收入不高的白领一族，每天所耗油费，也是一笔不小支出。

项目分期开发，首期能否做好，创造出品牌来，对以后的开发、销售非常关键。

第四章项目卖点分析1、自然人文景观卖点：本项目具有自身的人文自然景观如近邻龙泉寺、龙凤湖，优美的田园风光，人造大型绿地、湖泊、雕塑、建筑等景观。

与大自然共呼吸，与名泉共鸣，与秀湖共戏，与灵山共憩。

开发资源卖点：有名校可上（可与河北省名校合办初高中，可在社区建幼儿园、小学，初中，通过办校解决入住客户的子女教育问题）；同时可吸引大量周边有经济实力的投资者，为了孩子有个良好的教育，特来此购房居住。

有东西可买（建设一中型超市，满足住户及周边人群的第一欲求--购物。

如宝龙仓超市带动了周边物业的升值）。

有地方可玩（临近千年古刹龙泉寺，佛历圣水龙凤湖及社区相关配套会所娱乐等设施）。

有景观可赏（龙泉寺、龙凤湖，人造景观）。

有班车可乘（可要求25路车终点站设在小区，也可开辟班车直通市区，周末可免费开辟至龙泉寺、龙凤湖的专车）。

3、规划设计资源卖点：项目整体规划设计“围而不合”即在围合的同时伴生着开放精神：一方面，通过设立小高尔夫球场（面积在60-360平方米，总投资在10万-20万），和人造自然起伏的自然景观、龙泉圣水滴水石，东西向的连廊设计，引导空间，空间也是敞开着的……整体说来，正是一个个单元的小围合，共同组织了一个开放的大社区。

期望通过对密度、居住和工作空间的重新规划和定位，通过引入围合与开放这看似背反的空间概念，组建富有秩序（大规模的聚层、围合的结构、集约的中央空间、严密的路网系统等）和变化（多样参差的层高错落有致，丰富的户型适应业主的不同需求，迥然各异的景观使窗外永远有一份宁静清新）的新空间。

4、户型资源卖点：多种房型，多种面积，平层、错层、复式或跃层多种结构，免费赠送全装修让你即买即住,开辟购房绿色通道（通过精装修与上庄镇和铜冶镇相区别）。

5、会所资源：一层设置知名餐饮、洗浴、保健、美容、酒吧等；二层设置为室内恒温游泳池并配备休息间及桑拿、按摩等；三层设置为健身房和羽毛球馆；四层设置为为龙凤湖和龙泉寺两大旅游景点旅游者休闲、居住之公寓。

买房者可常年免费使用会所资源（高尔夫、恒温游泳馆等），其他会所项目业主可优惠购得月卡、季卡、年卡，其他游客可购买月卡。

第五章关于该项目相关定位第一节、物业名称定位：根据此区域我们初步考虑以下名称：1、把龙泉花园改为龙泉城或叫龙泉山庄，因为龙泉花园其文化概念只是一个小社区的概念，而龙泉城是一个大城镇的概念，随着我们该项目的启动和后期相关物业的崛起在次区域物业占地超过1000亩以上时，就会形成小城镇中心或商业教育中心。

2、书香门邸（书香家园），如果本项目能和鹿泉大学城联姻，通过将部分低价房卖给专家来营造书香门邸氛围。

第二节、物业定位：项目处于龙凤湖、龙泉寺两大景观附近，但距离较远，无法完全借助其自然景观资源，周围交通、基础设施差，缺乏人气、商气。

现根据此项目的特点，现对其物业定位作两种考虑，第一种定位：“低值地段+高档物业管理+配套基础设施+创造人文自然景观+名牌教育”把本项目打造成中档自然生态生活小区---通过教育引爆地产物业升值。

第二种定位：“低值地段+高档物业管理+配套基础设施+创造人文自然景观+复合商业（餐饮、娱乐、酒吧、美容、美发、摄影、恒温游泳馆、超市）”。

备注：两种定位主要考虑到本项目的不利因素，通过商业或教育尽快在此区域聚集人气、商气，提升物业升值。

两种定位各有利弊，名牌教育，有利因素是能带动市郊区和附近有钱有势的人为孩子教育成长来此投资入住；不利因素是教育对物业的升值空间比较小；复合商业，有利因素是能带动周边商气、人气、财气，如果策划的好，在3-5年可成为新的城市商业中心，能拉动周边地产物业升值，升值空间比较大；不利因素是商气、人气，聚集时间需要一个漫长的过程，最少要两年左右。

第三节、文化主题定位：文化主题定位可以考虑四种方案：1、龙泉水：通过龙泉圣水和龙凤湖等自然景观资源来打造项目社区文化主题—龙泉城：与大自然共呼吸；与名泉共鸣；与凤湖共戏；与灵山共憩。

通过龙泉神水的美丽传说，（龙泉又称神水龙泉水来自龙口，分为上泉水、下泉水。

上泉，下泉通过万年石壁内渗过滤形成龙泉水，龙泉水生长灵芝。

龙泉水四季恒温17度，遇冷发白气，夏天呈绿色。

现以诗为证“岩阿飞泉，冬夏异色。

其味甘冽，可以疗疾”。

经南开大学化验，分析证实，龙泉（上、下泉）钠含量仅为每升8毫克，。

长期饮用对心血管患者有明显缓解作用。

它含硅量高，含硒量适中，对人体有利骨的钙化作用，能促进发育，活化组织，防止衰老，有抗癌作用。

还含24种微量元素，其中氟、锰、铁、钙、锶、碘等是人体所必须的，因此龙泉水有较高的饮用水开采价值，“夜深人静，龙泉飞吐”更有龙池施夜雨的自然妙声。

）塑造在龙泉城居住者男士常年饮用能强身健体，女士常年饮用天生丽质。

在龙泉城长期居住者利用含24种微量元素的龙泉水洗澡女士能滋润皮肤，养颜美白，男士能治疗腿痛腰痛。

2、名牌学校：通过名盘+名牌教育的运营模式用教育来塑造主题文化。

考虑到周边村落培养出许多名牌大学生，一方水土养一方人，孟母三迁望子成龙。

通过我们开发商投资致力于教育事业，为我国培养优秀人才之壮举作为主题文化进行炒作宣传。

3、旅游运动：通过旅游运动（如建象天山海世界的恒温游泳馆）以健康运动为旗帜，打造因健康为主题的新型社区。

（或与奥林匹克园连锁打造运动就在家门口的主题社区）4、以都市文化为主题，建造“望都名门”生态生活园区，吸引周边富裕村民。