房地产业消费者行为调查报告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：房地产业消费者行为调查报告姓名: 张菁学号: 0613000419班级：国贸(3)班学院：管理学院日期：2008年9月9日前言房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。
此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。
从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。
但是同时我们看到，随着企业规模的不断扩大与迅猛发展，房价的日益高涨，地产市场由卖方市场向买方市场转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。
市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。
实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，避免不良的恶性循环，使企业立于不败之地，更好地把握住经济机遇，同时促进国家的经济发展，形成全面的良性经济循环。
一、调查的必要性通过房地产市场调查能够使企业的决策者对当前以及未来的市场有较为充分的了解，准确把握产品定位及经营策略，较好地规避市场风险。
及时有效的市场调查可以帮助开发商掌握消费者消费意向及消费动态，寻求项目的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率。
二、调查的内容考察消费者的性别、年龄、学历、收入水平、是否拥有私家车、对购房的面积需求、套型、可接受的单价与总价、偏好的装修风格、付款的方式、购房的选择区域已经得到房产资讯的途径等十三项内容。
以上内容主要可以划分为经济环境，包括消费者的基本情况结构组成，收入水平、消费结构和消费水平；社会环境方面，包括消费者需求动机的调查，购买行为的调查，房地产促销营销调查；竞争楼盘的价格调查，包括单价、总价和付款方式等。
三、调查的目的了解和预测房地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供可靠依据。
通过调查，我们要做到：（1）认识市场，捕捉新的市场机会；（2）感知市场，了解消费者需求；（3）了解市场、挖掘卖点、形成创意；（4）为项目以后的开发寻找更多有利的导向。
四、调查的方法首先进行调查文件的设计，然后在市中心某一房产销售中心分发出去进行答卷，统一收回后对调查对象实行简单的随机抽样，通过统计软件汇总与分析。
五、调查数据结果与分析（一）房地产消费者的基本结构分析1、性别、年龄与学历结构性别结构37%男女63%我们的调查样本中男性占据主要部分。
性别(全部)计数项:学历学历年龄高中及以下大专大专本科研究生及以上总计20-30 0.00% 23.33% 30.00% 0.00% 53.33%30-40 6.67% 10.00% 3.33% 0.00% 20.00%40-50 3.33% 6.67% 3.33% 3.33% 16.67%50-60 3.33% 0.00% 6.67% 0.00% 10.00%总计13.33% 40.00% 43.33% 3.33% 100.00% 根据上示的数据透视表和下示的数据透视图中，我们可以清楚地了解到在调查对象中学历为大专和本科生年龄在20~30的群体为主要的购房消费者。
具有一定的教育背景，正处于事业打拼阶段的年轻群体是房产业的主要且极具潜力的销售对象，根据研究他们的购房需求与购房倾向或是购房行为，可以使调查根据针对以及代表性，符号我们的调查目标。
0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%20-3030-4040-5050-60研究生及以上本科大专高中及以下大专性别(全部)计数项:学历年龄学历2、购房者的收入结构接收区域频率累积 % 1000以下 0 0.00% 1000～2000 7 23.33% 2000～3000 16 76.67% 3000～5000 4 90.00% 5000以上3 100.00%消费者收入直方图51015201000以下1000～20002000～30003000～50005000以上1000 2000 3000 5000频率0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%频率累积 %如消费者的收入结构直方图中所示，消费者的主要收入水平处于2000~3000一层中，在后面的研究中我们要探究其收入水平对于房屋的单价和总价的影响，为房产价格更具竞争力做好决策提供依据。
（二） 购房相关需求分析 1、面积需求分析（1）面积需求与性别的分析计数项:性别 性别 面积 男女总计 50-70 21.05% 36.36% 26.67% 70-90 5.26% 9.09% 6.67% 90-110 26.32% 45.45% 33.33% 110-130 31.58% 9.09% 23.33% 130以上 15.79% 0.00% 10.00% 总计100.00%100.00%100.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%50-7070-9090-110110-130130以上女男计数项:性别面积性别（2）面积需求与年龄的分析面积需求50～70 70～90 90～110 110～130 130以上 年龄26 55 40 35 26 23 22 28 28 35 23 33 48 46 2340 58 26 28 55 21 33 25 27 24 28 23 48 333590~110平方米的房屋是主要选择对象，而男性相对于女性而言其面积需求高于女性，男性最偏向的是110-130平方米内的房屋，也有近百分之十六的男性选择了130以上的房屋，有可能是考虑日后成家立业的因素。
方差分析：单因素方差分析SUMMARY 面积 观测数 求和 平均方差 50～70 8 192 24 4.285714 70～90 2 77 38.5 544.5 90～110 10 342 34.2 49.28889 110～130 7 277 39.57143 191.619 130以上 3 107 35.66667 100.3333 方差分析差异源 SS df MS F P-value F crit 组间 1045.69 4 261.4214 2.759379 0.04996 2.75871 组内 2368.48 25 94.73924 总计 3414.17 29我们首先假设年龄对于面积无显著影响，通过单因素方差分析的结果，从中可以看到，由于P 值0.04996<0.05，说明我们要拒绝原假设，年龄对于面积有着一定的显著影响，虽然并非极大效应。
不同的年龄层对于房屋的面积需求是有区别的。
（3）面积需求与收入水平的分析01234567850～7070～9090～110110～130130以上5000以上3000～50002000～30001000～2000从柱形图中可以发现只有收入在5000以上的消费者才会购买130以上平方米的住房，在收入结构中占主导地位的2000~3000群体各种房屋面积都有所需求，而1000~2000的收入水平者主要选择面积需求属于大众要求的90~110平方米。
也就是说除了高收入者会在房屋面积上有较高要求外，其余群体根据自身情况会有各自不同适当的选择。
2、房屋套型需求编码7%13%20%27%33%12345男女平均 3.368421 平均 2.363636 标准误差 0.335175 标准误差 0.363636 中位数 4 中位数 3 众数 4 众数 1 标准差 1.460994 标准差 1.206045 方差 2.134503 方差 1.454545 峰度 -0.8645 峰度 -1.66719 偏度 -0.72506 偏度 -0.02764 区域 4 区域 3 最小值 1 最小值 1 最大值 5 最大值 4 求和 64 求和 26 观测数 19 观测数 11 最大(1) 5 最大(1) 4 最小(1) 1 最小(1) 1 置信度(95.0%) 0.704176置信度(95.0%) 0.810232房屋套型需求 套型 汇总 编码一室一厅 26.67% 1 两室两厅6.67%2 三室两厅 20.00%3 三室两厅双卫 33.33%4 四室两厅双卫 13.33% 5总计100.00%也许是因为家庭的关系，男性在房屋套型上的要求更为复杂，偏向于多室多厅多卫。
3、收入对于可接受的单价和总价的相关分析可接受的购房单价单价 汇总 1000以下 6.67% 1000-1500 46.67% 1500-2000 30.00% 2000-300016.67% 总计100.00%（三）购房相关行为分析1、是否拥有私家车对于选择区域的影响选择区域结构图示7%13%20%27%33%60%市中心一环以内二环以内三环以内郊区可接受的购房总价总价 汇总 10万以下 16.67% 10-15 30.00% 15-20 33.33% 20-30 10.00% 30万以上 10.00% 总计 100.00%收入水平 单价 总价 收入水平 1单价 0.603907 1 总价0.5924340.870727 1 选择区域 编号 频数市中心 1 3 一环以内 2 5 二环以内 3 10 三环以内 4 9 郊区53根据相关系数分析发现，单价与总价间有着一定的正相关性，而收入水平对于单价和总价的相关性无前者高。
绝大多数的消费者可以接受的购房单价价位在1000~2000内，其中尤其是1000-1500的更多，总的来说消费水平较高。
绝大多数的消费者可以接受的购房总价位于10到20万。
相对应可接受的单价水平来说，消费者的总价水平并不是很高，具有一定的保守性。
拥有私家车比例是30%否70%方差分析：单因素方差分析SUMMARY组 观测数 求和 平均 方差 市中心 2 3 1.5 0.5 一环以内 2 5 2.5 12.5 二环以内 2 10 5 18 三环以内 2 9 4.5 4.5 郊区 2 3 1.5 4.5方差分析差异源 SS df MS F P-value F crit 组间 22 4 5.5 0.6875 0.630906 5.192168 组内 40 5 8总计 62 92、装修风格分析（1）年龄对装修风格的相关性年龄 装修风格年龄1装修风格-0.42713422 1从相关系数的分析中我们得到，年龄越往上，越偏向于精装型的装修风格，而年轻人的这一族群反而偏向于清水房。