土地估价实务基础精讲班第45讲讲义城镇土地分等土地分等考试大纲：土地分等(一)考试目的测试应考人员对城镇土地和农用地分等知识与技能的掌握程度。
(二)考试范围1．城镇土地分等(1)城镇土地分等的概念和原理(2)城镇土地分等的因素因子体系(3)城镇土地分等的技术路线和程序(4)城镇土地分等的因素因子分值计算方法(5)城镇土地分等的因素因子权重确定方法(6)城镇土地等别划分方法2．农用地分等(1)基本概念：农用地、农用地分等定级、标准耕作制度、农用地自然等别、农用地利用等别、农用地等别、基准作物、指定作物、光温生产潜力、气候生产潜力、标准样地等。
(2)农用地分等的原则(3)农用地分等的方法(4)农用地分等的程序(5)农用地分等单元划分原则与方法(6)土地利用系数计算方法(7)土地经济系数计算方法(三)考试基本要求掌握：基本概念，城镇土地和农用地分等的方法，不同城镇土地和农用地土地等别影响因素；熟悉：土地等级价的关系，城镇土地和农用地分等程序，城镇土地和农用地分等因素选择，权重确定与量化方法；了解：农用地自然质量等指数计算，土地利用系数，土地经济系数，农用地标准耕作制度。
[内容详解]城镇土地分等(一)城镇土地分等的概念和原理1．城镇土地分等的概念城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
2，城镇土地分等的原理城镇土地分等反映城镇之间土地质量的地域差异。
在一定区域内评定城镇土地质量的优劣，一般将城镇作为一个点来看待，区域中的若干个城镇，变成了若干个点。
这些区域中的城镇，受到具体的地理位置、交通条件、周围经济条件和自然条件的影响，加之人们改造土地、投入资本不同，所以在区域中发挥的作用和所处的地位有很大的差异。
这种差异通过土地表现为生产和生活上收益的差异，带来城镇之间的整体的级差收益。
(二)城镇土地分等的因素因子体系(二)城镇土地分等的因素因子体系1．城镇土地分等的因素因子体系城镇土地分等因素是指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇间土地区位差异的经济、社会、自然条件，一般分成因素、因子两个层次。
(1)城镇土地等的主要因素有：a．城镇区位因素；b．城镇集聚规模因素；c．城镇基础设施因素；d．城镇用地投入产出水平因素；e．区域经济发展水平因素；f．区域综合服务能力因素；g．区域土地供应潜力因素。
上述因素中，城镇用地投入产出水平因素、区域土地供应潜力因素作为备选因素。
在开展城镇土地分等时，根据具体情况选用。
(2)影响城镇土地等的主要因素相应涉及的因子有：a．城镇区位因素有：交通区位、城镇对外辐射能力；b．城镇集聚规模因素有：城镇人口规模、城镇人口密度、城镇非农产业规模、城镇工业经济规模；c．城镇基础设施因素有：道路状况、供水状况、供气状况、排水状况；d．城镇用地投入产出水平因素有：城镇非农产业产出效果、城镇商业活动强度、城镇建设固定资产投资强度、城镇劳动力投入强度；e．区域经济发展水平因素有：国内生产总值、财政状况、固定资产投资状况、商业活动、外贸活动；l．区域综合服务能力因素有：科技水平、金融状况、邮电服务能力；g．区域土地供应潜力因素有：区域农业人口人均耕地、区域人口密度。
详见下页“城镇土地分等因素、因子体系结构图”。
2．城镇土地分等的因素因子选择原则2．城镇土地分等的因素因子选择原则(1)城镇土地分等因素因子的指标值变化对城镇土地质量有显著影响，且能直接客观地反映所评价区域的城镇土地等的高低；(2)城镇土地分等因素因子的指标值有较大的变化范围；(3)选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异，其指标能够反映不同性质城镇之间的土地等差异；(4)城镇土地分等因素因子的指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响；(5)城镇土地分等因素因子的指标易通过统计资料获取或易量化处理。
(三)城镇土地分等的技术路线和程序1．城镇土地分等的工作内容包括：(1)城镇土地分等准备工作及外业调查；(2)城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化；(3)城镇分值计算及土地等初步划分；(4)验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等；(5)编制城镇土地分等成果；(6)城镇土地分等成果验收；(7)成果应用和更新。
2．城镇土地分等的技术程序如下：(1)建立影响城镇间土地等的因素因子体系；(2)确定各因素因子的相应权重；(3)分析因素因子的影响方式，建立评价标准；(4)对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等；(5)验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案；(6)编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编。
土地估价实务基础精讲班第46讲讲义(四)城镇土地分等的因素因子分值计算方法(四)城镇土地分等的因素因子分值计算方法1．因子分值计算基本原则(1)在城镇土地分等因素资料整理的基础上，采用位序标准化和极值标准化的方法，分别计算分等对象的因子分值，因子分值应在0～100之间。
因子分值越大，表示分等对象受相应因子的影响效果越佳。
(2)分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关和负相关关系。
与土地质量呈正相关关系的因子有：a．城镇区位因素中的交通区位、城镇对外辐射能力；b．城镇集聚规模因素中的城镇人口规模、城镇人口密度、城镇非农产业规模、城镇工业经济规模；c．城镇基础设施因素中的道路状况、供水状况、供气状况、排水状况；d．城镇用地投入产出水平因素中的城镇非农产业产出效果、城镇商业活动强度、城镇建设固定资产投资强度、城镇劳动力投入强度；e．区域经济发展水平因素中的国内生产总值、财政状况、固定资产投资状况、商业活动、外贸活动；l．区域综合服务能力因素中的金融状况、邮电服务能力、科技水平；g．区域土地供应潜力因素中的区域人口密度。
与土地质量呈负相关关系的因子有：区域土地供应潜力因素中的区域农业人口人均耕地。
2．土地分等因素因子分值计算的标准化公式2．土地分等因素因子分值计算的标准化公式(1)位序标准化位序标准化公式为，Y ij＝100X ij／n式中：Y ij——第i个分等对象的第j项因子分值；X ij——各分等对象按第j项因子指标值大小进行排序，为排序后第i个分等对象的位序；当指标值与土地利用效益呈正相关时，排序从小到大进行，反之亦反；n——参加分等的城镇个数。
(2)极值标准化极值标准化公式为：Y ij＝100×α（j）×(X ij－X j)／(X max－X min)式中：Y ij——第i个分等对象的第j项因子分值；α（j），X j——当第j项因子指标与土地利用效益正相关时，α（j）＝l且X j＝X min；当第j项因子指标与土地利用效益负相关时，α（j）＝－l且X j＝X max；X ij——第i个分等对象第j项指标值；X max——各分等对象X ij指标的最大值；X min——各分等对象X ij指标最小值。
3．涉及指数方式的因子指标计算(1)城镇交通条件指数计算城镇交通条件指数反映城镇对外交通手段及其便捷程度的影响，需要按各交通方式对城镇的赋分标准，对城市对外交通条件进行综合评分。
(2)城镇对外辐射能力指数计算城镇对外辐射能力指数通过城镇所在区域的货运总量和客运总量综合计算反映，先运用相关公式标准化货运总量和客运总量，然后加权平均得到城镇对外辐射能力指数。
(3)区域经济发展水平涉及的有关因子指数计算区域经济发展水平因素涉及的因子指标包括国内生产总值综合指数、地方财政收入综合指数、全社会固定资产投资综合指数、社会消费品零售总额综合指数、外贸出口额综合指数，计算原理与城镇对外辐射能力指数一样。
4．土地分等对象的综合分值计算土地分等对象的综合分值计算是在因子、因素分值计算的基础上，采用多因素分值加和法进行，计算公式如下：式中：S i——第i个分等对象单元的总分值；W k——第j个分等因素的权重值；Y ik——第i个分等对象第j因素分值；n——分等因素的总数。
(五)城镇土地分等的因素因子权重确定方法(五)城镇土地分等的因素因子权重确定方法确定权重的常用方法有；特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法、数理统计法等。
1，特尔菲测定法特尔菲(DelPh测定法是一种常用的技术测定方法。
它是一种客观地综合多数专家经验与主观判断的技巧。
(1)特尔菲测定法的基本程序。
a．确定因素。
分等因素是指对土地优劣有重大影响，并能体现城镇之间质量差异的经济、社会、自然条件。
b．选择专家。
特尔菲法的主要工作是通过专家对分等因素权重作出概率估计，因此，专家选择是测定成败的关键。
其主要要求有：一是要求专家总体的权威程度较高；二是要求专家的代表面应广泛，通常应包括技术专家、管理专家、情报专家和高层决策人员；三是要有严格的专家推荐和审定程序，审定的主要内容是了解专家对测定因素的熟悉程度和是否有时间参加测定等；四是要求有适当的专家人数，一般以10～40人为宜。
c.设计评估意见征询表。
特尔菲法的征询表格没有统一的规定。
但要求符合如下原则：①表格的每一栏目要紧扣测定因素，力求达到测定因素和专家所关心的问题的一致性；②表格简明扼要，好的表格通常是专家思考决断的时间长、应答填表的时间短，填表时间一般以2～4小时为宜；③填表方式简单，对不同类型的因素进行测定时，尽可能用数字和英文主母表示专家的评估结果。
d．专家征询和轮间信息反馈。
经典特尔菲法一般分3～4轮征询。
第一轮——因素征询发给专家的征询表格只提出土地分等目标，由专家提出分等的因素，组织者经筛选、分类、归纳和整理，用准确的技术语言制订因素一览表，作为第二轮征询表发给专家。
第二轮——因素评估专家对第二轮表格中的每个因素作出评价。
评价以等级(1．2．3等)号或分值(五分制或百分制均可)表示，不要求专家阐述评估理由，不要提供详细论据。
第二轮征询表收回后，立即进行统计处理，求出专家总体意见的概率分布，并制订第三轮征询表。
第三轮——轮间信息反馈与再征询将前一轮的评估结果进行统计处理，得出专家总体的评估结果的分布，求出其均值与标准差，将这些信息反馈给专家，并对专家进行再征询。
专家在重新评估时，可以根据总体意见的倾向(以均值表示)和分散程度(以标准差表示)来修改自己前一次的评估意见。
采用类似的办法对第三轮结果进行处理和开始第四轮征询，最后就能得到协调程度较高的结果，并写出测定结果报告。
至此，测定工作即告一段落。
(2)权重测定结果的数据处理。
因素评估结果的处理可分为等级评估和分值评估两种情况的处理。
分值评估可采用五分制或百分制。
等级评估可用等级序号作为量化值。