霍邱县房地产市场供求分析霍邱县是安徽省六安市下辖的一个县，位于安徽省西部。

西与河南省固始县接壤、北与阜阳市颍上县隔淮相望、东与六安、寿县毗邻、南与金寨相连。

地处大别山北麓，淮河中游南岸，地势南高北低，南部属低岗丘陵地区，北部为平地湖泊河流，是淮河中游的重点行蓄洪区(建国后区行蓄洪 25 次)。

1983 年被国务院列为全国第一批商品粮生产试点县，是安徽省九大水产基地之一。

霍邱县域总面积 3493.16 平方公里，物华天宝、素以鱼米之乡著称。

霍邱县境内常年平均水资源量超过 13.5 亿立方米，霍邱县平均有效蓄水量 4.29 亿立方米，有沣河、找母河、牛角河、窖湾河、高塘河、汲河、头道河、二道河、油坊河、洪城河、石龙河、淮河、淠河、史河、湖泊有城东湖和城西湖。

霍邱铁矿位于霍邱县西北部的周集至众兴集一带，矿区北邻淮河，东距城西湖 5 公里，西南紧靠四十里长山与河南毗邻，整个矿区南北长 32 公里，东西宽 5 公里，由九个铁矿床、十五个磁异常点组成，已探明储量 16.5 亿吨，在全国居第五位。

同时，霍邱县也是国家重点扶持的贫困县。

根据以 2022 年 11 月 1 日零时为标准时点进行的第六次全国人口普查的结果，霍邱县人口状况如下：1、霍邱县常住人口、户籍人口霍邱县常住人口为 1246129 人，同第五次全国人口普查 2000 年 11 月1 日零时的 1313915 人相比，十年共减少 67786 人，下降 5.16%，年平均下降 0.53%。

霍邱县普查登记的户籍人口为 1663984 人，同第五次全国人口普查2000 年 11 月 1 日零时的 1465453 人相比，十年共增加 198531 人，增长13.55%，年平均增长 1.28%。

2、家庭户人口霍邱县常住人口中共有家庭户 366168 户，家庭户人口为 1223003 人，平均每一个家庭户的人口为 3.34 人，比 2000 年第五次全国人口普查的3.60 人减少 0.26 人。

3、性别构成霍邱县常住人口中，男性人口为 650195 人，占 52.18%；女性人口为595934 人，占 47.82%。

总人口性别比 (以女性为 100，男性对女性的比例) 由 2000 年第五次全国人口普查的 109.16 下降为 109.11。

4、年龄结构霍邱县常住人口中， 0-14 岁人口为 241806 人，占 19.40% ；15-64 岁人口为 883111 人，占 70.87%；65 岁及以上人口为 121212 人，占 9.73%。

同 2000 年第五次全国人口普查相比， 0-14 岁人口的比重下降 6.31 个百分点， 15-64 岁人口的比重上升 3.41 个百分点， 65 岁及以上人口的比重上升 2.9 个百分点。

1、总体经济发展情况2022 年，霍邱县实现生产总值(GDP) 175.08 亿元，按可比价计算增长 15.0 %，总量居六安市首位。

其中：第一产业增加值 40.88 亿元，增长 4.5 % ；第二产业增加值 85.90 亿元，增长 24.9% ；第三产业增加值48.30 亿元，增长 9.0 %。

第一产业占地区生产总值比重为 23.3%，比上年下降 1.9 个百分点；第二产业比重为 49.1 %，比上年上升 4 个百分点，其中工业增加值占 GDP 的比重达 44.2%，比上年提高 4.5 个百分点；第三产业比重为 27.6%，比上年下降 2.1 个百分点。

人均 GDP 首次突破万元。

2022 年，霍邱县实现财政收入 17.57 亿元，较上年增长 44.5%，净增 收 5.4 亿元。

总量位居六安市各县区首位，估计占全省 76 个县区 16 位， 较上年上升 1 个位次。

收入总量中，地方级收入完成 10.2 亿元，增长 35.8%； 税收收入完成 14.95 亿元，增长 50.5%，占财政收入总量的 85.1%，上升 了 3.4 个百分点。

2、霍邱县铁矿业的发展霍邱铁矿位于霍邱西部，北临淮河，西与河南省固始县相邻，现有 9 个大中型铁矿床和 15 个零星铁矿，已探明储量 20 亿吨，远景储量 30 亿 吨以上，位居全国第五，华东第一，是全国惟一一个刚开辟的特大型铁矿 富集区，属鞍山式沉积变质铁矿，平均品位为32%--34%，被列为全国大型 铁矿基地。

2003 年， 霍邱铁矿开始大规模开辟， 此后每年的开采量都以较大幅度上升，详见下表：2003 年—2022 年霍邱铁矿行业发展情况统计表单位：吨、万元从上表可以看出，霍邱铁矿行业发展势头良好，发展前景空前，霍邱 铁矿行业的税收贡献度很高，无疑是霍邱县域经济发展的支柱产业。

据统计，到 2022 年，霍邱铁矿开辟企业可生产铁精粉 300 万吨摆布， 彻底可以满足 200 万吨钢厂生产的需要， 而 200 万吨的钢厂年实现税收 10经济指标 税收指标年度营业收入 营业利润 铁精粉量 国税 地税 合计 增幅%2003 2583 83 73308 480 68 548 -- 2004 9782 4953 131714 871 147 1018 86 2005 29924 5586 421635 2843 1032 3875 281 2022 48081 8597 836627 4076 2610 6686 73 2022 135354 53710 1465583 16103 5057 21160 216 2022 293019 93171 1895200 38059 7386 45445 115 合计 518743 166100 4824067 62432 16300 78732 --亿元摆布。

可见，霍邱铁矿开辟的目标势必定位在钢铁项目上，依托资源建设钢铁基地，提高资源附加值，霍邱铁矿拉动霍邱经济的杠杆效应将大大增强。

通过现场市场考察，不难发现霍邱县房地产开辟起步较晚，应属于刚起步阶段。

目前，已结束项目仅约 3 个，总开辟体量约 30 万方。

目前在建的项目有 4 个，已出让但尚未开辟土地 5 宗。

1、霍邱县在建项目情况(1)阳光假日城项目阳光假日城项目位于卧阳大道与双湖路交叉口东北角，属较核心地段。

2022 年 6 月以 160 万元/亩的价格取得 67.4 亩土地使用权，容积率3.2，该项目总开辟体量约 15 万方，项目规划情况如上图所示。

目前已是尾盘，销售情况良好，销售均价约 4000 元/㎡。

(2)卧阳锦绣城项目卧阳锦绣城项目位于卧阳大道与双湖路交叉口西北角，属较核心地段。

2022 年 6 月以 197 万元/亩的价格取得 106 亩土地使用权，容积率 3.2，总开辟体量约 25 万方，共计 14 栋楼，以高层为主， 17—31 层不等。

分两期开辟，整个小区呈南低北高，东低西高的阶梯式布局。

项目户型面积 83.6—142 平米，以,80 —110 ㎡为主。

目前系一期开辟，项目销售情况良好，销售均价约4000 元/㎡。

(3)西湖帝都·锦园项目西湖帝都·锦园项目位于西湖北路西侧，地段挨近经济开辟区和政府，地段稍偏。

2022 年 1 月以 104 万元/亩的价格取得 107 土地使用权，容积率 3.5，总开辟体量约 25 万方，由 16 栋小高层、高层建造、居住人口将达 6500 人摆布。

目前一期 2#、3#楼已基本封顶，销售情况良好，目 前仅剩余几套房源， 4#楼在建，接受预定，其他未建。

(4)旭日尚城项目旭日尚城项目位于光明大道南段东侧，地段稍偏，但应属于霍邱县城 区未来发展的走向。

2022 年 7 月以 100 万元/亩的价格取得 99.7 亩土地使 用权，容积率 3.0，项目总占地约 152 亩(其中的52 亩尚未拆迁，未进行 出让，但纳入该小区总体规划)，总开辟体量约 29 万方。

目前一期 7 幢楼 已封顶(总体量约 5 万方)，已销售 80%；二期已动工。

2、土地出让情况自 2022 年至今，霍邱县已出让商住土地共 11 宗(含 3 宗安置房用地)， 总出让土地面积约 687.7 亩，除上述已开工建设的 4 宗，未来地上总开辟 体量约 47.8 万方，具体情况详见下表：霍邱县土地出让情况一览表综合上述资料、数据，可以总结出霍邱县房地产市场存在以下特点：10-1-28 10-6-4 10-6-4 10-6-4 10-7-20 12-5-18 12-5-18 12-5-18 12-5-28 12-5-28 12-5-28 合 计普通商品房 普通商品房 普通商品房 普通商品房 普通商品房 普通商品房 普通商品房 普通商品房 安置房 安置房 安置房11100 10800 20900 8100 10088 10329 6105 7566.96 1320.49 578.625 619.05 87507.125107 67.4 106 34.4 99.7 68.9 40.7 63 52.8 23 24.8 687.7拍卖 拍卖 拍卖 拍卖 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 划拨 划拨 划拨在开辟 在开辟 在开辟 8万㎡ 在开辟 12万㎡ 6.8万㎡ 11万㎡10万㎡3.5 3.2 3.2 3.5 3 2.6 2.5 2.5 1.5 1.5 1.51 2 3 4 5 6 7 8 9 10 111、总体市场供不应求以第六次人口普查的数据为例，霍邱县常住人口中共有家庭户约 36.6 万户，家庭户人口约为 120 万人。

总体市场供应量以 150 万方计算，人均住宅供应量仅为 1.25 方/人，户均住宅供应量仅为 4.1 方/户。

2、总体市场价格偏高2022 年，霍邱县实现生产总值(GDP) 175.08 亿元，以 120 万人口计算，人均 GDP14590 元，户均 GDP48633 元；以 4000 元/㎡的市场价格，按照每户购买 100 ㎡的住宅 1 套计算，需 40 万元；也就是说，需 8 年以上的积累，每户方可购买 1 套住宅，因此，总体市场价格偏高，固然，这与土地市场供应价格偏高有关。

3、需求价格弹性小以第六次人口普查的数据为例，霍邱县 15-64 岁人口约为 88 万人，人均拥有房地产开辟量 1.7 ㎡，因此可以看出，目前霍邱县的房地产市场需求几乎全部应为刚性需求，需求价格弹性小。

4、房地产市场系统风险小自 2022 年至目前，霍邱县出让土地的平均价格为 127 万元/亩，平均容积率为 2.8，可以计算出平均楼面地价约为 680 元/㎡，以 1800 元/㎡的综合建安成本计算，霍邱县商品房开辟的综合成本约为 2480 元/㎡，平均市场销售价格为 4000 元/㎡(未考虑商业性质商品房的利润空间更大) ，平均利润空间为 1520 元/㎡，平均利润率为 61.3%，利润率很高。