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（3）供给调节的滞后性 •土地的自然供给无弹性，土地的经济供给弹性较小； • 土地的用途一旦确定就难以改变； •当市场出现供不应求时，供给的增加往往需要相当长 的时间；而由于房地产使用的耐久性，又决定在市场 供过于求时，多余的供给也需要较长的时间才能被市 场消化。
（4）交易的复杂性 •房地产交易形式多样； •房地产交易持续时间较长； •房地产市场的交易复杂，交易费用高。
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2．城市土地供给
城市可供人利用的土地称之为土地供给。 城市土地供给分为自然供给和经济供给。自然供给是指未 经过加工，自然提供可以直接利用的土地。经济供给是指在自 然供给基础上，通过投入资金和劳动加以改造，可供人们直接 利用的土地。 城市里的土地数量绝大多数是经济供给。
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（4）政策的公平性和效率 •公平和效率及其相互协调，是评价政策的重要方面。 •政府制定政策的原则是：既要通过资源和利益的公平
分配来维持社会的稳定；又要通过资源的优化配置来
推动社会的进步和发展。 •公平和效率常常是矛盾的：如何处理好其相互关系，
是政府制定政策的重点和难点。
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Ed Ed
需求量与价格是反向运动，一般为负值；但习惯上略去负值。
土地需求弹性大，需求曲线表现平缓，说明土地价格微小变动 ，能引起土地需求量较大变动；土地需求弹性小，需求曲线表现为 陡直，说明土地价格变动不能引起土地需求量比较明显的变化。 在同一土地价格水平线上，土地需求量也是因其他因素的影响 而变动的。
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（2）土地供给弹性 土地供给弹性是指地价相对供给量与由地价变化引起的土 地经济供给量的比率。它是用来反映土地经济供给量对地价变 化作出反应的灵敏度，一般可用如下公式表示：
Q P Q P Es / Q P P Q
对瞬间供给，土地供给弹性为零，即无弹性；土地的短期 供给系数比长期供给弹性系数小，当地租上涨到一定水平后， 短期供给弹性趋于零，而长期供给弹性也越来越小。
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（2）政策的连续性与协调性 • 体现新旧政策的衔接； • 体现与相关政策的衔接配套； • 体现多元性与系统性的统一。 （3）政策的针对性和导向性 • 制定宏观的调控政策； • 针对不同类型物业的供给、分配和消费途径，制定具 有针对性的具体政策； • 政策要有明确的导向性，以帮助市场的参与者准确 把握自己的行为取向。
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（4）税收的功能 •房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。 •正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地 收益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政
策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产
市场交易行为等方面起到明显的作用。 （5）租金的控制 •租赁市场是房地产市场的一个重要组成部分 •租金作为房地产的租赁价格是政府调控房地产市场的主要
我国房地产政策回顾
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三、房地产供求理论
供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行与 价格变动的核心理论。 房地产商品供给呈现低弹性，而需求由于种种因素呈现高弹 性，使得研究房地产供求理论更多的要研究土地与房地产供求的 特点与特殊规律。 1．城市土地需求 （1）城市土地 土地分为农村土地、城市土地等。 城市土地是指城市区域中的陆地和水域以及它们之上、之下 的一定的空间。
（8）按照法律原则划分为合法房地产交易市场、非法房地产交 易市场(隐形市场)；
（8）按照供求状况划分为买方市场、卖方市场等。
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3．房地产市场的特点和功能
与一般商品市场相比较，房地产市场具有以下特点： （1）区域性 房地产市场的区域性主要是由房地产的位置固定性和性能 差异性所决定的。 房地产市场具有强烈的区域性特点，不同区域的房地产市 场之间相互影响也较小。 （2）竞争的不充分性 •房地产市场参与者较少，房地产交易价格及交易信息多为非 公开的。 •房地产市场属于区域性市场，同一用途不同区域的房地产具 有较小的替代性。 •房地产投资决策受价格以外的因素影响也较大，交易效率较 低。
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2．房地产市场的宏观调控
宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、 价格、税收政策等。 （1）土地供应计划的调控 ①政府供应土地的数量和质量直接控制房地产开 发的规模和结构。 ②科学的计划指导有利于市场的发展。 ③科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应 有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。 ④实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政 府拥有足够的土地储备。 ⑤尽量减少用地单位的土地存量，是增强土地供 应计划调节有效性必不可少的措施。
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从区域上说，城市土地含有三个方面内容： •城市市区土地，即城市建成区范围内的土地； •城市规划区范围内的土地； •城市行政管辖区范围内的土地，即包括城市郊区和县范围内的 土地。
城市土地，是指城市市区土地和城市规划的范围内的土地。
（2）城市土地的需求是指城市里的工矿企业、机关学校等事业 单位，以及其他一切社会团体等组织和个人为了生存和发展， 进行各种物质产品和精神产品生产及从事各类消费活动而利用 土地的需要。
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3．土地的供求均衡
在研究土地供求的均衡时又分为三类： （1）土地供求的瞬间均衡。通常土地供给表现为一条垂直向 上的直线，土地需求表现为一条向右下方倾斜的曲线。
201场经济中，土地价格和土地需求量之间的 关系可构成一条土地需求曲线DD见图。
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（4）土地的需求弹性 土地需求弹性是指土地价格相对变化量与由价格变化引起的 土地需求量相对变化量比率，有的称之为反应程度、一般用公式 表示：
Q P Q P Ed / Q P P Q
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（1）土地经济供给与土地价格之间的关系 土地供给曲线有瞬间、短期、长期供给曲线之分。
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• 所谓瞬间是指土地经济供给来不及随地租变化而变化的时间，
这时土地经济供给不变，供给曲线为一条垂直的直线S1。
。
•所谓短期是指土地所有者或开发者只能在固定的机械设备和不 变成本(如土地契约费用、管理人员的工资等)下从事土地生产 的时间。供给曲线用S2表示。 •所谓长期是指土地所有者或开发者能够通过增加设备和现存成 本来从事土地开发的 时期。土地的长期供给曲线比短期供给曲 线显得更平坦，如S3曲线表示。
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3．房地产市场行为的规范
（1）资质审查 建立资质审查制度的原则： • 公开化，只有透明度高，才便于社会监督。 • 标准化，即明确、具体地规定进入某类市场必须 具备的最低资格标准。
（2）产权登记 • 发挥保障投资者(业主)权益的基本功能， • 发挥方便流通、维护交易秩序、代征税费以及对 房地产市场动态跟踪管理的功能。 • 产权登记是房地产市场管理的基础和前提，是成 为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规 都可以在产权登记管理过程中具体实施。
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二、政府对房地产市场的干预
1．政府制定干预房地产市场政策的原则
政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系 统、协调、前瞻性和引导性。
（1）目标的确定性 政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标。 这些目标通常包括： ①使存量房地产资源得到最有效的使用。 ②保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。 ③引导新建项目的位置选择。 ④满足特殊群体的需要。
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（4）按覆盖(影响)范围划分。 分为国际性、全国性、地方性房地产市场。不同类型房地 产的覆盖 ( 影响 ) 空间范围是有差别的。一般来讲，房地产的档 次越高，市场空间范围就越大。 （5）按供货方式划分。 分为现房市场、期房(楼花)市场； (6)按照权益让渡方式划分为买卖、租赁、抵押、典当、置换 、联营、入股等房地产市场；
政府
开发商
消费者
消费者
土地出让
出租 转让
出租 转让
房地产市场的层次结构
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（2）按市场交易客体划分 可以分为土地市场、房产市场、房地产金融市场和房 地产中介服务市场等。 房地产中介服务市场又包括房地产评估、房地产经纪 、房地产咨询、房地产信息服务市场等。 （3）按物业类型划分 可以分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工 业物业市场、特殊物业市场等。 每一类又可以进一步细分，如住宅市场可细分为普通 住宅市场、公寓市场、别墅市场，写字楼市场可细分为甲级 写字楼市场、乙级写字楼市场等。
第二章 房地产市场和房地产供求理论
第一节 房地产市场
一、房地产市场的概念 1. 房地产市场的涵义
市场是社会分工和商品交换的产物，是维系商品经济的 纽带。
狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地 产交易所； 广义的房地产市场则是指房地产是房地产交易的总和或
房地产商品流通中所有交换关系的总和。
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（3）建立房地产价格评估制度 房地产估价在政府土地出让、拆迁安置补偿，房地产买 卖、租赁、抵押、保险、征税，房地产产权转让、投资入股， 公司上市、兼并、收购，房地产诉讼、纠纷调解、仲裁等方面 ，为社会提供了广泛的专业服务。 （4）交易程序的规范化 用法律形式规范主要的房地产交易方式，是抑制投机、维 护市场秩序的有效措施。各城市对土地出让、房屋预售、买卖 、抵押、租赁以及产权登记等都规定有固定的办事程序。
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（3）地价的杠杆作用 政府可以用地价对房地产市场进行调控。 地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资 利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。 在一定时期内，建造成本及与之相关的专业费用和管理费用 、财务费用和税金大体固定在一定水平上，通过调控地价来 间接调控房地产价格，经常是十分有效的。 政府通过调整土地供应数量，调整与土地开发相关的税费政 策等经济手段，灵活运用划拨、招标、拍卖出让方式， 以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的 调控。