探讨房地产工程项目成本控制
【摘要】针对房地产工程项目过程的四个阶段探讨性的提出成本控制措施。
【关键词】房地产工程项目；成本控制
房地产企业经营的最终目标是利润的实现和增长，项目建筑成本的控制是工程项目实现利润的关键控制环节，是贯穿项目开发全过程的投入投资控制。
整个工程项目的过程一般分为投资决策、设计、实施、竣工决算等几个阶段，本文将分阶段进行成本控制措施的讨论。
1 投资决策阶段
据有关资料统计,在建设工程项目的全过程中,项目决策阶段对工程造价的影响程度最高,达到70 %～80 %。
因此,项目投资决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响着投资决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价与控制。
项目可行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。
在投资决策阶段，应组建一支经验丰富的专业技术人才组成的项目组，项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员、投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。
项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。
其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。
2 设计阶段
设计阶段是成本控制的关键环节，把好设计关能取得事半功倍的效果。
设计阶段的成本控制措施主要有：
2.1 实行设计方案招投标
企业在委托设计时应大力引进竞争机制通过设计招投标来选择优秀的设计单位，以实现设计方案的最优化，避免因工程设计质量问题出现工程变更而造成直接经济损失（投资增加）。
2.2 实行限额设计
限额设计是建设过程中行之有效的控制方法，也是控制成本的有效措施之一。
设计的优劣将直接影响建造费用的多少和建设周期的长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。
2.3 运用价值工程原理
设计工作应当做到功能与造价相统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。
例如，利用深坑基础增加地下室，这样，地下室既可以停车和储存杂物，又可以使小区不建地上停车场，节约用地的同时也美化了环境。
2.4 采用合同措施，有效控制造价
针对部分设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲的情况，应在设计合同条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款。
2.5 加强对设计图纸的会审与审查工作。
对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不
必要的资金浪费。
3 实施阶段
3.1 实行招投标
招投标是有效控制成本的核心，招投标工作主要有如下控制点：
⑴严格审查施工单位资质，严防劣质施工单位混入投标单位之列。
⑵严格掌握招标条件，认真编制标底和标书，做好评标定标工作。
工程招标应采取公开招标或邀请招标。
招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。
⑶合理低价中标。
房地产企业对项目的“合理低价”应做到心中有数，避免投标单位以低于成本价恶意竞标。
⑷严把合同关。
应重视合同管理，掌握国家的有关法律、法规及规章规定，牢固树立法律意识，熟悉专业知识，同时充分发挥企业各部门内部会审合同的作用，认真把好关，预防竣工结算阶段因缺乏法律依据出现扯皮不清的现象。
3.2 健全成本控制机制，落实成本责任制。
首先，成本控制是建立健全企业内部经济责任制的主要条件，而企业内部经济责任制又是保证成本控制有效实施的重要保证，落实成本责任制是项目有效控制的关键。
其次，在施工过程中，为有效控制施工费用的支出，防止损失和浪费，对施工各项费用应分别建立有效的控制制度。
最后，必须提高全员成本意识，以效益引导分配是落实成本责任的重要手段。
3.3 建筑材料的控制。
工程价格包括施工成本、利润和税金。
其中，建筑工程施工成本影响最大。
施工成本指的是材料费、人工费和机械台班、其他直接费和现场经费、管理费(间接成本)构成。
其中，材料费占建安总成本的60%-70%左右，是施工阶段成本控制的重点。
受产地、运输距离、买卖双方、品牌、生产时间、政策、天气、时间、原料、质量品质等等因素的影响，有时造成价格的差异很大。
开发商为控制成本及确保材料质量，对某些材料可采用甲方指定或限价方式。
建筑材料、设备采购方面，业主应在合同明确其采购方式，业主对关键、重要的材料或设备可自行采购或要求承包商在采购前由业主确认。
严格把握材料、设备审核关是控制建筑成本的重要环节。
3.4 施工方案的确定
施工方案是影响建筑成本的重要因素，好的施工方案是降低工程成本的主要途径。
施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量，也必然会直接影响工程项目的目标成本和工程项目的利润。
按照最优方案施工可以降低成本、加快进度、保证质量和安全，实现工程项目投入少产出最大、提高经济效益。
3.5 工程质量的控制
建设工程发包承包价格的确定，是以符合设计和各类规范要求的合格产品为基本要求。
工程质量标准一般可分为优良、合格、不合格。
优良工程是通过高素质的技术工人和管理人员，合理的施工组织以及良好的设备保证和品质优良的建筑材料来实现，而不合格工程则相反。
优良工程、合格工程、不合格工程还会产生不同的后
果，并引起连锁反应，其最终的成本必然影响到施工价格的变动。
因此，开发商可选择专业水平及信誉、社会影响良好的监理公司。
监理公司主要是协助业主对承包商的施工方案、工程质量、进度及工期、施工现场等进行监督和管理。
承包商安装施工组织与监理公司安装监理大纲规定进行工作是控制成本的重要保证。
3.6 工期的影响
工期成本管理的目标是正确处理工期与成本的关系，使工期成本的总和达到最低值。
工期计划的科学性、可实施性是企业实现目标的关键，是企业效率竞争性的体现。
工期成本表现在两个方面，一方面是项目经理部为了保证工期而采取的措施费用；一方面是因为工期拖延而导致的业主索赔成本，这种情况可能是由于施工环境及自然条件引起的，也可能是内部因素所造成，如停工、窝工、返工等，因此所引起的工期费用，可称其为工期损失。
由于内外部环境条件及合同条件的制约，保证合同工期和降低工程成本是一个十分艰巨的任务，因此，必须正确处理工期成本的两个方面的相互关系，即工期措施成本和工期损失之间的相互关系。
在确保工期达到合同条件的前提下，尽可能降低工期成本，切不可为了提高企业信誉和市场竞争力，盲目抢工期赶进度，造成增大项目成本，导致项目亏损。
因此，应充分论证企业发展对进度要求的必要性和合理性，也充分考虑项目进展的各项报建手续、现场施工条件等的客观性，最终达到工期与投资、质量三者的有效平衡。
4 竣工决算阶段
竣工决算阶段应根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。
结算审核时要严格执行合同及有关协议的规定，重点做好材料价差的审定工作。
审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。
认真实行结算复审制度，确保结算质量。
在项目竣工结算审核的基础上，将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库，为后续项目提供项目管理和工程造价控制的参考依据。
会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训，提出今后工作中的改进方案。
建筑工程项目投资成本的控制是实现项目利润最大化的基本保障，开发企业从项目投资决策至竣工决算全过程，应制定详细的成本控制管理流程，确保建筑成本得到有效控制。
本文对项目过程中的四个阶段进行粗浅的成本控制措施分析，以期对房地产工程项目的投资成本控制有一定的指导作用。