市场调研报告
一、调研内容
对XX新区周边房地产项目进行市场调查,共调研14个楼盘。
对XX新区周边楼盘概况、布局、产品设计、现阶段价格、销售情况、整体形象等信息进行调研。
二、调研目的
通过对周边房地产市场的调研,得出该区域的楼盘规划、价格走势、各产品销量走势,为本案的规划及后续的销售提供参考。
三、调研数据分析
1、调研区域项目整体供应情况
分析:
2、调研项目的基本情况
分析:1、该区域项目开发商已本地企业为主,开发实力基本较低,仅有较少本地企业实力及项目运作能力较强,有两个全国性的房地产公司,企业实力较强,项目运作能力很强,所开发的楼盘在该区域也属于高端项目。
2、该区域开发地项目已住宅为主,只有两个项目规划了写字楼,公寓产品也较少,商业基本已底商为主,独立
的商业较少。
3、调研项目整体规划情况
分析:1、该区域项目开发体量都较大,基本在10万㎡以上,其中30万㎡以上的大楼盘有4个,其余项目体量基本在
20万㎡左右。
2、对于住宅类产品,容积率最低的3.5,最高的是5.25,居住舒适度一般。
对于公寓类产品容积率最高的达到了
6.5。
3、该区域项目规划基本都以小高层和高层为主。
4、项目车位设置基本是1:0.8,与一般小区规划基本持平,没有太大出入。
5、项目开发基本分为二期~三期,只有一个项目较多,规划了七期。
6、调研项目中80%项目目前存在供应量,其中6~7的项目目前可见供应量在5万㎡左右,有2个项目可见供应
量达到了20万㎡左右。
7、调研项目中有后续产品供应的有4个项目,供应量都在20万㎡以上。
4、调研项目现阶段基本情况
分析:1、该区域已经交房的项目有4~5个,2014年交房的项目有4个,其余都在2015年中旬以后交房。
2、该区域目前有4~5个项目处于清盘销售期,有2个项目处于前期咨询阶段,新开盘的项目有2个,其余基本都处在正常平稳销售期。
3、就工程进度而言,该区域目前有4~6个项目已经是现房销售,有3个项目工程刚出地面,其余基本都在封顶或即将封顶阶段。
5、调研项目产品规划情况
分析:1、该区域住宅类产品梯户比设置基本都是2T3~2T5,居住舒适度较好,公寓类产品梯户比设置在8T51户,密度较大。
2、目前阶段,该区域房型设计基本以二房和三房为主,有2个项目有一房产品,有2个项目有4房产品。
3、对于一房产品,MOCO国际是公寓类产品,所以占比很大,住宅类只有天鹅湾有,占比很小,只有1.5%。
4、对于两房产品,面积基本都在75㎡~96㎡之间,两房的主力户型集中在85㎡左右。
5、对于三房产品,面积基本都在100㎡~130㎡之间,三房的主力户型集中在115㎡左右。
6、对于四房产品,目前只有2个项目在售,占比很小;金辉天鹅湾在一期项目中有,面积在115~137㎡,已经
售完,现阶段二期项目中没有四房产品。
6、调研项目价格走势情况
分析:1、该区域项目的开盘价格比本项目的入市价格都有略微提高,涨幅在300元/㎡左右。
2、该区域项目在2012年销售价格在6500元/㎡~7000元/㎡左右,2013年价格在6800元/㎡~7500/㎡元左右,现阶段均价在7200元/㎡~7300元/㎡左右。
2013年价格较2012年有涨幅,现阶段较2013年价格基本持平。
3、综合所有项目的优惠情况,优惠比例基本在97折~95折。
没有较大的优惠政策出现。
7、调研项目产品销售情况
分析:1、该区域整体对比而言,现阶段产品去化速度较以前放缓。
2、整个区域内,产品去化速度发生脱节,全国性的开发商如龙湖和金辉,楼盘去化速度很快,月均去化量都在
80套左右,其次是本地企业中开发实力较强的如天朗,月均去化速度在40左右,其次是本地开发商实力较弱的,月均
去化速度都在30套以下,甚至有10套以下的。
3、就两房和三房产品去化速度而言,龙湖和金辉将去化比例基本上控制在1:1,而本地开发商楼盘两房去化速度
比三房去化速度快。
4、每一期的销售周期都在一年以上,甚至在20个月左右,销售周期都较长。
四、主要竞争项目分析
1、海纳汉唐御府
1)该项目共计两栋楼,1#楼33层,2个单元,2T4户设计,2#楼22层,1个单元,2T4户设计,项目体量较小,目前处于开盘销售期,工程即将封顶,预计2014年底交房。
在售楼平层图如下:
2)该项目房源共计248套,目前售出约20套左右。
3)该项目现在售价在6800元/㎡。
4)优惠政策:总价减18000元后再99折。
5)该项目属于小盘,开发节奏较快,刚开始销售,销售状况不理想,销售氛围比较冷淡。
优势:1)该项目开发速度较快,现在工程即将封顶,2014年底交房。
2)梯户比设计较大,居住舒适度较好。
3)销售价格在该区域内属于较低价格,比较有吸引力。
劣势:1)该小区西南侧有铁路通过,东侧是星火路,影响居住。
2)小区面积较小,绿化覆盖率很小。
2、金辉天鹅湾
1)该项目目前处于二期尾盘销售阶段,2014年5月份交房。
在售9#楼、11#楼,预计2015年底交房,项目效果图及在售楼平层图如下:
2) 该项目在售9#10#楼共计540户,目前销售约90%,销售情况较好,剩余两房86㎡和三房113㎡产品。
3) 该项目有三期规划用地,现阶段还未规划,预计将有23万㎡体量。
4) 该项目现在两房产品均价在7200元/㎡,三房在7800元/㎡。
5) 优惠政策:总价99折后再减10000元。
6)
该项目属于大盘以及精品盘,销售速度较快,小区规划建设较好。
7)该项目三期一旦入市,会对本案造成较大冲击。
优势:1)该项目在该区域内属于高端项目,项目建设情况良好。
2)项目开发运作能力较强,品牌信誉度高。
劣势:1)该项目在该区域内价格较高。
2)该项目目前处于清盘阶段,对本案暂时没有冲击。
3、龙湖水晶郦城
1)该项目现在处于二期销售阶段,工程进度即将封顶,在售1栋楼,2个单元,一个22层,一个33层,其余都已售罄,交房时间为2014年10月份和2015年1月份。
在售楼平层图如下:
2) 该项目剩余这两栋楼中,三房产品已经售罄,剩余两房产品现阶段不推,预计在3月份会入市。
3) 该项目剩余两房产品推出价格会在7500元/㎡~7800元/㎡。
4) 由于没有在推的产品,暂无优惠政策。
5) 该项目属于精品盘,销售速度较快,小区规划建设较好。
6)
由于没有后续供应量,故将来对本案的冲击有限。
优势:1)该项目属于精品住宅,项目建设情况较好。
2)项目开发运作能力较强,品牌信誉度高。
3)物业服务较好。
劣势:1)该项目在该区域内价格较高。
2)没有后续产品入市。
4、天朗大兴郡
1)该项目在售第五期,在售体量也较大,五期总建筑面积月32.8万㎡,交房时间在2015年9月份。
项目效果图及在售楼平层图如下:
2)该项目五期共计2563套房源,销售速度较快,月均去化45套左右,但体量较大,去化率在18%左右。
3)该项目现在7500元/㎡左右。
4)优惠政策:住宅:交3000抵2.8万-5000再99折;公寓:交3000抵8000-5000再99折。
5)该项目属于大盘,后续供应量仍较大,对本案冲击力很大。
优势:1)在该区域经营时间较长,业主基础广。
2)在西安本地属于较大的开发商,品牌信誉度高。
3)有前面几期的成功开发,会对该区域的客户形成吸引。
劣势:1)销售价格较高。
2)小区规模太大,容易造成管理混乱。
五、市场调研总结
1)该区域内开发商以本地企业为主,大型房地产商较少,竞争压力中等。
2)该区域内以住宅产品为主,公寓很少,写字楼只有一家,还未入市,商业基本都以小区自带底商为主,大型商场只有一家。
3)该区域内项目开发体量30万㎡以上的只有4个,大规模的社区较少,本案具备较强竞争实力。
4)该区域内目前可见产品供应量在60万~70万㎡,后续产品供应量在100万㎡,预计入市时间在2015年,本案面临的竞争压力较大。
5)目前处于正常销售期的项目在10个左右,对本案的入市会有较大影响。
6)该区域内目前一房和四房的产品很少,主力户型为85㎡二房和115㎡三房,户型面积没有明显的减小趋势。
7)该区域内产品价格目前基本维持在7200元/㎡左右,较2013年下半年价格没有明显增幅,2013年价格较2012年整体价格涨幅在300元/㎡左右,该区域内一段时间内价格上涨的可能性不大。
8)产品去化情况因开发商而异,开发商实力较强、开发运作能力较强,去化速度很快,本地开发商开发楼盘去化速度较慢。
综上:从本案的规模、定价策略、运作能力来看,本案在该区域内具备较强的竞争实力。