金地 74000 0.8 6.2 252
别墅
0
朝阳上品
天津市新型
均11000
河东区雪莲南路以西，龙峰 高层,小高
路以东，津塘公路以北
层
建筑材料房 地产开发公 107000
1.8
4.42
160
司
78-85平米一居 85-95平米两居 105-140平米三室
0
万科魅力之城
9000 津塘公路轻轨开发区站北侧 小高层
从市场角度确定定位
首先在上面的调研中我们分析出东丽市场目前面临一个问题，住宅供应量较大，且出现 了同质化产品，如何能在保证利润最大化的基础上赢得这场竞争，也成为摆在我们面前的首 要工作。
目前区域市场在售项目标客户主要以中低端为主，此类客户购房考虑的主要因素就是价 格。而我们如果与其争夺这档次客户，首先从价格方面我们就处于劣势。
购房主要用来改善居住环境，同时还兼顾一定的保值功能，二期小户型 公寓蓝领也是主要客群
东丽区域及周边乡镇居住或工作的人群来往于塘沽和市区 为主力客户群年龄45岁左右改善和给孩子购买婚房的客群
塘沽及河东区域客户
核心客户群
其他区域客户外省市投资客群
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项目定位
项目定位
项目紧靠轻轨沿线，轻轨沿线产品的稀缺，与本项目产品性价比成正比，我 们要努力塑造轻轨优势“津滨两地生活无边界”的概念贯穿始终 中高档市场定位原则，为区域范围内中高档收入人群倾力打造永不落伍的公寓典 范。打造“轻轨沿线新生活，时尚便捷”的生活理念。强调人性化与现代建筑的完 美结合、人与自然和谐统一、舒适宜居，获利动感，方便快捷开放发展的新现代派 风格社区。
核心构建未来
———军粮城二期产品项目定位、物业发展建议
1
目录
一、项目的基本情况及整体构思 二、区域市场情况 三、项目细分市场综述 四、客户/指向 五、项目定位 六、物业发展建议
津滨两地生活无边界
2
品牌竞争的核心-------产品竞争
3
•项目的基本情况及整体构想
项目位于天津市东丽区军粮城中心轻轨站南侧，项目北至津塘路，西邻茶金路，南至军粮城税务所东临
占据市场空白，跳脱市场现存与潜在的的竞争范畴，改变竞争的高度与深
度，实现高容积率与景观环境的和谐统一，塑造优美的城市天际线。 以项目提升企业形象，获取更大的市场认同度和美誉度，形成更具生命力的强 势品牌。
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项目定位
定位依据：
从产品形式角度确定定位
好的住宅不仅从规划设计上，建筑设计上，园区景观设计上时尚新颖，户型设计上起着 至关重要的作用，好的公寓产品可以引导人、改变人们的居住、办公理念和生活方式，引导 消费者的购买心理和购买行为，为居住于其中的人们创造更多的个人空间，更多的选择性、 趣味性，真正从满足人的心灵需求的层面出发设计。二期公寓部分商住两用产品在轻轨沿线 还属稀缺，在建议增加挑高，LOFT设计仍然是区域市场内畅销的产品。
对于市场我们很难有一个宏观的把控，因此，在项目二期的开发和销售期间必定会出现诸如其他楼盘的竞
争，资金走势，政策变化和社会经济发展变动等外部影响因素。
项目所处军粮城中心区域，目前唯一一个商品房项目，整体建成后将是此区域内一个地标性建筑，由于
二期地性为商业用地，二期定位为商住两用公寓，要保证项目良性的开发、销售状态，树立楼盘在整体区
万科 88914 1.51 13.836 1640
86-94精装两居
0
远洋城
10000
塘沽区客运站以西，津塘公路 华北陶瓷正对面
高层
天津普利达房 地产建设开发
700000
2.6
200
17000
94-109两室；120-136三 室
4
东丽一号
待定
东丽开发区华润超市后 高层、洋房 阳光滨海 83300 3
域市场的形象，经历未来市场动荡考验，就应为二期产品注入独特鲜明的市场开发概念，放大项目个性，
树立起“广福”品牌价值体系，以特色附加价值体现项目的本源价值，紧邻轻轨，要赋予项目更为便捷的
生活，现代风格的社区，从而在激烈的楼市竞争和不断变化的市场中脱颖而出，才能引导市场，创造出好
的销售佳绩。
项目要想在区域市场拔得头筹，项目的建筑设计必须具有超前意识，须具有极强的可延续性，若没有前
而我们真正优势在于性价比和产品的更多附加值。这些正是中高端客户购房的首选因素。
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定位依据：
项目定位
•从本项目地段价值出发，轻轨经济已经是未来大都市重点发展的经济模式，津滨走 廊津塘路与轻轨的优势无与伦比，我们依据交通优势定位，将获得津滨更加庞大的 客户群。
•通过对老客户分析，项目里老客户的也是二期客户的主导，我们也把一部 分二期潜在客户群定位在这一部分人群，而以他们的说服力和带动性便可带 动更多中端客户购房。
高层
融科智地 62700 2.5 14.48 1519
82-99平米二居 130-135平米三居
1.2
80平米一居
13400均
中山门四号路与虎丘路交口 （45中学操场对过）
高层
天津泰达 55000 2.6
14.5
1200
96-116平米二居、123168平米三居
1
金地紫乐府
未定
津塘路沿线一号桥
别墅、
20
调研总结
90平米以下，多形式产品，功能区间合理，总值45-55 万的产品，将是东丽区最畅销的产品
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我们的目标客户
东丽区周边乡镇居住或工作的人群、来往于塘沽和市区的为主力客户群， 还有外地来津购买力一般的人群
30岁左右企事业机关单位公务员及私营业主为主，他们对轻轨便捷的生 活较为看重，同时更加看重项目产品品质
津塘沿线项目产品档次和舒适度普遍偏低，价格由市区向滨海新区递减。 9
1）产品结构趋于合理 项目细分市场综述
近年，东丽区域市场内由于“万科魅力之城”“首创溪堤郡” “香邑国际” 等项目的开 发，区域市场内中档产品的大量开发使产品结构越来越趋向于合理，而开发商专注的高端市 场高档产品逐渐走向成熟。市场竞争将越来越白炽化，竞争的加大将导致产品在价格保持平 稳的前提下提升产品品质，直接促进房地产业的健康发展。东丽区域市场内高层产品正在悄 然升起，从规划设计建筑设计及产品户型都有所创新，例如万科项目赠送面积，赠送精装修
➢ 通过上述分析，可以得到这样的结论：虽然滨海新干线项目地处军 粮城，地段性价比较低，但如果我们产品定位的准确，在投入市场后， 必将取得客户的满意和市场的认可。
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产品建议
物业发展建议
中高端产品：以中端价格获取高品质的生活（产品）体验
差异化产品 +人文景观+ 共享型生活配套（轻 轨等） 1、树立项目综合形象； 2、打造形象的竞争力产品； 3、规划与时尚便捷价值理念相关的产品； 4、规划项目区域性标志界定；（外立面等） 5、树立市场品牌为核心，兼顾市场化。 6、公寓性质，民用水电，贷款首付比例低
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7.室内功能区要求
总结：两梯四户或者或者两梯五户占96%，目前酒店式公寓 不可能达到，所以酒店式公寓单层户数一直是有待解决的难点。
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8.项目二期的商住两用公寓的预期价格：
总结：由于二期受到商业地性的影响，使用年限减少到40年，而且水电等生活成本 升高，比周边竞争项目明显处于劣势；尤其是无法办理蓝印户口，流失了大量外 地客户；通过调研客户对这种物业类型不太认可，项目只能提高性价比，增加实 用性。单价5500-6000，总价45-55万、首付50%在20万左右是普遍可以接受的 价格，配合多样的户型设计来满足年轻客户需求。
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物业发展建议
高端形象 + 舒适型产品：（价值的传递） 从产品户型设计、景观资源、产品功能均高于其他产品， 带动整个项目的视觉感受品质、心理感受品质、使用功能 品质。
总结：朝向，通透，采光，是客户最关心的需求，产品是否通透将 影响整个项目的销售速度！
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5.对产品内部设计需求
总结：观景阳台，客厅饭厅分开，入墙除衣柜，是客户最中意的设计， 客户对功能要求更多，空间利用更有效率。
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6.室内功能区要求
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6.室内功能区要求
总结：一期朝南户型客厅开间都不足4米，交房后业主反映 由于开间小，影响装修效果最好能到4-4.2米以上，居室开间 希望在3.6米左右，卫生间使用面积至少4平米，并且一期所 有户型都是暗厕，为了满足二期客户需要最好做一部分明 厕户型；厨房出阳台增加实用性而且尽量避免长条形厨房；不好用
2）别墅类产品稀缺，商住两用公寓供应量少
通过以上市场分析，东丽区域别墅产品相对较少，轻轨沿线一号桥金地项目今年会上市此 类产品，今年随着滨海新区的发展及商业等建设的逐渐到位，整个板块正逐步向高端产品 过渡。 市场需求有了，接下来的重点是如何推出新型产品来满足客户逐渐增高的档次和品味要求， 因此中高端市场产品的研发，产品的差异化和国家的一系列贷款政策对开发商提出了较高的 要求。
由于总体市场的复杂多变性和人的购买行为的多样性，一种产品不可能满足所有客户的要求。 那么，总体市场就需要从消费者的需求、动机、购买行为的多元性和差异性来细分目标客户。
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本项目一期业主调研分析
我们整体项目一期工程已经接近尾声了，一期客户既是我们的专属客 户又是我们口碑的宣传员，同时他们也是我们潜在的二期客户，故对 284名一期老客户从户型、面积、房型设计上进行了客户产品满意度 调查
25 1000
90平米两室
10
滨海国际新干线
7800
津塘公路与茶金路交口（军 公寓,商铺, 天津市源园
粮城）
框架高层 房地产
67000