河源房地产市场调研简报
一、城市基本情况
(一)地理情况：
河源市位于广东省东北部，地处东江中上游，东靠梅州市，南接惠州市，西连韶关市，北邻江西省赣州市，东江自北向南流经市区，新丰江从西向东绕城而过，两江
在市区东面交汇，使得整个城市三面环水，是粤东北重要的交通枢纽。
全市面积1.58
万平方公里。
河源
(二)行政区划及人口情况
河源市是国务院1988年1月7日批准设立的地级市，管辖源城区、东源县、龙川县、紫金县、连平县、和平县共五县一区。
全市现设有98个乡镇，4个街道办事处，
1251个村委会和154个社区居委会。
2010年年末全市户籍总人口358.39万人，比2009年末增加9.4万人。
其中：非农业人口83.99万人，农业人口274.4万人。
常住人口方面，2009年年末河源全市常住人口295.35万人，比2009年末增加8.44万人，城镇人口占40.5%，乡村人口占59.5%。
（10年常住人口情况暂未公布）
(三)产业情况
经过多年发展，河源形成了矿产冶金、食品饮料、轻纺服装、医药制造、建材陶瓷、机械制造、电子电器等七大主导产业，并且形成了广东省手机产业集群，钟表产业集群和模具产业集群等。
园区经济成为河源产业的中流砥柱，“一区六园”（市高新技术开发区和6个县区的工业园）已经名副其实地成为了河源市工业发展和经济建设的主战场，成为推动河源经济社会发展的主要支撑和强力引擎。
同时，现代生态
农业具备了一定的产业基础，形成了“六大产业”、“六大基地”，产业配套不断完善，产业带动作用不断加强。
二、宏观经济运行情况
(一)GDP
2010年全市生产总值（GDP）477.19亿元，比2009年增长13.5%，增幅比2009年提升3.4个百分点。
分产业看，第一产业增加值61.89亿元，比2009年增长6.1%，对经济增长的贡献率为5.7%，拉动GDP增长0.8个百分点；第二产业增加值263.59
亿元，增长19.7%，对经济增长的贡献率达77.8%，拉动GDP增长10.5个百分点；
第三产业增加值151.71亿元，增长6.5%，对经济增长的贡献率为16.5%，拉动GDP
增长2.2个百分点。
其中现代服务业增加值88.11亿元，占第三产业增加值的比重达
58.1%。
(二)工业增加值
2010年河源工业增加值232.50亿元，比2009年增长23.0%，其中规模以上工业增加值215.79亿元，增长23.9%,“十一五”期间年均增长31.5%。
在规模以上工
业中，国有及国有控股企业增加值21.62亿元，比2009年增长27.7%。
(三)固定资产投资
2010年河源固定资产投资242.74亿元，比2009年增长22.5%，“十一五”期间年均增长15.9%。
分三次产业看，第一产业投资6.72亿元，比2009年下降19.4%；
第二产业投资72.59亿元，增长15.8%；第三产业投资163.42亿元，增长28.6%。
(四)房地产开发投资
从2006年开始，受全国房地产政策的影响，河源的房地产开发投资增长率开始下滑，2008年更是出现了负增长。
2009年以后开始逐渐回升。
至2010年完成房地
产开发投资23.19亿元，比2009年增长14.9%。
三、房地产市场情况
(一)2010年房地产市场运行情况（数据来源与房管局2011年3月发布简报）
1、房地产市场开发供应情况
2010年，市区实际完成房地产开发投资额约16.04亿元，同比增长18.9%；商品房在建项目42个，施工面积约210万平方米，主要有雅居乐二期、大地广场、金蓬美域、万隆一品、丽日广场、翠泽•新园、沁园春晓等项目。
2010年新批准商品房预售面积为102.71万平方米，同比增长102％，批准预售商品住房套数8216套，同比增长101%。
市场供给大幅增长的主要原因是，2007年金融危机发生后市区房地产开发投资出现短暂“零增长”，在建项目开发进度放缓或不敢上马新项目，但2009年市场的好转加快了部分项目开工建设步伐，部分产品集中在2010年投放市场。
2、市场成交情况
2010年，市区新建商品房预（销）售面积80.28万平方米，同比下降7.72％；
销(预)售商品房6651套，同比下降1.61％。
商品房预(销)售金额约28.35亿元，同比
下降3.18%。
从数据分析可见，年初承接09年升势成交量较大，5、6月份市场需求明显受到4月份房地产调控政策影响，成交量有所下降，购买者持币观望态度较为强烈，但到了年底，购房者看房价没有明显下降，在“抢购”意识的影响下成交量又有所回升。
3、市区商品房销售价格情况
根据市区商品房合同备案系统统计数据，市区新建商品房住房平均房价约为3300元/㎡；房价基本平稳。
可以看出，房价从年初3000元/㎡左右逐步上涨，到4月份达到高位，之后受调控政策影响，房价出现了下降趋势，到7月份平均房价下降到2914元/平方米，8月份后房价又出现平稳上涨态势，房价未出现快速上涨或大幅下跌的情况，主要原因是河源市区房价不存在太多泡沫成分，企业预期利润率比较合理，虽然市场需求受政策影响略有萎缩，但企业降价的空间有限，从目前市场情况来看，没有企业明确表态降价销售。
4、商品房住房供应及成交结构情况
2010年批准预售商品住房8216套，其中建筑面积在120平方米以下的占54%，建筑面积在120～144平方米之间的占28%，建筑面积在144平方米以上的大户型占18%。
从批准预售的住房供应结构来看，主要以中小户型为主，其中三房以下的占70%。
供应结构日趋合理，基本吻合本地市场实际情况。
四、重点项目情况
项目名称区域建筑类型销售均价
雅居乐花园新市区小高层，多层，别墅4500元/平方米
比华利山庄源城区小高层3700元/平方米
香堤雅湾高新区小高层，别墅（联排）4200元/平方米
华达凯旋城新市区小高层4300元/平方米
(一)雅居乐花园
区域新市区
容积率 2.0
建筑面积2729500占地面积1364700当期规划3515户
建筑类型普通住宅（小高层，多层）、别墅
主力户型一房52-73平方米、三93-107平方米、四房122平方米（当前销售均价4500元/平方米
楼盘地址河源市黄沙大道中段雅居乐花园
开发商河源市雅居乐房地产开发有限公司
配套豪华会所、商业风情街、幼儿园、河源雅居乐花园小学、规划有五星级酒店、室内恒温游泳池
描述该项目由雅居乐地产2006年4月以7.3亿地王价拍得，占地面积达2047亩。
项目于2007年8月开盘，至今开发已有5年时间，项目整体规划采用西班牙式园林设计风格，由商业中心、洋房和别
(二)比华利山庄
区域源城区
容积率 2.3
建筑面积163325.8㎡
占地面积72034.1㎡
当期规划户2500
建筑类型小高层
主力户型二房55-60平方米，三房108-110平方米销售均价3700元/平方米
楼盘地址河源市中心老城区的西侧
开发商河源东方房地产开发有限公司
配套桂花园园林、会所、游泳池、配套商业
描述东方·比华利山庄位于河源市中心老城区，项目由河源东方房地产开发有限公司开发。
最早开盘时间为2008年，截止目前共推出
(三)香堤雅湾
区域高新区
容积率 2.5
建筑面积124000㎡占地面积44000㎡当期规划户917户
建筑类型小高层，别墅（6栋联排）
主力户型二房80平方米，三房115-130平方米
销售均价毛坯均价4700元/平方米（江景），精装均价4200元/平方米楼盘地址河源市高新区滨江大道与科技四路交汇处
开发商河源市长源置业有限公司
配套万绿商业广场、综合性超市、同济医院
描述项目位于河源高新区，属于是省级开发区，正在申请国家级开发区，是河源发展重点区域。
项目最早于2010年9月开盘，已经
(四)华达凯旋城
区域新市区
容积率 2.46
建筑面积330000㎡
占地面积140000㎡
当期规划800户
建筑类型小高层
主力户型四房、五房
销售均价4300元/平方米
楼盘地址河源市建设大道与中山路交汇
开发商华达房地产开发有限公司
配套幼儿园，会所，商业、河源市人民医院、河源市妇幼保健院。