区位环境：拥有田园景观等乡村原生态资源；
功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴 分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居 住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。
•社会保障体系完善
康养五大分类模式
国内目前康养模式可按驱动因素分为五大养生养老模式：
养生养老模式
康疗型养生养老 居家式养生养老 异地养生养老 农家休闲养生养老
康复型养生养老 疗养型养生养老
“季节性”养生养老 “候鸟式”养生养老 异地购房养生养老
立体化养生养老
综合性养生养老
康疗型养生养老
嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要
•考虑老年人的特殊需求，建造无障碍 设施
•医院，文化馆，餐厅，超市等配套设 备齐全
客户 运营主体
运营方式
•55-65岁年龄段的上海地区高收入且身 体健康的群体
•绿地集团
•住宅直接销售。建造住宅的同时引入 了众多老年人必备的配套设施，如同济 大学附属医院等，从而自然形成一个市 场话运作的养老社区
孝贤坊
对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关 注的老年人为主。
学流习功交能
休闲 娱乐 功能
居住功能
医疗 护理 功能
运营主体 以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助
运营方式
出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、 休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服
北京银龄公司
以养老为目的的异地购 房
“候鸟式”养老 “季节性”养老
大连的互动式异地养不同城市老年公寓之间
老服务中心
的置换式异地度假养老
是一种将养老和度假旅游完美结 合的一项全新产品。 它以基地连锁的 扩张形式来完成整体运作，以统一的
经营模式、 全包式的服务，高性价比
的度假养老产品赢得客户，与其他度
天津的泰达国际养老炎夏和寒冬住到养老院，假产品不同， 它的特点是针对老年人
产业
• 休闲产业、旅游产业、文化产 业、健康产业、养老产业
发展阶段
目前我国健康养生养老地产正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中
第一阶段 传统养老院
第二阶段 老年公寓
第三阶段 老年社区
形成条件 •老龄化初期
•老龄化中期
•老龄化加剧
运营主体 •政府
•政府+开发商
•开发商为主
社会保障 •社会保障水平低 •政府给予一定支持
•银发学园、社区活动中心，组织丰富多彩 的社区活动
•完善的社区功能，包括超市、银行、书店 等
客户
•入住客人：年满60岁的老年人 •游客：13岁以上
运营主体 运营方式
•台塑集团，不用政府补贴，接受慈善机构 捐助
•出租：分长住与试住体验； •养生体验营：两天一晚的体验之旅，13岁 以上人士均可参加 •场地出租：提供多功能会议场所，可提供
康养地产运营及盈利模式 专题研究
康养地产概念
康养地产建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之 上，以中国传统的养生的理念及方法去解决养老问题的复合型房地产开发模式。
• 自然资源、人文资源
资源
• 养老政策、旅游 政策、金融政策、 房地产政策、税 收政策等
政策
项目
市场
• 老年化市场、 房地产市场
针对客户
针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外 界保持良好的联系
异地养生养老的功能体系
投资
功能 居住功能 休闲
度假 功能
运营主体 开发商 运营方式 直接销售
典型案例 大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘
异地养生养老
分类
代表案例
典型特征
模式点评
异地购房
海南、大连、青 岛等地部分楼盘、
务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权。
典型案例 台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城
康疗型养生养老
案例链接：台湾长庚养生文化村
用地性质 •非居住用地 区位环境 •位于台湾桃园龟山乡一座34公顷的山坡上
•集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体
产品特色
功能体系
•依托长庚医院，提供专业的高质量健康咨 询和医疗服务
运营主体 开发商
运营方式
不受用地性质限制，住宅直接销售。
典型案例
绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓
家居型养生养老
案例链接：绿地21世纪孝贤坊
产品特色
用地性质 •居住用地
区位环境
•社区建有大面积的中心湖泊及绿化树 木群，营造纯天然森林式的居住环境
功能体系
•孝贤坊与其他社区内其他组团互补共 生，依托彼此功能配套，塑造不同风格 组团，打造以养老为功能特色的城郊新 城
东 城
西 城
异地养生养老
非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游 和养老相结合，灵活性强
产品特色
用地性质：居住用地，通过市场出让方式取得；
区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件；
功能体系：以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老 基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老， 灵活性强
功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针 对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念
层面，仅为老年人提供基本的社区服务。
针对客户
主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。
家居式养老功能
社区医疗、文 化娱乐等普通 养老服务功能
养老
居住
基本
社区
地产大盘
服务 功能
院ห้องสมุดไป่ตู้
春秋回到家中
养老需求的，是高品质的度假养老，
前景将十分广阔。
海外华人 回国养老
新加坡华人、北美的炎夏和寒冬住到养老院，
购屋旅游团
春秋回到家中
农家休闲养生养老
养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的活跃 长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式
产品特色
用地性质：集体土地，仅有使用权无所有权；
企业教育训练、研讨、演出、学术文化交流 等活动使用
家居型养生养老
在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，面向 中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式
产品特色
用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取； 区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然；
面向对健康格外关注的中高端老年群体
产品特色 用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得
康疗型养老住宅的功能体系
针对客户
区位环境：依山傍水，生态资源良好；
功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方 位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业 化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。