酒店（含剧院）带动公寓、写字楼的发展 酒店（含剧院）带动公寓、
由于项目不考虑发展酒店，所以不适合发展酒店核心方式 由于项目不考虑发展酒店，
3.写字楼核心模式 3.写字楼核心模式 1.商业核心模式 1.商业核心模式
信兴广场—— 信兴广场——总建面28万，其中写字楼14.4万 ——
地标性顶级写字楼带动下的高端公寓、 地标性顶级写字楼带动下的高端公寓、大型商业综合体
住宅启动克服区域陌生、树立高形象， 住宅启动克服区域陌生、树立高形象，商业提升利润空间
住宅在其中有两大作用：1.先期开发，消除区域陌生感，为商业、写字楼开 住宅在其中有两大作用：1.先期开发，消除区域陌生感，为商业、写字楼开 发争取时间；2.树立高端、强势形象，为后期营销做铺垫 发争取时间；2.树立高端、强势形象，为后期营销做铺垫
写字楼——4.2万平米 写字楼——4.2万平米 ——4.2
国际标准5A甲级写字楼
以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体” 以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体”
酒店——6 酒店——6万平米 ——
超五星级酒店——君悦酒店
一期
购物中心（万象城）——18.8万 购物中心（万象城）——18.8万 18.8
筑面积16万平米，其中商业8万平米）
合肥首个名副其实的Mall 合肥首个名副其实的Mall，成为带动项目及区域发展的引擎 Mall，
金色地带 温莎杰作
4层商业—— 8万平米 层商业——
概况： 概况：总建面16万平米，其中 商业面积8万平米，4层裙房商业 定位： 定位：安徽首席复合体验式时 代欢乐主题购物公园 主力店： 主力店：国美电器、华联超市、 电影院、KTV、大型百货 销售方式： 销售方式：无经营权，返租10 ％（税前）10年，头三年返租资 金抵按揭
项目具备一定的外部条件，是可能的发展方向 项目具备一定的外部条件，
4.住宅核心模式 4.住宅核心模式
星河国际——深圳中心区高密度高层住宅类物业， 星河国际——深圳中心区高密度高层住宅类物业，底层 ——深圳中心区高密度高层住宅类物业 满布商业消化部分容积率
占地3.4万 建面23.5万平米，容积率4.5 占地3.4万，建面23.5万平米，容积率4.5 3.4 23.5万平米 住宅建筑面积15.3万平米，950套 住宅建筑面积15.3万平米，950套； 15.3万平米 商业4万平米（两层满铺），深圳天虹入驻 商业4万平米（两层满铺），深圳天虹入驻 ）， （百货） 百货） 停车位：1795辆 停车位：1795辆
标准的吉他型商业，原为深圳最顶级的百货，但 随着城市其它大规模商业兴起而逐步衰落
地王大厦聚集了大量的世界顶级企业， 地王大厦聚集了大量的世界顶级企业， 同时带动了旅游观光的发展，为商业 同时带动了旅游观光的发展， 和公寓发展提供了很大的支持
3.写字楼核心模式 3.写字楼核心模式
合肥财富广场——总建面20.5万 其中写字楼13.5万 合肥财富广场——总建面20.5万，其中写字楼13.5万， ——总建面20.5 13.5 占到66% 占到66%
上海商城—— 上海商城——五星级酒店（含大型剧院）带动下 —— 的城市综合体
包括：豪华公寓 包括：豪华公寓、国际水准的办公大楼、世界 公寓、国际水准的办公大楼 办公大楼、世界 知名品牌的购物商场 知名品牌的购物商场、五星级酒店 购物商场、 上海第一幢外商投资的综合性建筑群，以其 独特的建筑风格构成了申城现代化的标志，其中 的上海商城剧院更为整幢楼群中独具特色的窗口 上海商城剧院是以美国百老汇的马昆斯剧院 为蓝本建设的，剧院以双层楼厅设计，共能容纳 为蓝本建设的 991位观众(大厅731位，楼厅260位)，以其齐全 的设施为各种文艺形式，包括话剧、歌剧、芭蕾 舞剧、交响音乐会等提供演出的场所。
3.写字楼核心模式 3.写字楼核心模式
写字楼核心模式成功的关键驱动因素
外因
客户（产业）支撑——已形成产业簇群/ 客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带 来相关簇群/ 来相关簇群/未来商务核心区 城市主干道——便利的交通系统 城市主干道——便利的交通系统
KPI体系
内因
视觉冲击——以超高层建筑/ 视觉冲击——以超高层建筑/建筑群成为区域地标甚至 城市地标 高形象 —— 公建化外立面、气派大堂 功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的 功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的 规模与档次 配套完善 —— 商业配套、公寓
模式五 均衡发展模式
1.商业核心模式 1.商业核心模式
典型案例——深圳华润中心，总建面50万平方米 典型案例——深圳华润中心，总建面50万平方米 的大 ——深圳华润中心 50 （商业56.6％，写字楼8.4％，酒店12％，公 型综合性商业设施（商业56.6％，写字楼8.4％，酒店12％，公
寓＆住宅比例达到21％） 寓＆住宅比例达到21％）
销售目标限制
Mall销售比例不能超过 Mall销售比例不能超过50% —— Mall有大量的主力店存在，需要开发商自 销售比例不能超过50% Mall有大量的主力店存在，需要开发商自 己持有出租，且租金回报率很低，这与本项目“不想持有”的目标相违背
本项目不适合发展以商业为核心驱动的综合体模式
2.酒店核心模式 2.酒店核心模式
城市综合体发展的五种模式
2011-3-8
本报告是严格保密的。
城市综合体发展的五种模式
模 式
模式一 商业核心模式
特 征
城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛 一流的合作团队规划设计/经营管理
典型案例
深圳华润中心、日本福 冈博多运河城、合肥元 一时代广场
模式二 酒店核心模式
大规模住宅下的集中商业
该项目住宅和商业之间没有太多的关联性，但 该项目住宅和商业之间没有太多的关联性， 从地块价值最大化的角度来看，项目实现了住 从地块价值最大化的角度来看， 宅高品质的同时商业面积也最大化
这种形式下的大进深商业往往以持有为主
4.住宅核心模式 4.住宅核心模式
合肥金地国际——29万平米，高品质住宅、 合肥金地国际——29万平米，高品质住宅、公寓 ——29万平米 树立形象， 树立形象，带动商业街的发展
市场竞争激烈
本项目不可能成为区域商业领导者 —— 未来区域将面临50万平米的大型 未来区域将面临50万平米的大型 商业供应，大型超市、高档百货等Mall中核心主力店项目均没发展的可能性 商业供应，大型超市、高档百货等Mall中核心主力店项目均没发展的可能性
开发资金限制
大型集中商业的开发、运营需要大量资金投入—— 五万平米的大型商业总 大型集中商业的开发、运营需要大量资金投入—— 投资将超过1.5亿元（未计地下），且培育期往往需要2~3年，对于资金的要 投资将超过1.5亿元（未计地下），且培育期往往需要2~3年，对于资金的要 求非常高，风险非常大
香港最顶级的综合体物业
写字楼
高容积率下的商业裙房 持有经营，引进单一百货/超市/ 持有经营，引进单一百货/超市/家具家电专 业店等大规模商业 长临街面，以销售为目的 依托住宅的高品质形象，打造风情概念 无主力店的销售型商业，培育期会非常长， 且经营风险很大
基于商业销售的考虑，“住宅＋商业街”是项目最合适的发展方向 基于商业销售的考虑， 住宅＋商业街”
项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片区； 深圳星河国际、合肥金 成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业， 地国际城、万科运河东 但规模往往不大； 一号 CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口； 建筑面积20万㎡以上； 开发商强劲的实力和丰富的经验 专业的物业管理/经营管理 香港太古广场 北京华贸中心
4.住宅核心模式 4.住宅核心模式
住宅核心模式的两条发展路径： 住宅核心模式的两条发展路径：
住宅核心模式的基本认识： 住宅核心模式的基本认识：
各物业只是在形象、品牌上达到统一，物业之间的相互作用性比较小 住宅开发可能只是一个“缓冲剂”，同时起到树立形象的功能
住宅+ 住宅+集中商业 住宅核心模式 的两种路径 住宅+ 住宅+商业街
5均衡发展模式
——总建面约48万平米 总建面约48万平米， 香港太古广场 ——总建面约48万平米，其中写字楼占 43％，酒店占29％，商业 公寓均占14 ％，酒店占29％，商业＆ 14％ 43％，酒店占29％，商业＆公寓均占14％
面积（万平米） 总面积（万平米） 名称 面积（万平米）档次 总面积（万平米） 太古广场一座 8 甲级 20.5 太古广场二座 6.5 甲级 太古广场三座 6 甲级 港丽酒店 513间 五星 约14 香格里拉酒店 565间 五星 万豪酒店 602间 五星 购物中心 6.5 顶级 6.6 柏舍 136间 顶级 约6 . 7 曦暹轩 243间 顶级
被誉为未来深圳“新天地”。在这片步 行街区内，将引进世界一流的餐厅、酒吧、 小酒馆、茶屋、精致的零售店铺等
住宅——9 住宅——9万平米 ——
将建成深圳顶级豪宅
1.商业核心模式 1.商业核心模式
典型案例——元一时代广场，合肥第一Mall 典型案例——元一时代广场，合肥第一Mall（总建 ——元一时代广场
华润万象城定位为“深圳最大、华南最 好、中国最具示范效应”的购物中心
二期
公寓——1.5万平米 公寓——1.5万平米 ——1.5
超五星级酒店顶部，公寓住户也可以享 受超五星级的酒店服务
商业街——9.5万平米 商业街——9.5万平米 ——9.5
大型高端集中商业（万象城） 5A甲级写字楼先期入 大型高端集中商业（万象城）和5A甲级写字楼先期入 一举奠定了项目城市级的高端形象， 市，一举奠定了项目城市级的高端形象，后期借高端之 势发展可售型物业， 势发展可售型物业，增加整体的盈利能力
不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线； 商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商 上海商城（波特曼酒店） 场配套设施 广州中信广场、深圳信 兴广场、合肥财富广场