常见商品房前期业主投诉内容及处理方式
一面是热火朝天的收尾工程，一面是业主热情万丈的接房；一面是业主喋喋不休据理力争，认为达不到交房条件，一面是客户服务人员苦口婆心地安慰和解答。

最近这一幕出现在了某房地产公司开发的商业楼盘交房中心现场。

众所周知的交房条件是，政府相关机构对物业项目进行综合验收以及竣工验收之后，出具竣工验收合格证明文件，方可认为房屋是可以交付给业主使用的，也就是我们常说的具备了“五证”方可交房给业主使用。

但是，很多地产商因为之前与业主约定了交房的期限，如果不按期交房，肯定会带来经济赔偿及其他法律后果，所以匆匆交房，导致业主认为达不到交房条件。

比如某业主提出：都通知交房了，为何公共通道还在施工，还有施工工人在马不停蹄地作业？交房了，为何苗木长势枯黄，不见青青草地？为何电梯不能正常使用？等等一切，实际上都给业主造成一个不能满足交房条件的印象。

业主投诉所涉及的事项
某物业公司成立了业主投诉处理办公室，专门对交房和装修期间业主投诉情况进行集中受理、处理、上报。

从投诉的问题来看，可谓五花八门、无奇不有。

从投诉的诉求来看，有要求赔偿的，有提出整改的，有需要延期交房的，有提出要不合法律程序交房的。

从投诉的主体来看，有写字楼业主，有公寓业主，也有商业用房业主。

纵观业主的投诉和诉求，归纳有以下几个方面：
公共施工
公共施工是指在房地产项目的公共装修部分、公共设施部分、公共场地场所部分、公共道路交通部分、公共弱电智能系统部分、公共给排水及消防部分未完工的施工项目。

公共施工未完工往往是多方面原因所导致的，如开发公司修改规划和图纸，总包方材料不到位，施工单位人员不齐，拖欠工程款项等。

对电梯的校验、对消防管道的最后打压调试、对楼道阳角的修补、对绿化植物的补种等行为，都是属于公共施工的范畴。

业主进入物业现场之后，如果还存在公共施工的行为，肯定大为光火，认为没有完工是不正常的。

市政公建施工
与物业项目有牵涉的市政干道、支干道、园林绿化改造、市政量化工程、污水处理等工程施工，在房地产开发项目中，属于市政公建施工的范畴。

对于这些施工，就算是地产商急白了头，也是无济于事的。

这要取决于政府的审批程序、规划流程、办事效率是否快速高效，是否站在服务于房地产项目的角度思考问题。

但是很多业主认为，横跨物业区域的园林绿化、市政施工、煤气消防等，都是开发商在做，殊不知也是冤枉好人。

地产公司在整个流程中，也就是扮演一个中间协调者的作用。

如果谈到物业公司，更是鞭长莫及，无从协助。

有的业主硬是追着物业公司给予一个准确的时间答复，但没有人可以回答。

业主专有部分
就笔者经验而言，业主专有部分的问题汇总起来，也是比较多的。

例如强电、弱电线管明敷的问题。

有些时候，开发商为了增加房屋的销售量，或者因前期设计方面的缺陷，更改了施工图纸，但是没有通过政府相关机构的规划和设计。

于是出现了强电、弱电管线明敷的问题，墙体的厚度还没有管线盒的厚度大，导致业主投诉。

比如一户业主购买了10间公寓，结果接房的时候发现了所有的管线盒都是明敷的，要求赔偿。

按照现有市场行情的价格，如果需要整改到位，只有两个方法，第一是加厚墙壁，第二是从剪力墙部分进行暗装或者从地面进行施工埋插。

但是这两种方案都是业主所不能接受的，因为如果采取了第一种方法，则减少了业主的实际使用面积，如果是采取第二种方法，则减少了业主室内的层高，而且剪力墙众所周知是不能开凿的。

业主提出了每平方米的施工面积按照60元来计算，合计需要赔偿的总金额大约在10万元以上。

这对于开发公司来说，无疑是一笔不小的费用。

业主室内专有部分的问题还有消防管线明敷、给排水管线明敷、卫生间没有降板等诸多棘手问题。

业主投诉的观感问题
综合业主投诉的主要问题，就是上述三种。

但是具体表现出来的投诉种类，可以分为以下几种感观质量方面的问题意见：
室内专有部分是符合销售合同所描述的
业主拿到的销售合同图纸，也就是今后的产权办理图纸，如果和现有的不符，肯定引来投诉。

比如增加了填充墙体部分、层高明显感到不足、面积感觉不够等问题。

公共绿化施工
成熟的开发商，总是在项目管理的时候，提前预留工作面，给绿化施工带来交叉施工的一个面，这样绿化景观、小品标识等可以提前做出来。

但是，有的小区交房了，还是没有完成公共绿化施工的收尾，不得不说给业主带来入住和装修的不便。

比如苗木枯黄，草皮没有长成，标示标牌没有完工，黄土裸露等问题，都是业主直接看得到的效果，业主看到公共绿化施工未完，不接房也是在情理之中。

公共装修
虽然业主室内部分是没有问题了，但是公共装修未完工，业主进出物业项目都是一片施工工地的现象，自然不会接房。

有些物业客服，在集中交房期间，会遇到10%左右的业主反
映此项问题。

电梯
电梯作为重要的特种设备，也是业主进出物业区域的重要交通工具，如果出现电梯故障，或者被堵塞、损坏，或者正在维修，都是业主使用不便的一种感观现象。

业主并不知晓特种设备为何出现故障，总之就是不能满足他们的要求，提出尽快整改也是在情理之中。

业主一定要明白一个道理，并非所有看到的、听到的、感受到的，都是在房地产销售的整改之列，也并非是地产商需要赔偿之列。

在住建部的《商品房购销合同》里，实际上约定的地产公司交房给业主的毛坯标准，不外乎寥寥几条。

但是在实际施工过程中，地产商更改设计，特别是公共设计，都是没有和业主商量的。

更为主要的，是业主在整个房地产建设过程中，几乎没有话语权，没有参与权，没有发言权。

等到户型确定了，准备交房了，接房入住了，才发现问题层出不穷，不断挑战业主的底线。

所以导致的业主投诉就屡屡见诸传媒，而房地产商的整改和承诺，又成为整个物业项目最后的救命稻草。

对于业主的投诉，对于地产公司侵犯了其合法权益的事实，业主有权通过地产投诉中心，地产客服中心，物业客服中心等进行投诉。

同时也可以通过国家机关主张自己的权利。

给业主一些建议
物业服务企业在业主投诉行为中，可以给业主一些中肯的建议：
对不符合房屋购销合同的，一定记住取证，记录事实
对房间功能发生了改变，公共区域发生了改变，设备设施不完善等情况，都需要按照事实进行记录备案，为自己今后权益的主张奠定基础。

及时跟进
房地产开发项目是一项系统工程，有土建、有弱电、有消防、有装修，各种总包和分包商之间，纵横交错，施工面经常非常狭窄，修复的过程也是非常漫长的。

如果业主提出的主张不及时跟进，时间长了难免会出现久拖不决，决而不透的现象，或者出现业主被忽悠的现实。

只有业主花费大量的时间来及时跟进销售部门、VIP管理部门、招商运营部门，才能从根本上解决问题。

适可而止的问题
总的来说，如果开发商通知了接房，业主未能在法定时间接房，物业费照样产生，因为物业公司早已开始了对物业项目的各种服务工作。

各种公共能耗都已经产生，物管必须进行结算。

但是，如果业主“纠缠不休”，则会延误自己装饰装修和入住的时间，白白浪费了自己的宝贵时间和精力。

对开发商提出承接查验的要求
承接查验除了按照国务院的《承接查验办法》规定的查验主体之外，业主作为产权所有人，实际上掌握着对房屋的承接查验的主导权。

业主可以要求地产商在规划和设计之初，提出合理化建议，同时在综合验收阶段，对房屋进行承接查验，对不符合的项目及时提出意见和建议。

及时规定整改时间
有的开发商对业主的投诉反馈问题重视程度不够，导致在业主提出投诉之后不了了之。

业主可以规定地产商在一定的期限内进行整改，修复完工后再接房。

我们相信，业主通过自身的维权行为，是可以改变地产交房条件和现状的，但是需要整个行业的成熟程度加以提高。