超高层住宅典型项目均价（元/平方米）
40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000
35000
25000 17000 11000 10000 12000
建安成本 3000元/㎡
5000 0
深圳金域蓝湾 上海世茂滨江 武汉锦绣长江 青岛东海路9号 佛山千灯湖1号 福州世贸外滩花园
运营成本 超高层住宅运营成本增
超高层住宅造价增加主要 体现在以下四个方面：
因素 整体设计与 建筑标准 基础与结构 屋面及外立 面 机电设备 增加造价 （元/平米） 20-40 160-260 15-25 160-250
加主要体现在：
相对普通 高层住宅
>物业管理费用及公摊 费用 >电费
>维护费
120米之内的超高层，结构等级与100米以内的一样，结构成本增加基本可以忽略；120-160米的超高层增加的 结构成本一般约为15%-20%；超过160米的就将增加约30%，越往高成本将会大幅增加
1
2
空气质量优良 实用率较低
>由于超高层建筑的特殊性，核心 筒会比普通建筑大，导致公摊较高， 并且会存在异型房间，使实用率下 降。
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3
4
3
特征
结构形式
>住宅一般采用 剪力墙结构，少 数采用钢结构
技术角度：超高层技术安全等级的变化，导致设计和 建设的难度大幅度增加，建设周期增大
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1
超高层住宅的概念
2
开发环节技术难点研究
成本核算 垂直交通
结构系统 消防弱电
节能环保及其他
3
超高层住宅的市场应用
4
附件：超高层的研究范围
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1
成本核算
造价成本
超高层住宅的造价及运营成本较高，在成本和售价不可 控的情况下，缩短开发周期是保证利润率的重要手段
>每一单元设一部消防电梯，两部剪刀楼
梯及三个消防前室，其中一个合用前室， 另两个兼作住户工作阳台，可由此逃生至 楼梯间。 >除合用前室采用正压送风系统外，其余 前室及楼梯间均设有外窗，直接对外。 >大楼内公共面积及住宅内部均采取火灾 全保护措施，除5平方米以下厕所外一律 设消防报警，以便及早发现火情。
>需要大量使用中央空 调以及新风系统的补
>超高层住宅用水需要
二次加压，存在水循环 过程中可能的二次污染 问题
>超高层住宅对供电的要
求很高，为保证消防等用 电设备的供电可靠性，需 要配备多路电源
充，来解决空气流通
问题
超高层住宅建筑后期维护费用较高，在设计过程中优先考虑后期维护的节省原则； 前期投入一次到位，采用高品质优良材质，延长使用年限，便利后期维护； 节能材料、节能工艺、节能设备广泛运用； 采用优化建筑位臵及朝向设计、优化围护结构墙体设计等方式来达到降低能耗的效果。
视野开阔，见多识广
经历丰富 超高层客户共性
愿意尝试新鲜事物
能够接受创新 经济实力较强 ……
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建筑的出现及日益见多，将是水到渠成的事。作为地 产策划人，在超高层住宅建筑的知识与能力上，都需
要未雨绸缪地有所准备......
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定义
分类 客户感知 驱动力
1
超高层住宅的概念
特征
2
开发环节技术难点研究
3
超高层住宅市场的应用
4
附件：超高层的研究范围
1
定义
关于超高层的定义目前国际上并无统一的界定
垂直交通核心筒的布臵往往决定了超高层住宅的户型 设计与居住品质
分散核心筒
>多应用于板式建筑 >可以使楼梯间、卫生间等直接 对外自然采光通风
中央核心筒
>多应用于塔式建筑 >空间开敞明亮 >交通便捷 >设备布臵集中 >有利于结构抗震 >筒体周围的房间需要人工采光和 机械通风，同时可能存在异型房 间，户型的均好性较差
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3
特征
居住角度: 景观视野开阔，空气质量优良、通透性较 差、实用率较低
>高处的湿度小，不易潮湿，远 离汽车尾气尘埃，空气质量优良
>与普通高度住宅相比，超高 层住宅视线无遮挡，看到的 景观效果更好
视野开阔
通透性较差
>由于超高层建筑需要对阳台 进行封闭，同时对开窗存在一 定限制，另外就是核心筒的布 臵，导致通透性较差
造价增幅约为15％-25％
内部系统的维护费用是最主 要的部分
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2
结构系统
除考虑抗震因素外，还必须满足建筑居住使用要求
抗震要求
>超高层住宅必须采用剪力墙或核心 筒结构，在这种结构下建筑更为牢 固，抗震等级高于普通住宅。 >超高层住宅选用结构材料强度等级 不断提高
香港凯旋门将避难层做成空中花园，成为 项目一大卖点； 基于成本考虑超高层可争取减少建避难层 香港凯旋门
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5
节能环保及 其他
采用更先进的节能环保材料，前期投入一次到位
超高层住宅为保持正常的运作，在电梯、空调、供水、供电、管理等方面要多消耗大量的能源
>超高层住宅对电梯的 要求比较高，速度、 数量及质量都有很高 要求
目前超高层建筑主要表现为酒店、写字楼、综合体及 住宅
写字楼
很多CBD商务中心 北京中央商务区 上海陆家嘴 深圳中心区 北京中环世贸 综合体 住宅＋酒店 写字楼＋公寓 商业＋写字楼＋公寓 深圳华润.万象城 深圳大中华广场 ……
综合体
住宅
深圳 罗湖俊园（万科）
深圳 擎天华庭
深圳 金域蓝湾（万科） 上海.世茂滨江 武汉.锦绣长江 香港.贝沙湾 香港.凯旋门 香港.浅水湾 新加坡.吉宝湾 ……
优化城市空间功能
交通的一体化大幅提高城市内部系统的运行效率，同时也改变了人们的生 活环境和生活方式 外部功能的优化包括城市经济的促进、城市竞争力与政治影响力的提高等
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虽然超高层住宅建筑存在着一些明显的缺陷，但是通 过国内外近些年对超高层建筑的开发研究实践，在 建设开发上，技术条件已经具备。 对于超高层住宅的开发更多需要思考的是技术难点的 优化解决方案及市场导向的相关方面。
超高层住宅专题
超高层住宅的技术难点及市场应用
对超高层住宅的技术难点进行了分析， 对超高层住宅的市场应用范围进行了 分类研究
陶贞贞
14752
深圳中原
经理
100%
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超高层住宅专题分享
Centaline Consultants
前言
作为解决土地资源紧缺的一种有效手段， 超高层住宅
1
成功共性
在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要经济发 展与高度城市化的支撑
市场化条件下超高层出现的宏观经济背景
GDP（亿元） 9120 11765 6744 6657 3100 3207 3558 3320 3700 1975 …… 城市化率 84.3% 88.7% 78.5% 100% 68% 75% 80% 55％ 59% 50％ ……
户型立面
>以景观为导向， 大面积景观窗
电梯设臵
>每隔15——18层之 间要分层设计高速电 梯
由于超高层技术要求出现
消防、避难层
>隔15——18层之 间需要设计一层避 难层
水电指标
>超高层高度为给水
高科技
>智能化：大量智能
质的变化，大量不同于普
通高层的技术问题出现；
直接导致的影响是设计和 建设的难度大幅度增加； 结果是建设周期的拉长。
拥有资源
武汉世茂锦绣长江
新加坡吉宝湾 香港贝沙湾 重庆海客瀛洲 上海世茂滨江花园 南京万科金域蓝湾 成都万科金域蓝湾 深圳万科俊园
江景
城市公园
深圳万科金域蓝湾
深圳擎天华庭
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超高层市场成功共性（3/5）
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成功共性
所在城市的房价基数较高，且价格仍有上涨空间，超 高层的售价能够远高于建造成本
出现超高层的城市基本指标
现象 超高层住宅大量 涌现 城市 北京 上海 广州 深圳 开始出现超高层 住宅 武汉 南京 佛山 成都 青岛 福州 ……
经济发展 水平较高
>城市的GDP总量达到3000 亿元以上超高层开始出现 >城市的GDP总量达到6000 亿元以上超高层大量出现
城市化率 较高
>城市化率达到60％左右开 始出现超高层 >城市化率达到80％左右超 高层大量出现
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高层、超高层
高
视野开阔， 远眺景观
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驱动力
提高城市承载力
超高层住宅产生的驱动力主要体现在提高城市承载 力、开发商利润空间及优化城市空间功能方面
当城市超越它的人口平衡点后，空间扩张成为必须选择， 超高层居住是提高城市承载力的一种有效手段。
开发商利润空间
在地价较高的城市区域，地价影响总开发成本的权重大于 建造成本，提升容积率对楼面地价的稀释速度大于建造成 本的攀升速度，提升容积率有助于开发商获取更高的利润 率，开发商将倾向选择容积率相对较高的超高层。 超高层建筑依靠内部多种功能的综合化、功能组织模式的多样化以及建筑
在市场化的条件下，要开发商付出更多的成本建造超高层，超高层必须能够带来更多的溢价空间。