3、2011年房产供应量大、大盘 多、现房多，激发购房者有效的 刚性需求是关键
4、乌鲁木齐主城区房地产市场价 格挤压下，米东区房地产市场将迎 来发展的契机。
针对房地产市场现状，我们的项 目应该采取何种策略突破区域价 格天花板是项目成功营销制胜的
关键！
项目价值目标分析——项目产品价值力
判断项目价值思路 项目产品价值力
项目价值目标分析
一、我们需要回答的问题—
Q1: 从项目所在大的区域看项目价值发展趋势？ Q2：从项目自身内环境和产品规划看项目价值竞争力？
二、我们分析问题的构架—
从城市规划及发展的几个基本因素分析区域板块价值和项目价值发展趋势 从项目内环境SWOT分析和项目产品规划与区域内其他产品比较研判产品竞争力
颐和花园
新疆盈旭房 地产开发有 限公司
新疆天顺房 地产开发有 限公司
219354.84 340000 多层,小高层
高层 多层
预计4300 90-130 二期800 10% 15% 37% 1800 价格待定 预计6月
预计3800 65-96 390 10%左右 35%
预计6月
入住日期
2011.11
待定
新疆金坤房地产开发有限公司
金坤物业公司 202785平方米 34% 待定，规划有地下停车场 待定 待定 6月开盘 多层即将封顶
项目价值目标分析——区域房地产市场分析
博瑞·新村二期
位置
府前中路政府斜对面
开发商
产品类型
多层 高层
代理公司
总占地
159999平方米
总建面
容积率
1.77
总户数
2800
绿化率 车位
项目价值
区域现状及功能定位 区域房地产市场分析 项目内环境SWOT分析
项目产品规划
项目价值目标分析——区域现状及功能定位
现状：面积3407平方千米，人口29.6万人，乌鲁木齐城市副中心 。2010年,米东区被乌市 规划为重点发展黄金地带,原有工业区域东移,原工业用地转化为商业住宅用地。
米
发展：华凌口岸正式迁址米东区,地处米东大道。未来两年内,新华凌口岸将成为米东区最
• 2、项目战略目标：在清晰面对市场环境的前提下，保障项目投资的风险安全同时，兑现 项目的最大价值。
• 3、项目具体营销目标：平衡好项目投资现金流与投资利润回报的关系。平衡好一期与二 期的销售互动促进关系，实现一期产品均价4500元每平米，开盘3—5个月内销售90%。 二 期产品销售均价4700元每平米，开盘3—5个月内销售90%。（实际开盘均价以市场调研数 据为基准测定）
开发周期 共分三期开发，目前开发第二期，
绿化率 车位
入住日期： 均价 销售情况： 工程进度：
新疆盈旭房地产开发有限公司
自销
34万㎡
37% 1800 待定 / 预计6月预售 多层接近封顶
项目价值目标分析——区域房地产市场分析
荷兰小镇二期
位置
米东区河滩高速路米东出口处，广汇汽车城旁。
产品类型 总占地 容积率 总户数 开盘日期 起价 主力面积： 开发周期
C类 原东山区政府公务员、石油石化国企职工、中泰化学职工成 为米东大道楼盘的客户群体之一。
从客户群分析
项目价值目标分析——区域房地产市场分析
消费者意向分析
✓市场主流产品在3900/㎡-4300/㎡价格区间，总价在28万-45万住宅较为畅销 ✓地理位置是影响购买行为的重要因素，城市近郊区是理想的居住区域，倾向住在 市中心或远郊客户群体比重较小 ✓由于目前消费者所反映住房问题多集中在施工质量及前期承诺问题的兑现，使得 客户对于开发商的知名度和信誉较为关注 ✓建筑形态上以多层住宅较为客户青睐，小高层、高层逐渐融入市场被客户接受 ✓物业管理受重视的程度在客户购房时考虑的各种因素中比重有所增加，表明客户 购房更趋于理性化，注重入住后小区的管理与服务
能
很多的购房者选择在此置业也逐渐成了趋势。
定 位
投资：中央加大对新疆经济的扶持政策利好的不断推进,首府人口在未来几年将继续增长, 米东区市政配套设施日趋完善,其商业价值、地段价值也将不断提升,住宅市场前景广阔。
定位：米东区选择的发展定位：一是建设乌鲁木齐的服务中心；二是要建设国家级的煤电 煤化、石油化工的两个基地；三是制造业的加工区、出口产品的加工区、物流区三个产业 区；四是新型工业化、城乡一体化和农牧业现代化以及宜居、宜业的人居新区。
项目内环境价值研判 项目产品价值研判 项目外环境价值研判
项目价值目标分析——项目内环境SWOT分析
S：项目地块平整，毗邻水磨河，地块上绿化 条件较好，成年大树较多，地块位于成熟居住 小区内，环境幽静，周边配套较为完善。
O：米东区未来5年城区人口将达到百万，米东 区作为乌市城市副中心地位将逐渐得以体现， 给米东区未来房地产市场带来显著的发展机遇。
在售楼盘 价格
续盘
价格
开盘时间
新开楼盘 计划开发项目Biblioteka 博瑞新村二 3900-4800
期
高层
金坤新城花苑3 待定 期
预计6月份
新汇国际
荷兰小镇二 期
明天小镇二 期
4350-4850多层 4200-4300高层
4300多层 4200高层 推出9栋多层2 栋高层
水景坊 座标2020
紫东佳园
预计3800-4890 多层 预计4600元/平
目录——《项目价值营销论》
31 项目价值目标营销——项目价值目标建议 32 项目价值体系营销——项目营销策略建议 33 项目整体定位营销——项目传播策略建议
第一部分、项目价值目标营销 项目价值目标定位
项目价值目标定位
• 1、品牌资产目标：通过新名居房产米东区水岸春天项目营销达成提升新名居房产的知名 度，同时塑造项目的品牌影响力。
新城花苑 新疆金坤房 地产开发有 限公司
135190 202785 多层
座标2020
新疆恒来房 地产开发有 限公司
25214 76543 多层 高层
预计4255
预计4380
75-106
88-110
2215
560
10%
18% 10%
34%
35%
待定，规划 320 有地下停车
四期预计6月 预计6月
水木尚城
开盘日期
2010-11-01
入住日期：
起价 主力面积： 开发周期
3900 97-130 分两期，目前二期
均价 销售情况： 工程进度：
该项目商铺目前尚未启动，不做出售，自主经营或出租
新疆华源实业有限公司
盛世联广
283226平方米 42% 790 出租84-100元（地上） 明年2月份 4400 现购房每套优惠1万 80% 总高17施工至12
方米
6月中开盘，5万 定金可定楼层
一栋高层住宅和 一栋挑高5.49米 第六代LOFT为主
盈科·梧桐 山畔
预计4300-4400 6月开
新疆天山建材(集团) 房地产开发有限公司 今年在米东区准备开 发的新项目天山·东方 嘉苑（石化医院后门） 尚未开工
水木尚城 颐和花园
预计5600-4400 多层；51003900高层
项目价值目标分析——区域房地产市场分析
特变·水木尚城
位置
米东区振兴中路东侧与广兴西路交会处 开发商
产品类型 总占地
多层住宅、电梯洋房、叠拼别墅、小高 层等多种住宅产品
22万㎡
营销顾问 总建面
容积率
1.55
总户数
3600（一期800户）
开盘日期 待定
起价
4400多层 3900高层
主力面积： 主力户型90-130
预计均价4200， 6月10开盘
项目价值目标分析——区域房地产市场分析
开发商
总占地 总建筑面积 建筑形态
销售价格 主力户型 规划户数 公摊 绿化率 车位
开盘日期
博瑞新村 新疆华源实 业有限公司
159999㎡ 283226 多层 高层
4400 97-130 2800 15%-20% 42% 790 租84100元地上 2010.10
将陆续推出人和名居、北城都汇等新盘, 续建盘则有祥和湾家园、新城花苑等。
2010年,米东区被乌市规划为重点发展黄 金地带,原有工业区域东移,原工业用地转 化为商业住宅用地,商品住宅建设进入黄 金时期,房地产市场即将步入一个更高层 次的发展阶段
项目价值目标分析——区域房地产市场分析
米东区2011年项目一览
荷兰小镇
明天小镇
新疆广汇信 邦房地产开 发有限公司
新疆东华房 地产开发有 限公司
156250 250000 多层 高层
100586.8 25万 13栋多层 17 栋高层
4300 65 -120 2000
35% 1200售价八 万
4300 67-89 2400 10% 40% 450
2010年07月 四月
多层 高层 350余亩 1.6 2000 2010年11月 4350-4850多层；4200-4300高层 78-130平方米 分为两期 每期分批次开盘
开发商
物业公司 总建面 绿化率 车位 入住日期： 均价 销售情况： 工程进度：
广汇
广汇 250,000㎡万平米 35% 约1000，售价8万 2012 4500 / 8层左右
项目价值目标分析——区域房地产市场分析
坐标2020
位置
米东南路1032号
产品类型
高层4栋 多层4栋
总占地
25285.25
容积率
2.89
总户数
560
开盘日期
预计6月
起价
/
主力面积：
88-110平方米
开发周期
两期，一期售罄，二期蓄客