2020房地产小区项目营销策划案
目录
一、项目概况
二、市场调研
三、竞争环境分析
四、项目分析
1、自身分析
2、项目SWOT分析
五、项目定位分析
1、目标客户定位
2、项目市场定位
3、价格定位
六、差异化营销
核心价值体系建立
八、销售计划
一、项目概况
万华园·琳苑鸟瞰图
位置
开发商：XXXX房地产开发有限公司
占地面积：29.9亩
建筑面积：6万余平方米
总户数：646户
容积率：3
规划设计：四栋18层高层，分别为二梯四户和二梯十户
建筑设计：剪力墙结构
层高：2.8米
绿化绿：40％
公摊：18％
推出户型：十二种户型
一房一厅﹝50㎡﹞
二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞
三房二厅二卫﹝129㎡﹞
主力户型：二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞
户型配比：一房一厅﹝50㎡﹞，占10％；
二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞，占80％；
三房二厅二卫﹝129㎡﹞，占10％。

二、市场调研
市场如战场，瞬息万变。

关键在于时刻保持清醒的头脑，密切跟踪市场、细分市场、发掘市场，发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。

我们将从“点”、“线”、“面”三个层面对XX市场进行分析：
（一）“点”
1、亮点：
紫薇田园都市、锦园新世纪等品牌大盘改变了XX城市的居住模式，同时也为其他开发商在树立品牌方面指引了一条方向：经营理念、服务意识、观念提高、产品细节……。

2、焦点：
中海地产（南二环西段）的巨额拍卖地成为了XX市房地产市场近几年关注的焦点。

3、疑点：
原“景观360”项目，摇身一变成为了“就掌灯”（动物园拍卖地）——让人遐想联翩，究竟开发商葫芦里卖得什么药？这样操作房地产项目，即使是在概念炒作盛行地北京，也算是极为危险，在XX有多少人可以接受？
4、原点：
以原创为起点，繁衍新生命。

XX年以“城市生活第一线”为主题的旭景名园在XX横空出世，2003年又诞生了姐妹篇“旭景碧泽园”，一家开发，两种定位，成为城西居民的首选大盘。

5、标点：
以标新立异为起点，树立市场差异化。

“紫薇LIHO”、“高新水晶岛”、“时光2000”、“柠檬公寓”、“中城新天地”等一批以小户型、精装修公寓为定位的项目占据了市场的部分份额。

6、新点：
以产品更新为定位点的新兴项目细分了客户群。

如“我爱我家”、“新西蓝”、“中华世纪城”的户型设计、“城南锦绣”、“紫昕华庭”的宣传推广（但宣传投入过大）等，在很大层面上吸引了消费人群。

7、质点：
以产品附加值提升项目价值。

“蔚蓝印象”——向政府捐赠1000万元改善大庆路园林、社区内100米木栈道、阳光停车走廊；“豪盛时代·华城”——XX首家水景住宅，“佳家SPORT”——西北首家运动主题社区为代表的楼盘，在打造产品附加值方面取得了不俗的效果。

但“佳家SPORT”由于其它方面的原因，销售状况令人担忧。

（二）“线”
1、经线：
开发商以品牌效应推动产品，赢得市场。

高新、紫薇、龙安无疑是XX房地产市场最为成功的代表，其它占据中坚力量的开发商不胜枚举。

2、纬线：
以产品迎合市场，从而获得最大市场价值。

这是产品细分的必然结果。

每个旺销楼盘都在产品细节方面下足功夫，如旭景碧泽园的户型、紫薇田园都市的社区教育等等。

3、平行线：
产品与客户群体平行定位。

房地产市场从卖方市场过度到买方市场，给了XX部分开发商很深的教训，这已成为不争的事实，产品定位实质就是寻找目标客户的过程。

因产品定位出现偏差的项目造成销售严重受阻，如丰泰大厦（丽日朗庭）等，在XX市场已经形成较大批量的“库存货”，给开发商带来极大的资金压力，严重影响了企业发展。

（三）“面”
1、界面：
据工商行政部门统计资料表明，XX目前已经注册的房地产开发公司上千家，各大开发商目前已经把征地目光投向三环线，XX市房地产行业竞争已经达到接近白热化的程度。

开发商在重视自身品牌宣传的同时，力求在媒体、同行以及消费群体的口碑宣传中创造一个最佳印象。

历数XX各大开发商，在经营过程中或多或少都曾出现过不同原因、不同影响的负面效应，以至于需要花费更大的精力去弥补和挽救。

2、剖面：
剖析XX市房地产行业，整个房地产呈现倒金字塔形状，满足于高消费人群的物业居多，而满足于中低消费人群的项目偏少，随着市场的成熟，以及消费群体的细分化，这一现象在近年得到部分缓和。

3、三点一面：
层面。