三林城市广场 鸿达百货商店、陈功路商业中心
宝山商业现状：以大华板块为主要消费地
大华
九百购物中心
巴黎春天
百安居
绿地北郊广场 宝安公路
沪太路
顾村
星月浦江国际
淞宝路
化成路
淞宝
长江西路
万达广场
绿地风尚天地 南北高架路
共康
未来的大型商业项目：主要集中在共康板块
在未来的2年内，宝山区将有4个超过10万方大型综合项目建成，宝山的商业 格局将发生新的变化。
宝山商业规划：以大华与淞宝为2个区域商业中心
淞宝
大华
商业规划空间布局：
1、培育形成2个区域性商业中心 （1）淞宝区域性商业中心 （2）大华区域性商业Байду номын сангаас心 2、形成四个大型社区商业中心
庙行通河、高境、西城区（北上海商业广 场）、顾村 3、形成若干个社区商业中心
重点是祁连上大、淞南、月浦、海滨吴淞 四个社区商业中心 4 、培育两个特色商业区域（罗店、三林） 5、发展罗泾镇地区商业 6、形成若干个居住区商业中心和街坊商业
通过对原方案的指标分析： SOHO办公产品占据了地上商业面积近68%比例，成为了项目的主力产品。
那么宝山区SOHO办公产品在市场是否具有可观商业的价值与利润呢？
SOHO产品市场：商业价值低
SOHO项目名称 SOHO均价
周边住宅均价 同比降幅
风尚天地 22000元/平米 24000元/平米
8.3%
泰富商业广场 绿地国际SOHO城
SOHO租金 1.65元/平米/天 1.35元/平米/天 1.3元/平米/天 1.55元/平米/天
年回报率 2.74% 3.12% 3.65% 3.47%
●宝山SOHO年回报率 平均在3.25%，在宝山 投资SOHO产品的投资 回报率很低的
宝山今年SOHO产品去化率比较
其他 绿地系列
●经过调查，宝山SOHO产品购买倾 向于品牌效应，除万达、绿地等大品 牌外SOHO销售情况较差的
宝山区：上海的“钢、港”基地
上海板块区位图
项目
地理位置：宝山区位于上海市北部，东 北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹 口、闸北、普陀4区毗连，西与嘉定区 交界，西北隅与江苏省太仓市为邻。区 域面积293.71平方公里。 区域地位：宝山是上海重要的“钢、 港”基地 ，是上海的水路门户，中国 最大的精品钢生产基地。
星月浦江国际
万达广场
绿地风尚天地
万达广场
风尚天地
吴淞
共康 大华
巴黎春天
星月浦江国际 九百购物中心
原方案：SOHO办公产品比例较大
原方案的地上商业指标
地上商业
总部办公
16800
SOHO办公
11100
沿街商业
12950
地上商业总面积
40750
平米 平米 平米 平米
所占比例 41.2% 27.0% 31.8%
中心城区：宝山外环线以内的地区是上海中心城 区的组成部分。主要形成上海大学地区组团、张 庙地区组团及沿江发展组团，以完善城市功能、 改善居住条件、提升生活质量为规划目标.
产业区域：规划形成以宝钢、宝山工业园区为主 体，与罗店、罗泾和月浦等新市镇协调发展的宝 山北部综合工业产业区。
项目所在位置为新城区。
整体商业发展以大华与淞宝板块为 主辐射周边板块。
宝山商业规划：四个大型社区商业
庙行通河 顾村
高境 西城区
商业规划空间布局：
1、培育形成2个区域性商业中心 （1）淞宝区域性商业中心 （2）大华区域性商业中心 2、形成四个大型社区商业中心
庙行通河、高境、西城区（北上海商业广 场）、顾村 3、形成若干个社区商业中心
大型商业广场、百货 九百购物中心、百安居建材卖场、苏宁电器、大华秦森休闲广场、巴黎春天
安信商业广场、永乐家电卖场、黄金广场、宝钢商场 共康服饰城、好美家建材市场、华联吉买盛大型综合广场 长江国际贸易中心、景瑞天际城、沃尔玛、喜洋洋购物中心
淞南路商业街、建配龙家具城 北上海商业广场、水产路商业街 景汇休闲娱乐中心、宏图三胞、国美家电卖场 宝山弘基文化休闲广场、聚丰园路商业街、聚丰集贸市场 罗店新镇北欧风情街、罗店老镇亭前街
至2020年，把宝山建设成为与上 海国际化大都市相适应的、具有辅 城功能的现代化的滨江新区
宝山区规划：三大片区定位区域发展
产业区 新城区
中心城区
项目
新城区域：集中新城向组合新城发展，形成由淞 宝地区、杨行地区和顾村地区共同构成的组合新 城空间格局。新城用地规模55平方公里，人口规 模55~60万。
项目名称 绿地风尚天地
万达广场 星月浦江国际 绿地北郊广场
所属板块 共康 共康
淞宝吴淞 顾村
占地面积 82000平米 61345平米 38000平米 225000平米
建筑面积 120000平米 295000平米 100000平米 220000平米
交房时间 2012年2月
/ 2011年10月 一期商业，2011年5月
万达广场 0%
50%
100%
项目位置：近临建设中的国际邮轮码头
项目位于宝杨路与宝东路的交界处，近临建设中的“东方之晴”国际邮轮码头
3号线——宝杨路站
宝东路
宝杨路
项目位置
项目属于宝山新城区的淞宝板块
项目周边：拥有大量的社区，位于传统生活住宅区
宝林九村
16000元/平米 13000元/平米
20000元/平米 20000元/平米
20%
35%
绿地公园广场 16300元/平米 18000元/平米
9.45%
2011.1月~3月宝山SOHO与住宅均价走势表 单位（平米/元）
20000
19000
18000 17000 16000
宝山SOHO均价 宝山住宅均价
重点是祁连上大、淞南、月浦、海滨吴淞 四个社区商业中心 4 、培育两个特色商业区域（罗店、三林） 5、发展罗泾镇地区商业 6、形成若干个居住区商业中心和街坊商业
整体商业发展以大华与淞宝板块 为主辐射周边板块。
宝山商业现状：以大华板块为主要消费地
区域板块 大华板块 淞宝板块 庙行通河板块 高境板块 淞南板块 西城区板块 海滨吴淞板块 祁连上大板块 罗店板块 三林板块 罗泾板块
15000
一月
二月
三月
结论： ●在宝山SOHO的价格不如住宅， 市场的价值低。 ●宝山SOHO产品未来的升值空 间较小。
SOHO产品市场：投资回报率低
SOHO项目名称 风尚天地
泰富商业广场 绿地国际SOHO城
绿地公园广场
SOHO均价 22000元/平米 16000元/平米 13000元/平米 16300元/平米