旅游景区规划和开发概述
5、从规模、地形和可进入性的角度帮助 景点确立最佳位置。 6、明确市场。 7、吸引赞助商、特许经营者和经销商。 8、分析具体的运作问题。 9、确定潜在的财政资助来源。 10、提供有价值的营销信息。
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二、可行性分析的内容
（一）市场调查 景点的经营者要从以下几个方面来了解市场： 1、谁会访问景点？ 2、访问量有多大？ 3、他们来自何地？ 4、游客将在何时来访？ 我们还可以通过以下人口特征对市场进行划分 ： 1、年龄：景点是适合年轻人还是老年人所好 ？
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4、景点将提供的核心产品和服务以及提供这 种产品和服务的成本 5、市场的规模、性质和趋势以及营销费用 6、定价的方法 7、竞争对手分析 8、选址理由以及场地改造的费用 9、景点所选用的商品和服务供应商以及有关 质量控制的方法 10、对用工数量的估计 11、开发商准备使用的管理信息与控制系统 12、财务预测
四、如何吸引外部投资
（一）商业计划 商业计划是为了向潜在的投资商表明所议项目 在财政上是可行的，同时还须使财政机构相信 开发商不会有太大风险，景点将由专业人员管 理。 商业计划没有一个标准格式，但通常包括： 1、项目的目的以及企业开发项目的目标 2、企业高级管理层的经验和能力 3、景点经营者的组织机构，是有限公司、独 资公司还是信托基金公司
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2、性别：景点更多的是吸引男性还是女性？ 3、所属的社会阶层：这点可以从职业、学历 和平均收入几个方面判断出来。 4、家庭生命周期的阶段：景点将主要吸引有 孩子的家庭还是年轻的单身游客。 （二）景点选址标准 1、靠近人口密集的居住区 2、周边的交通运力情况 3、当地其他景点的存在 4、客源地的社会经济发展状况 5、当地气候条件 6、现有公用设施和基础设施情况 7、现有土地面积
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景点开发的主要资金来源主要由私营机构、政 府或国有机构以及民间组织。融资的方式有两 种： 1、直接融资。 2、间接的“实物支持”。 直接向私人机构融资有以下几种形式： 1、存款透支 2、贷款——短期、中期和长期 3、商业抵押 4、募集风险投资 5、股权转让 6、商业扩张
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旅游景区用于： 1、购置或租用场地以及应付场地所必需的准 备工作，包括景点的美化和绿化。 2、新建筑物的建筑施工或旧建筑物的改造。 3、建筑物的外部装饰和内部装修以及设备安 装。 4、在景点盈利之前必须负担的开办费。 5、景点尚未创收之前，支付景点经营初期所 需的费用。
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（三）市场 1、老年群体的不断扩大，可供他们自由支配 的时间和金钱越来越多。 2、许多人希望通过访问景点学到新东西 3、许多人希望参与景点开设的互动性和体验 性的活动。 4、对环保问题和健康的生活方式的兴趣在不 断增加。 5、兴趣转向休闲购物，而不再是为了购物而 购物。 （四）管理 景点的管理决定了景点能否长久地存在于市场上
第九章 旅游景区规划与开发概述
第一节 旅游景区规划 一、旅游景区规划的概念、分类 （一）旅游景区规划的概念。旅游景区 规划，是以旅游景区为对象，根据旅游 景区的资源特点和其他有关的自然、社 会、经济条件，所进行的有关开发、保 护、管理等内容的布局、设计与安排。
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（二）旅游景区规划分类
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（二）财务预测与规划 1、资金成本，包括购置土地的费用 2、收支，包括贷款利息和投资回报 3、年收入 4、年盈亏 在预测收支情况时，支出所包括的项目有： 1、员工费用，包括保险和养老金 2、商店、餐厅出售的商品和食品的成本 3、供水、供电、供暖 4、维修 5、通讯 6、贷款及债务利息
按规划时间可分为近期（5年以内）、中期（5 到10年）、远期（10到15年）和远景（15年以 上）规划。 按规划内容和性质可分为旅游景区资源规划、 景区线路规划、景区设施规划、客源组织规划、 商品规划、人才培训规划。 按规划空间可分为全国规划、大区域规划、地 区规划。
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三、景点规划时要考虑的首要因素
（一）资金 景点的开发、建设与经营的代价是十分昂贵的，开发 商的财力是否雄厚是景点成功与否的关键。 （二）产品 景点产品的概念创意是否独特是开业后成功营销的基 础，只有独一无二的产品体验才能让游客愿意支付高 价。 景点的位置时产品的一个重要构成因素。位置的选择 要从3个方面考虑：经典距离客源区的距离、景点与整 个旅游目的地的关系以及进入景点的交通是否便利。 成功的景点还要善于利用一些特殊活动丰富产品内容 景点产品的质量体现在景区的环境质量，服务是否热 情主动、训练有素，以及是否设有体现人性关怀的设 施。
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1、门票收入 2、餐饮及零售收入 3、其他收入来源 4、外部资金来源
景点成本主要包括： 1、员工工资 2、设施设备维护维修 3、餐饮及零售点中食品及货物的成本 4、水、电及供暖 5、保险 6、行政管理费用 7、各类政府税费 8、市场营销费用 9、折旧
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要做一个全面的资金预算还必须准确地 预测出资本支出，其构成因素包括： 1、购买场地及必须的修缮准备工作 2、景点所需的楼房及建筑物的建设工程 3、景点的布局 4、景点开办费 5、景点开业前所要承担的其他费用
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8、地形条件 9、土地成本 10、有关土地使用的政策及法规 11、当地是否有适当技能和经验的员工及他们 的工资水平 12、政府对旅游项目的财政支持和实物援助 13、当地居民对拟开发景点的态度 14、建设费用 15、人事关系及劳动法律 （三）财务可行性 在进行财务可行性分析是，先要预测出景点在 一定时期内的年收入。景点的主要收入来源有 ：
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第二节 可行性分析
一、可行性分析的目标 在总目标下的每一个单项研究都有不同的具体 目标，体现开发动机和目的。具体目标包括： 1、尽可能全面地测定景点开发计划财政方面 的可行性，即计算资本和收益成本，预测游客 数量和收入。 2、根据市场和资金的可行性及所获得的场地 条件调整原是计划。 3、预测所开发景点目标市场的类型与规模。 4、计划、土地、贷款、资助审批的需要。