茶楼等。
拟引入——文化体育教育
招商构思Biblioteka 拟引入，早教机构、亲子乐园、少儿英语、职业培训、艺术特长、健身连锁 等知名品牌教育培训机构，随时充电，面对前行的道路将更加从容。拟引入 品牌：金宝贝早教、红黄蓝早教、东方爱婴早教、尚德机构、英孚教育、学
品味、时尚的 建筑形式受到 多数消费者的 欢迎。
项目定位
整体定位 整体定位：体验、休闲、消费一站式时尚商业街区
客群定位
行走在都市中的时 尚新贵
设计定位
质感 简约的设计风 格
理念定位
一种休闲、惬意的 生活方式
功能设计
招商构思
时尚百货、高端餐饮、潮流 酒吧、连锁美发、休闲会所 一应俱全，完备消费、休闲、 娱乐全功能
目标客群定位
行走在都市中的时尚新贵
项目定位
客群职业： 私营企业主、金融服务公司高管、国企高管、教师教授、公务员、高 级白领······
客群特点： 多为知识分子，收入丰盛，拥有较高的社会地位；他们的衣食住行言谈 举止标新立异不落俗套；他们最先与世界潮流接轨，时时新潮处处优雅。 他们生活节奏快、追求效率形色匆匆，最求人生之中更高的巅峰。
地铁交通枢纽
区域分析
本案周边拥有完善 的立体交通枢纽系 统，公共交通快捷 便利，交通网络四 通八达，地铁5号 线、6号线交汇于 此，预计将于2016 年陆续通车。 为商业运营提供足 够的人流量保证
商圈概述
区域分析
•在本项目周边5公里范围内，分布着 众多高端商业区和住宅区。 •除小白楼区域外，河西区的商业构 成主要以百货商店、零售店和商业街 构成。 •高档写字楼主要分布在友谊路、中 环线、大沽南路区域。 •项目毗邻的友谊路商圈，拥有星级 酒店客房数2964间以及超过200万平 米的高级写字楼其入住公司多为金融 服务类企业。 •辐射范围内还包括超过500万平米的 高档住宅区，超过60万人的高端消 费人群，为良好的商业运营奠定坚实 的基础。
银河商业街 项目可行性报告
目录
CONTENTS
01 区域分析 02 项目定位 03 招商构思 04 投资分析
区域分析
最接近天津富人区的 lifestyle shopping center
银河商业街，位于河西区乐园道与广东路交汇处的文化中心板块，毗邻市政府办公 大楼，与大剧院、青少年活动中心、美术馆、图书馆、博物馆以及银河国际购物中 心，交相辉映，建成后将弥补该区域体验式商业模式的空白，提升城市时尚品味。
项目定位
改建风格
•质感&简约：质感的石材，简约的 风格，高贵而不浮华；
项目定位
彻底的放松、休闲，这 简约风格，正好可以调 剂紧张生活；
设计理念
明亮、轻快的建筑色 彩给人一种轻松的生 活感。 简单、实用的建筑设 计让复杂的生活变得 简单。
项目定位
“西班牙米黄色大理石”结合“钛 灰色玻璃幕墙”，作为外墙风格的 主基调，从不同角度呈现出不同的 色调，随阳光、月色、灯光的变化 给人以缤纷的美。
我们
缔造
休闲
体验式
生活方式
项目现状
项目定位
项目现经营为，家具厨具专业卖场， 在周边有一定影响力，外墙陈旧，与 周边的繁华格格不入。
随着周边商业和高端住宅区的不断 崛起，区位价值的提升，此类专业 市场已经不能和周边消费者的生活 方式相匹配，也不符合城市形象定 位。
整体规划
建筑面积：12000平米 绿 化 率： 车位数量：300个 设计风格：现代简约
区域消费人群分析
区域分析
消费者职业结构图
项目所处商圈，私营企业主、金融高管、 公务员、高级白领此类消费群体占据了 总体消费者的半数以上，此类群体收入 高，消费能力很强。
消费者年龄结构图
消费人群的年龄结构以18-45岁最为集 中，此类群体消费意识超前，追求个性 化、追求潮流，注重体验。
区域分析
区
域
消费特征： 要新潮，要个性，要有好的体验，渴望休闲舒适的购物环境，以缓解终 日奔波带来的疲惫。
定位理念 迎合 行走在都市中的时尚新贵
项目定位
我们引入：lifestyle shopping center-----生活方式购物中心的理念 lifestyle shopping center：吸引“具有生活提案能力的商户”， 并以此突出个性，缔造强势，强调休闲娱乐功能，给消费者创造 一个新的生活空间，这是以往各种形态购物中心所不能实现的。
品牌中餐、西餐、日式料理、特色餐厅等餐饮业态，中西结合满足不同消费 喜好，拟引入品牌：青年餐厅、外婆家、俏江南、易宴、怡乡春竹、小肥羊、 海底捞、全聚德、小南国、呷哺呷哺、麻辣诱惑、谭鱼头、大渔铁板烧、将
太无二、金钱豹等。
拟引入——时尚休闲
招商构思
咖啡厅、茶楼、休闲酒吧、spa会所、量贩式ktv、美容美发等休闲体验式消 费行业品牌，拟引入品牌：星巴克咖啡、上岛咖啡、忆江南足道、瑞云紫轩 足道、钱柜、宝乐迪、agogo、一茶一坐、天福茗茶、张一元茶庄、避风塘
商
业
现
状 分
•友谊路商圈，商业分布状况两极分 化较为严重，既有新业广场、金河购 物中心、银河国际购物中心这种综合
析
性购物中心。
•也有众多以快餐、便利店，为主要 业态的低端社区型商业。
•此类商业都简单的崇尚购物，忽略 体验和休闲功能。
区域分析
商业类型 社区底商 写字楼底商 购物中心
商圈租金状况
分布区域 围堤道、利民路、大沽南路等沿线 友谊路、下瓦房、围堤道沿线等 新业广场、金河广场等
租金水平（元/天/平米） 一层3.5-6 一层6-10，二层2.5-4.5 按营业额扣点8-30%
在租案例 晶采大厦
租金水平 （元/天/平米）
一层8 二层4
花园五座
一层5 二层3
中豪世纪大厦 一拖二 7
利民路底商 一层 3.8
•商圈商业氛围较为成熟，商业物业出租 率极高，市场供应量极低。 •写字楼底商首层租赁客户多为银行，高 端餐饮，出租价格一般维持在6-10元/天/ 平米上下。 •高档社区底商一般出租价格在4.5-7元/ 天/平米，普通社区出租价格维持在2.5-4 元间，多为一拖二层式商业。 •购物中心一般采取营业额扣点的方式。
拟引入——时尚服饰
招商构思
时尚精品服饰专卖店、珠宝手表世界级名品、运动品牌、化妆品，琳琅满目 一应俱全，拟引入品牌：劲霸男装、柒牌男装、利郎男装、安踏 、特步、 361°、匹克、鸿星尔克、乔丹、贵人鸟、七匹狼集团、九牧王、H&M、
ZARA、adidas、NIKE、等潮流品牌。
拟引入——餐饮美食
招商构思