3、观念广告。以倡导全新生活方式和居 住时尚为广告目的。例如“广州后花园” 概念盘就是传播一种在繁忙紧张工作之 余，去郊外居所里享受轻松生活的新观 念。
4、公关广告。通过以软性广告的形式出 现，如在大众媒介上发布的入伙、联谊 通知，各类祝贺辞、答谢辞等。
房地产广告媒体的类型和选择
据统计，80％的广告费用用于广告媒介， 媒介选择不当，就有可能造成投入高、 见效低的结果。通常房地产广告可以选 用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志， 还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨 幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、 横幅等，这些可统称为“线上媒介”
促销的实现方式
广告促销 人员推销 营业推广 公共关系
5.2广告促销
什么是广告促销？
万科美国小镇平面广告
广告就是向人们介绍商品信息，传达某 种观念的一种公开宣传形式。
房地产广告是企业以付费的方式利用各 种传播媒体向目标市场的公众传递房地 产商品和服务信息的经济活动。
5.2.3 广告创作
房地产广告的基调 房地产广告的诉求点 房地产广告的创作 房地产广告媒体
（一）房地产广告的基调
基调是指与客源定位、产品定位和竞争 定位相符的，带有所处地域的时尚特征， 融合广告策划的创意风格，并且贯穿于 房地产广告设计和广告实现始终的广告 表现的总体方针。
广告基调根据客源定位确定：
对产品的理解也是确定广告基调的重要方 面：
产品的生命力在于产品的特色，在为客 户服务的同时，怎样将产品的特色在介 绍中尽可能地展现出来，并因此权衡广 告基调，是确定广告基调的一个重要方 面。
（二）房地产广告的诉求点
"所要提供的商品和服务的信息"是任何 一则广告所必不可少的内容，具体产品 的内容表达，总有它的主题，而这个所 要表达的内容主题，便是我们通常所说 的广告诉求点。
五、房地产营销促销策略
“喜迎奥运 情定万辉” 百对青年 集体婚礼活动成功举办(2008.5.4)
万辉 国际 城业 主装 修大 赛活 动
2008.9.13
1月 15日 万辉 三期 开盘！
此次为感谢者的支持，推出“三重优惠大礼”，即第 一重大礼：开盘当日认购的并于认购书约定的时间内 签定《商品房买卖合同》的客户，享受30元一80元／ ㎡“幸运大转盘”摇奖优惠。
针对购房产出于投资获利目的的消费者， 强调房产的升值潜力会有较强的吸引力。 如：万科房地产有限公司报纸广告文案
标题：鸡生蛋，蛋生鸡
正文：不动产投资的稳健性一面已被人们充分 认识，而其高回报的一面却少为世人所知。根 据被日本人被称为"理财之神"的投资策略家邱 永汉先生研究，东京、台北及香港的地价，在 过去的20年间均上涨了100倍！在同样人多地 少、人口密集、经济高速增长的上海，会出现 什么样的房地产投资奇迹呢？投资者不妨拭目 以待。在已经过去的几年中，投资者已经注意 到上海的房价正以每年平均两位数的增长率在 顽强上升，势不可挡。……
房地产广告的目标
最终目标：通过传递商品或劳务信息扩 大销售、增加利润。
直接目标：告知、劝导和提醒
5.2.1 房地产广告的分类
根据广告的目的，房地产广告大致可分 为四种类型：
1、促销广告。大多数的房地产广告属 于此类型，广告的主要目的是传达所销 售楼盘的有关信息，吸引客户前来购买。
2、形象广告。以树立开发商、楼盘的品 牌形象并期望给人留下整体、长久印象 为广告目的所在。
（三）房地产广告的创作
房地产广告策略的出发点是引起消费者 的注意和兴趣、激发消费者的购买欲望， 并最终促使消费者购买房地产商品，因 此房地产广告的设计一定要易于理解、 易于记忆、易于接受。
房地产广告设计，是由广告内容的结构、 文字的表达以及画面和色彩的运用等方 面组成。房地产广告设计技巧的运用， 就是为了求得对广告简洁清晰、生动和 完整的表达，使之成为吸引消费者购买 的主要因素。
第二重人礼：开盘当日采用一次性付款方式认购，且 在认购书约定时间内一次付清全部购房款、签定《商 品房买卖合同》的客户，享受总价9.8折优惠。
第三重人礼：开盘当日认购并于五日内签定《商品房 买卖合同》的客户，享受50元／㎡优惠。
5.1促销的作用
传播信息，沟通供需 突出产品的特点，增强竞争能力 刺激需求，引导消费 塑造企业形象，提高企业声誉
广告语
好的主题广告语，能创造一条广告80% 的利润。
好的广告语，不仅可以向消费者传达产 品的独特卖点，展现品牌的个性魅力， 激发消费者的购买欲望，而且往往还能 引起社会大众的共鸣和认同，成为跨越 时空的广告语言经典，深刻影响社会价 值与行为规范！
“山叶钢琴——学琴的孩子不会变 坏。”
这是台湾地区最有名的广告语之一，它 以购买行为的决策者——孩子的父母为 诉求对象，采用攻心策略叙述学钢琴有 利于孩子身心健康成长，从而使山叶品 牌钢琴在心理层面引起了广大孩子父母 的认同和肯定，接下来的事情就自然而 然了。
报刊媒体
报纸广告 杂志广告
报纸广告优势明显：报纸的受众广泛， 易被广大客户接受；可保存；易传递； 色彩丰富，表现形式多样；费用相对低 廉。房地产项目大多选择报纸广告作为 主要的宣传方式。
电视广告媒体
印刷媒体
售楼海报 邮寄、派发海报 售楼书 平面图册
户外媒体
看板 道旗 交通广告 指示牌
莲花篇
您一定看过莲花开放，但是您听过莲花 开放的声音吗？这是清晨六点的金龙湖 畔，请你侧耳倾听。 没错，这是一群早起的蜜蜂，正照着莲 花，叫她快开门。和信水莲山庄，愈早 起床，人愈健康。
这则文案分别以鱼跃声、鸟鸣声、花开 声，传达了水莲山庄环境优雅、安静、 贴近自然的特点。
房地产广告的12大诉求点
购房者获取房地产信息途径
传播渠道：报纸 66%朋友介绍 50% 房 展会 26% 路牌 14% 杂志 13%互联网 9% 电视 7% 广播 5%
从上述调查数据可以发现：报纸是房地 产广告的主要媒体，而口碑即熟人朋友 的推荐也中有相当重要的地位，其他途 径各具特色。
值得关注的是朋友介绍，即口碑。不需 要付出宣传费用，能抓住客户心理，因 为自己选定的项目都认为是最好的，会 尽力对朋友宣传他的感受，此时从众心 理就会发生重要作用。有调查认为，购 房客户中60％以上为管理人员，大多工 作较忙，没有时间和精力认真分析和筛 选，因此朋友推荐的项目相对容易得到 认同，成交的机会随之增大，这在高档 物业中尤其显示出重要作用。业主联谊 以及开发商为业主制作的客户通讯，可 以说就属于建立口碑的具体手段。
焦点广告
室外焦点广告 室内焦点广告
因特网媒体
空中飞展会优缺点分明：项目集中，新盘往往在展 会上推出；对客户而言，能短时间内了解尽量 多的项目还是在展会上。
展会上的资料比较全，对感兴趣的项目可以直 接咨询销售人员，这一点优势比报纸明显；新 项目总能吸引客户的目光，在展会上也可造势， 因为许多新项目在展会前一段时间一般开始销 售或内部认购，可以集中在展会上预约客户来 签单交钱，以达到造势目的，炒旺人气，以吸 引更多的客户关注。
具体地说有以下几种：
1.情景式广告：常以房地产的真实情景创作广 告，使消费者有设身处地的感觉。如某城市花 园的电视广告，通过对住宅区内各项方便的生 活设施的现场拍摄，突出了其硬件一流的特点。
2.诱导式广告：直接从满足消费心理、需求心 理和购买心理来付诸广告语言文字表达的。
3.证言式广告：其特点是把广告诉求的语言文 字直接以已购买者推荐的口气来表达。
每一个房地产广告作品都有一定的风度 格调，这既取决于广告制作人的业务水 平和艺术表现手法，也取决于特定房地 产本身的特点，一般来说，房地产广告 的创作风格有以下几种类型。
规则式风格
这种创作风格有点近乎公式化，在格调 上比较正规、刻板。前几年国内大多数 房地产广告是采用这种方式，这种广告 对房地产名称、地段、类型、价格、付 款方式等进行平铺直叙的介绍。
开发商实力 项目规模和开发持续时间 主题定位 目标客户的区域集中度
5.2.2 确定广告预算
广告预算包括：广告调研费、广告设计 制作费、广告媒介费、广告机构办公费 及人员工资、广告公司代理费等。
其中，媒体租用费是广告费用的主体， 约占广告费用的70%-90%。
制定广告预算的方法
成本控制法 销售百分比法 竞争对等法 目标任务法
“线下媒介”也是开发商常用的，像展 销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、 优惠券、单张（海报）等。广告媒介策 略要求开发商和代理商合理选择媒介组 合，形成全方位的广告空间，扩大广告 受众的数量；其次要合理安排广告的发 布时间、持续时间、频率、各媒体发布 顺序等，特别重要的广告要提前预定好 发布时间和版位。
理性感化风格
这种风格被广泛运用于房地产广告的创 作。其特点是广告从文字表现力方面打 动消费者的情感，通过理性的感情诉求 去改变消费者态度，这要求广告的创作 者充分发挥语言文字天才，巧妙地述说、 戏剧性地显示、绘声绘色地描写其房地 产的优点和可能给消费者带来的利益和 好处，促使市场潜在需求变为立即购买 行动。
比如，"××小区由××房地产公司开发，地 处××中心地段，邻××商业街，设施齐全， 配套完善，房型一室一厅至三室一厅多种款式， 精心设计，实惠价位每平方米××元起，现场 售楼处地址××，电话××"，再加一张区域 位置图和一张房型图，这就是规则式房地产广 告的基本格式。这种风格的好处是内容具体， 介绍比较全面，缺点是平淡枯燥，缺乏特色， 缺少吸引力。
以往展会的大量成交中有相当一部分属 于造势行为。但由于项目非常集中，客 户的注意力也很容易被分散，常常挑花 眼，凭冲动购房的较多，展会上签约多， 展会后退房比例往往也比较高。
目前房地产市场上，开发商青睐的宣传 途径主要包括报纸、房展会、路牌条幅、 互联网络、电视广播、宣传单页以及业 主联谊等，怎样运作可以利用有限的宣 传资金实现最佳宣传效果呢？