李沧区位于青岛市轨道交通的重要位置，地铁的建设，
青岛市地铁规划 将拉近与市中心的距离，加快市中心人口的外溢，使
李沧区更加成为人口的聚集地。
★轨道网由轨道交通M1、 M2、M6及L2号线构成环湾 轨道交通线。通过M3及M5 号线可增强环湾带与城市中 心地带联系。
★ 地铁M2线：太行山 路—李沧东部。线路经黄岛 区政府、薛家岛、青岛火车 站、台东、市政府、啤酒城、 李村，到达李沧东部。
发展中期（2002～2006 年）：进入快速发展期，市区中低端客户开 始涌入李沧
2001年青岛申请奥运会帆船比赛举办权成功，政府决定缩小南北差距， 多个市政项目开始实施，2002年青岛确定李沧区为城市副中心开始规 划，在此后4年，308国道改造完成、后海供热项目开建，李沧区的综 合配套状况大为改观，让李沧地产具备了前所未有的潜力，为更多的 购房者看好 。
近期发展（2006 年至今）：主要承接城市中端置业需求，并向中端 置业需求过渡
2006年年初，李沧地产的终极目标—CLD得到确认，同年绿城、伟东、 百通等知名开发商开始进驻李沧，现在李沧的准确定位为“一极两轴 三区四带” 的规划。作为未来CLD的配套区域，李沧区的综合配套完 善的前景更加为人们看好，规模宏大的李村商业区改造项目已经启动， 青岛火车站总站也将落户沧口，李沧区有望成为未来青岛市人气最旺 的居住社区。
企业品牌意义：打造青岛人高度认可的银座品牌商
业，商业品牌提升其他物业品牌。
实现开发目标：以商业为主体，其他各类物业协调运
作，稳定回现，并最终服务商业。
目录 contents
项目愿景及目标 1 市场研判 2
宗地分析 3
项目背景研究 房地产市场研究
市场研判
宏观政策
随着新“国四条”的颁布，新一轮政策打压即将开始，二套房 首付不得低于50%仅是国家政策调控的第一拳，未来市场形势 不甚乐观，建议开发商在开发过程中要快进快出，规避风险。
一极两轴三区四带 ★“一极”就是全力打造区域增长极。 ★“两轴”是联系青岛城区南北、承接中心城区功能的重 庆路发展轴和黑龙江路发展轴。 ★三区分别是交通商务区 、现代商贸区以及生态商住区。 ★四带分别是“蓝带”——全长 17公里的李村河休闲产 业带、“银带”——全长 12公里的九水路(九水—京口— 振华)商贸产业带、“金带”——全长 12公里的金水路商 务产业带、、“绿带”——全长 14公里的(百果山—老虎
2010年4月15日国务院常务会议明确确定对购买首套自住房且套型建筑面积 在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30％,对贷款购买第二套住房 的家庭,首付款比例不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1．1倍;对贷款 购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
李沧区发展历程
极化影响，农村人口和流动人口的大量涌入，将使李沧区成
为青岛市房地产市场最大的引爆点。
50%
70%
城市化率
中心城
郊区化
新城
城市群
平稳发展期
30%
2002
2006
2010
2007年，青岛城市化率超过60%，城市化处于高速发展阶段， 同时城市呈现多核发展，新的城市核心的发展，必将导致大 量的农村人口和流动人口的涌入，李沧区作为青岛未来的城 市副中心，城市多核发展的一核之一，人口的大量涌入，将 成为青岛市房地产市场最大的引爆点。
2010年1月12日晚间，央行宣布，自1月18日起，上调存款准备金率0.5个百 分点。以2009年11月底59.27万亿人民币存款余额估算，同时考虑农村信用社 等小型金融机构暂不上调因 素，分析师预计这将回收2500亿基础货币。 而且， 由于央行上调时点早于预期，预计将对市场产生强烈紧缩预期。
中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款 准备金率0.5个百分点。为加大对“三农”和县域经济的支持力度，农村信用 社等小型金融机构暂不上调。
随着政府规划的逐步清晰，城市功能配套的逐步成熟，李沧区 历经十年，其居住价值实现了低端-—中低端、中低端-中端的不 断提升
李沧区开发过程可分为三个阶段
发展初期（2000～2002 年）：经济适用房基地
上世纪末，李沧区地产给人们的印象就是“野战军”，当时第一代李 村开发商的动作多是一些零星战役，早期楼盘广业西山花园7万平方 米的规模已经创造了李沧地产的纪录。其消费人群主要是在李沧区工 作和生活的人 ，当地购房需求有限，导致地产销售速度缓慢。
山—烟墩山)商旅产业带。
城市发展
“环湾保护，拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间，改善青岛产业 结构水平，塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城的战略。
青岛拥湾发展战略决定了城市市区空间由南向北发展的战略 李沧成为连接市南市北、黄岛、红岛的地理中心
青岛城市化发展轨迹
青岛城市化率超过60%，城市化处于高速发展期，受城市多
李沧区区位
青岛老城区南部靠海，东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李 沧，从南向北蔓延开来，李沧位于城市地理中心。
赢响胶东 银座雄心
—李沧区面粉厂项目市场报告
本项目将是银座第二个SHOPPING MALL，也是占 领青岛北部城区市场的桥头堡，将辐射四方区 北部、李沧区和城阳区大部。它对银座的意义 不仅仅是成功整合第二个综合商业，更是全面 占领青岛乃至胶东的至高点。
济本 南 银 座 中 心案
信立怡高逻辑思维导图
主要的研究内容
项目 目标
市场 研判
项目宗 地分析市场机 会分析 Nhomakorabea项目 定位
物业发 展建议
营销 构想
目标沟通 问题判断 项目背景 机会与策略
定位
营销策略/ 产品建议 执行
目录 contents 项目愿景及目标 1
市场研判 2
宗地分析 3
项目愿景
企业战略意义：成功布局青岛，辐射青岛北部区域，
为未来占领胶东市场奠定基础。
2010年1月10日 国务院办公厅日前发布通知要求，已取得预售许可的房地产 开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标 价对外销售。 通知还要求，住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘 惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度， 加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。