项目定位建议书抄送：编制：秘级：AAA日期：目录：前言——————————————————————————————————————————３项目概况—————————————————————————————————————————４市场分析—————————————————————————————————————————５定位分析—————————————————————————————————————————７虚拟商务酒店（定位）———————————————————————————————————１１投资情况分析———————————————————————————————————————１４合作模式—————————————————————————————————————————１7前言：目前项目地基已经开始挖掘，预计10月份土建完成，可盖成什么样的建筑？建筑结构如何确定？如何开始筹备工作？到底资金的投入多少？筹备项目组该有哪些技能和专业的人员？这个地方到底做什么才能得到最快和最大的收益？等等问题投资方都没有确定，而仅仅只是有一个想法和方向。

饭店业是一次性投资巨大的行业，因此在建新饭店之前，考察、定位及投资可行性分析尤为重要。

可行性分析应客观的、全面的搜集、处理和分析各种市场资料和财务数据，明确新饭店最合理的规模和最恰当的设备设施档次标准，并通过综合性分析，预测新饭店经营获得的实际效益。

“没有调查，就没有发言权。

”此份报告只是我们按照所掌握的有限的资料和信息，虚拟为一个商务型酒店进行定位、分析，主要的目的是为了展示我们在酒店方面的专业精神和品质，为双方合作建立一个相互信任的平台，并为下一步商业计划书工作打好基础。

项目概况：●项目位置位于西安市高新开发区高新六路与科技一路的交汇处，西接丈八北路，北临高新医院，属国家863计划规划的软件工业园区。

●项目投资园区共分为三部分，分别为软件孵化基地及与之相配套的酒店、公寓，投资金额不明确。

●项目现状目前项目进入基建状态，开始地基处理，但整体设计方案未定。

市场分析ａ．目前西安市同行业情况分析西安市的酒店目前的主要客源是团队/散客，其中团队约占整个客源市场的70%左右，团队的特点是平均房价较低。

2002年西安市部分酒店经营情况如下：ｂ．高新开发区内酒店情况分析西安市高新区目前拥有两家酒店，主要接待高新区的商务客人。

目前两家的接待能力有限，新纪元宾馆的设施设备较为陈旧。

定位分析：●西安政治经济环境：西安市现辖9区一县，总面积9983平方公里，总人口741万，其中市区人口416万，占56.14%。

经过50年的发展，西安已成为辐射北方中西部地区的金融、科技、教育、旅游、商贸中心。

自1999年6月开始实施的西部大开发战略来，、西安在西部大开发中“桥头堡”和“第一阶梯”的作用更为明显。

近年来，西安把高新技术产业和旅游业作为跨世纪发展的两大主导产业，经济建设和社会事业取得了显著的成效。

“九五”期间，西安市经济总量以年均13．4%的速度增长，实际利用外资累计达13．35亿美元，外商投资企业已达2500家。

2002年，全市完成国内生产总值823．46亿，比上年增长12%。

●高新区环境：西安市高新区创建于1988年5月，1991年3月被国务院批准为国家级高新区，总规划面积达34平方公里。

截至2002年底，西安高新区累计开工建筑面积933万平方米，投入基本建设资金147．5亿元，共注册企业4991家，其中外商投资企业541家。

2002年实现技工贸总收入480．9亿，工业总产值330。

7亿元，国内生产总值118．5亿元，利税40．86亿。

西安高新区在产业实力、经济规模、体制创新、成果转化计园区建设和对外形象等方面总在全国53个高新区的前列，2001年被列入我国“十五”期间重点建设的五个国家示范高新区之一，2002年底又被联合国工发组织列为中国最具竞争活力的城市和地区之一。

●西安行业环境：西安属于西部开发的桥头堡，在未来的发展中会有许多国内外客商来西安寻找商机、发展业务，这些客人的特点是消费能力较强，对酒店的商务氛围要求较高。

西安目前酒店均为旅游、商务等综合性的酒店，尚未有一家纯商务性的酒店为这群客人服务。

根据市场营销中的差异性理论，我们将市场主要针对商务客人。

●市场需求：本项目在西安发展的最前沿—西高新技术产业开发区，也是国家级重点开发区之一，商务发展空间巨大。

目前高新区的客人为了能便捷的开展商务活动，基本入住新纪元宾馆，但新纪元宾馆的档次、设施根本无法满足这些客人的需求高新区迫切需要有一个相当档次的酒店来满足其商务配套功能。

●地理优势：酒店处于国家863信息科技孵化基地，基地也需要一个具有相对功能的商务酒店配套系统满足其商务发展要求，促进信息科技孵化基地的招商工作，从而达到双赢的目的。

消费群体：商务酒店的目标群体是指为完成公务或商务在一定的时间内到西安出差的人，他们当中除了在西安接受一项职业，从事商业或公务或驻西安办事处的人外，大部分也可属于旅游者的范畴。

随着社会的发展，各国和各省、市之间的政治、经济、科技、文化方面的交流不断扩大，各类展览、商务贸易洽谈、会议、科学技术文化交流、各类团体之间的相互访问等日益频繁，从事公务商务的人越来越多，出差和参观访问的机会也越来越多。

这类消费者的特点是每一次的消费受一定的时间限制，但比较频繁，对印象好的酒店回头率高。

他们的心理需求有以下特征：１、对酒店的环境要求较高；２、对商务智能化要求较高；３、要求酒店功能齐全，不出门能解决一切所需；４、支付能力强，消费档次高。

商务酒店概念：商务酒店是能满足国内外各种商务人士和旅游者食、宿、办公、和娱乐休闲综合一体化的营业性场所。

商务酒店具有以下特征：１、规模大功能全。

２、建筑档次高，设备齐全设施先进。

３、客人相对稳定，档次定位高。

商务酒店的类型：１、按建筑面积的大小可分为小型、中型、大型：１万平方米以下称小型商务酒店，１万平方米至３万平米称为中型商务酒店，３万平方米以上为大型商务酒店。

２、按商务建筑的功能分为单纯型和综合型：单纯型是指基本上只有酒店的食宿功能；所谓综合型是以办公为主，同时又兼客房、餐饮、商场、多功能厅等多种功能，甚至还有桑拿、保龄球、网球等高端娱乐项目。

３、按大楼现代化程度可分为智能化大楼与非智能化大楼：所谓智能化是指具有高度自动化功能的酒店。

目前国内外关于智能酒店的标准一般是高效优化的集中自动化管理—５A（管理自动化、通讯自动化、办公自动化、停车场自动化、安全自动化）或４C技术（现代计算机技术、现代控制技术、现代通信技术、现代图形显示技术）。

国际上，商务酒店发展的趋势已经由现代化走向智能化，智能化商务酒店对于进入ＷＴＯ的中国和快速发展的西部是不可缺少商务场所。

智能化是商务酒店发展的方向，一切有条件的和新建的商务酒店都应该向智能化的方向发展。

当然所谓智能化也是相对的，目前许多商务酒店和综合型酒店已不同程度的具备了自动化功能，但离真正意义上的职能化还有相当大的差距。

真正符合高新区的商务酒店应是智能化商务酒店。

酒店定位●综合以上分析我们拟将酒店定位为4-5星级“智能化商务酒店”。

●接待的主要为国内外商务客人和长期工作在高技术领域的金领阶层及做短暂停留的商务旅游客人。

●商务型酒店设有商务中心、国际会议中心、商务套房和行政楼层，在客房设有互联网接入端子、VOD视频点播系统及直饮水供应系统等。

●建筑设计及装修风格高科技化：酒店的建筑风格应时尚、前卫，融入高科技概念；在内部的功能设计上，充分使用高科技的元素，装饰装修上也应与众不同，给客人带来视觉上的冲击效果及全新的商务酒店理念。

●智能化：酒店系统的设置方面应实现智能化的建筑，包括先进的通讯系统、办公自动化系统、酒店自动化管理系统等，建立5A级的智能型电子商务酒店（大楼管理自动化、通讯自动化、办公自动化、停车场自动化、安全自动化）。

●经营理念上：应打破传统的酒店经营模式，突出表现高科技文化理念，利用业主良好的背景及所属区域的高科技氛围，定期举办各种信息交流、发布及学术讨论活动，设立业界信息论坛、俱乐部，将酒店经营为高科技信息的交流、业界精英展示成就的平台及论坛基地；同时也是业界精英商务谈判、娱乐休闲的首选之地。

根据西安市目前酒店的现状、高新区商务客人的特点和需求，我们初步拟定酒店的配套硬件设施如下：投资情况分析●项目概况拟建酒店按四星级标准建造，总建筑面积1万平方米，层高6层，客房150间套，餐位数300个，另有标准泳池、健身房、桑拿中心、网球场、壁球室、美容美发中心、洗衣房等。

说明：本预算仅为常识性概算，不包括固定资产折旧和贷款的利息成本等指标。

●项目总成本建筑物成本（土建及装修） 10000平方米*6000元/平方米=6000万家具、固定装置和设备 2000万设计费 200万开办费 300万项目总成本约为8500万营业情况预测我们从开业开始，对5年的经营情况进行预测合作模式目前酒店经营模式有两种：A 自营型业主直接委派人进行管理B 委托管理型由业主与有经验的管理公司签订合同，有管理公司负责全面经营管理工作，业主支付其管理费用。

根据业主的产业结构及特点，还可以建立控股公司管理模式，为公司多元化经营开创思路，具体操作如下：由业主和核心管理人员共同出资成立酒店物业管理公司，其中业主取得控股地位，全面负责业主所有产业的物业管理工作，收取一定的管理费用，同时在经营领域全面扩展业务，给业主带来更多的投资回报。