自的商业主题在其中即发挥各自的优势，又起到相互补充的 作用。 聚点：在此，不是单一的商业体，是多元生活的聚集地，更 是区内多彩生活的聚焦点。
规划建议
从整体出发，强调内部差异化
规划建议
从“难点”到“亮点”的蜕变
难点
本项目是规划区内首批建设 项目，区域环境仍不成熟。
地块内现规划动线不利于从 成熟区域的人流导入，影响 商业的初期经营。
客户类型：昆山本地人、上海人、苏州人
项目优势：距市政府150米，交通便利、周边公共配套齐全、贴近中央公园。
项目劣势：项目量体较大、单价较高。
个案分析
项目名称：红顶会馆
项目地址：震川路与顺帆路交叉口
开发商：昆山格林菲尔有限公司
代理商：自销
占地面积：200亩
总建筑面积：7万M2
容积率：1.9
绿化率：50%
建筑类型：高层（32层）
面积范围：50—500m2
主力面积：公寓50 ㎡ 住宅100-200 ㎡ 商铺20-50 ㎡ 别墅300-500 ㎡
面积配比：55m2占60%
销售状况：75%
项目定位：5A甲级国际标准写字楼、昆山未来CBD核心。
客户类型：上海及海外人士居多，少量本地人士购买
项目优势：1.世茂品牌；2.产品定位比较丰富；3.海外销售；4.产品的硬件及配套；
周边商务服务类的规划体量 颇大，日后会形成内部竞争。
地块内河道规划不能独自形 成亮点。
规划建议
打通北面地块
以社区内步行街的形式，连通“中华园路”和规划路
规划建议
利用天然河道，整体形 成酒吧餐饮风情线。
规划建议
尽量缩窄该条规划路的 宽度。
弱化市政道路的相关设 施。
减少红线退界尺寸。
客户类型：昆山本地人、外籍人士、上海人。
项目优势：周遍有高尔夫球场 、华美达酒店做配套；靠近黄埔公园；临近前进路和震 川路，交通便利；适合投资。
项目劣势：离市中心较远、周边住宅不成熟、无大型生活卖场
商·业·部·分
定位及规划建议
市场定位
泛上海都市圈首站
泛上海：昆山，紧邻上海。依托高铁、地铁的建成，便利的交通动 线，成就了“泛上海”概念。
项目劣势：精装价格较高，离市政部门较远，行政不便。
个案分析
项目名称：华敏•世家花园
项目地址：前进路与黑龙江路交叉口
开发商昆山华敏置地有限公司
代理商：自销
占地面积：1.7万M2
总建筑面积：9.7万M2 ，写字楼1.7万M2
容积率：5.7
绿化率：52%
规划分期：1 总户数：640户， 其中写字楼110户
千年古镇周庄被誉为“中国第一水乡”，享誉海内外。昆山物丰饶，盛产驰名 中外的阳澄湖清水大闸蟹，素有江南“鱼米之乡”美称。
昆山市属于江苏省苏州市管辖 ； 昆山市辖10个镇：玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张
浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇。 12个园区：中科昆山高科技产业园、中国留学人员创业园、清华（昆山）科技
森/隆/国/际
项目规划及定位建议
上海盛励机构 2009.4.13
市·场·篇 调查分析
昆山区位及行政划分
昆山市位于江苏省东南部。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海 嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。东西最大直线距离33千米，南北 48千米。总面积927.7平方千米，其中陆地面积641.1平方千米，水域面积 286.6平方千米。
分期开盘：2006年3月 交房时间：2007年6月
建筑类型：高层 层高：22层
现均价：8300元/M2
物业户型：住宅、写字楼
现价格范围:8000元/M2 -15000元/M2
面积范围：122M2 、 149M2 、 155M2 、 销售状况：85% 172M2 、 173M2共5种面积。
项目定位：钻石级市中心领地，至纯商务空间，领衔昆山未来。
容积率：1.5
绿化率：40%
规划分期：2 总户数：6500
开盘：一期2006.05 二期08.11 交房：一期已交房 二期09.12
物业类型：住宅 高层公寓 别墅 商业
现均价（元/㎡）：精装修单身公寓5500，精装高层 6200，湖畔复式两房4500，水岸联排别墅7500； 叠加 别墅7200；独栋别墅均价13000，商铺价格12000
都市圈：都市生活，涵盖便捷的出行，舒适的居住、多元的消费。 在此，这一切都将一应俱全。
首站：不仅仅是上海至江苏的交通动线第一站，更是该“都市圈” 内首个形成的核心商业标杆。
功能定位
部落格主题商业聚点
部落格：依托地块形态，自然形成“Block”（街区）格局。 主题商业：根据地块形态，对不同业种/业态进行划分，让各
园、昆山市沿沪产业带、昆山模具产业基地、昆山旅游度假区、昆山国家农业 示范区、昆山高新技术服务中心、昆山高新技术产业园区、昆山经济技术开发 区、昆山出口加工区、花桥国际商务城。
个案分析
项目名称：吉田国际广场商业街 开发商：吉田建设开发（昆山）有限公司
项目地址：柏庐路与中华园路交叉口 代理商：自销
占地面积：15.5 万m2
规划分期：1 总户数：488户左右 期
开盘：2006年9月 交房：2008年12月
物业类型:酒店式公寓 建筑类型：高层
均价：9000元/M2
总价范围：65万—100万
面积范围：70M2—120M2
主力面积：70M2
房型配比： 不详
销售状况：70%
项目定位：市中心首席景观商务酒店，城东酒店式公寓的典范。
容积率：4.5
绿化率：46%
1期开盘时间：2005年4月
总建筑面积：70万 m2 1期交房时间：2006年11月
写字楼现价：5800元/m2—7600元/m2 均价：6700元/m2
建筑类型：小高层, 高层
面积范围：100 m2—300 m2
主力面积：100 m2
房型配比：不详
销售状况：50%
项目定位：都市生活第一居所，大润发超市缔造的首席商圈。
客户类型：昆山本地人、上海人、台湾人。
项目优势：地段较好,城男升值潜力较大；引进乐购，周边配套相对齐全。
项目劣势：项目量体较大，需要前期招商。
个案分析
项目名称：世茂蝶湖湾
项目地址：玉山镇长江南路188号
开发商：世茂蝶湖湾开发建设有限公司
代理商：自销
占地面积：717800m2
总建筑面积： 1076580 m2
规划建议
街铺是商业价值最大化的形 式。
在地块现状的基础上，结合 实际可实现的经营条件，划 出最多的街铺量。