2017年物业管理企业对比市场调研分析报告本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。
目录第一节业务模式已经分化，社区增值服务成新增长点 (4)一、彩生活：打造社区家庭服务平台 (4)二、中奥到家：管家服务与“爱到家”平台推动长期成长 (4)三、绿城物业：领先的高端住宅物业管理服务供应商 (5)四、中海物业：提供中高端物业优质管理服务，O2O平台起步 (6)第二节大行业小公司背景下，市场面临整合 (8)一、百强企业发展态势：集中度正在提升 (8)二、4家研究公司经营对比 (10)第三节财务分析 (15)一、盈利规模与增长：四家企业均增长迅速，彩生活最为耀眼 (15)二、盈利能力：彩生活与中奥到家各指标改善显著 (18)三、成本控制 (22)四、核心财务指标 (27)第四节总结：扩张速度和消化能力是关键，O2O是新增长点 (29)图表目录图表1：2011-2014物业服务百强企业服务规模变化趋势 (8)图表2：2014全国各类物业竣工面积及百强企业管理业态 (8)图表3：2011-2014物业服务百强企业业务收入变化 (9)图表4：2014物业服务百强企业收入构成 (10)图表5：2012-2015年4家公司的在管项目建筑面积 (10)图表6：2012-2015年4家公司的在管项目数量 (11)图表7：4家研究公司2015年收入构成对比 (13)图表8：2012-2015年彩生活收入（酬金制为主） (15)图表9：2012-2015年另外3家公司收入（包干制为主） (15)图表10：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业毛利润对比 (16)图表11：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业EBITDA对比 (17)图表12：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业核心净利润对比 (18)图表13：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业毛利率对比折线图 (19)图表14：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业EBITDA利润率对比折线图 (19)图表15：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业核心利润率对比折线图 (19)图表16：彩生活业务线毛利率 (20)图表17：中奥到家业务线毛利率 (20)图表18：中海物业业务线毛利率 (21)图表19：绿城物业业务线毛利率 (22)图表20：彩生活销售及管理费用率 (22)图表21：中奥到家销售及管理费用率 (23)图表22：中海物业销售及管理费用率 (24)图表23：绿城物业销售及管理费用率 (24)图表24：中奥到家销售及服务成本主要项目 (25)图表25：中海物业销售及服务成本主要项目 (25)图表26：绿城物业销售及服务成本主要项目 (26)表格目录表格1：4家研究企业的业务模式优缺点 (6)表格2：4家研究公司的在管建筑面积和项目的增长率 (11)表格3：O2O平台建设对比 (14)表格4：4家研究公司的核心财务指标 (27)第一节业务模式已经分化，社区增值服务成新增长点一、彩生活：打造社区家庭服务平台彩生活成立于2002年，于2014年6月30日在香港联交所主板挂牌上市，成为国内社区服务运营第一股。
公司是一家集物业服务、楼宇智能、资产运营、社区服务为一体的科技型、综合型物业服务运营集团，已经发展成为中国最大的社区服务运营商。
彩生活拥有3项主要业务，即物业管理服务、工程服务和社区租赁、销售及其他服务。
2015年公司物业管理服务、工程服务和社区租赁、销售及其他服务占比分别为70.6%、16.6%和12.9%。
彩生活业务模式的主要亮点在于其社区家庭服务平台的构建。
其O2O战略通过以人聚商的思路，充分利用社区用户资源及数据源，致力于打造社区家庭生活服务平台。
通过整合线上线下资源，联合周边商户，公司逐步形成并完善了O2O协作体系，以满足社区住户的购物需求、理财需求、租售需求以、支付需求以及其他可以满足的需求等。
立足于自己的在管物业，彩生活的模式优势在于用户获取成本低且粘性好、数据优势促使精准营销、公共资源与大数据配合加快流量变现、平台接入资源种类丰富。
二、中奥到家：管家服务与“爱到家”平台推动长期成长中奥到家集团有限公司成立于2005年，是一家中国领先的独立物业管理公司。
2013-2014年公司在独立物业管理公司中排名第三，2014年位居“中国物业服务百强企业”第九名。
公司主营业务包括标准化的住宅物业管理服务和协销业务，以及2015年开始重点建设的住宅社区O2O平台“爱到家”。
物业管理服务方面，公司通过物业管理服务、配套服务及资讯服务，提供稳定、高能见度的盈利来源。
除了标准服务之外，管家服务是中奥到家有别于其他物管企业的一大亮点，公司面向中高端住宅区派驻管家，与住户积极接触，24小时全天候照料住户要求，从而提升服务水平；销售协助服务方面，通过保洁、安保、维修及一般性物业销售协助收取固定费用，并且有利于公司从开发商处获得新的签约项目。
两种业务的收入占比分别为83.8%和15.7%。
以管家品牌提供高质物管服务是公司独特的经营策略。
公司旨在通过训练有素的专业管家与物业住户建立更为紧密的关系，现在管家服务已经覆盖到了公司管理的几乎所有物业，提供180多种增值服务。
相比一般物业管理人员，管家对住户了解更为透彻，关系密切，能主动积极的向客户提供多元化的服务以满足不同住户的需求。
此外，搭建“爱到家”社区家庭服务平台成为公司的长期增长动力。
公司自2015年6月起，通过全资子公司杭州壹到信息科技有限公司推出了第一个正式运营的O2O平台“爱到家”，现已开始面向杭州、广州等地区特定物业提供服务。
“爱到家”分为住户、管家与商户三个资料互通的版本，是一个连接小区住户、物业人员、周边商户与品牌厂商的一站式O2O服务平台。
对住户而言，该平台APP一方面可以作为信息平台，成为住户检查管理物业账单及进行支付的渠道。
另一方面该平台也整合了多种由第三方商户提供的产品及服务，通过该移动门户将产品与服务配送到家，成为一个消费平台。
对公司而言，“爱到家”平台主要用于提高业主满意度、提高物业工作效率以及物业服务收入。
“爱到家”对比其它O2O平台的优势在于公司能够与自己的管家业务结合，主动把握用户需求、引导购买并且克服最后一公里的配送障碍。
截至2016年3月31日，“爱到家”的注册用户数量为295000，服务物业数目为2870个，日活跃用户比例5%，重复购买比例43%，参与商户数目1655家。
三、绿城物业：领先的高端住宅物业管理服务供应商绿城是中国具领先地位的高端住宅物业服务供货商，提供的服务种类多元化，包括物业管理服务、顾问咨询服务及园区增值服务三类业务。
根据中国指数研究院，公司在2014年中国高端住宅物业服务供货商当中名列首位。
公司于2014年9月推出了「智慧园区」项目。
作为「智慧园区」项目一部分，园区O2O平台从推行以来取得了长足进步。
「幸福绿城」网站及移动应用的已登记用户于2015年9月30日超出148,000位，覆盖中国38个城市中265个居住园区的超过118,000个注册家庭。
绿城的的三个业务板块通过以下方式形成协同效应：1.物业管理服务与顾问咨询服务。
在项目早期与房地产开发商建立并扩大业务联系，使公司在争取新物业服务委聘方面更具竞争优势。
在设计及开发阶段提供咨询服务提高公司的物业管理服务的效益。
2.物业管理服务与园区增值服务。
物业服务为园区增值服务提供庞大的客户基础。
园区增值服务通过一站式平台为在管园区的业主和住户提供各式各样的服务及产品，有助于提升其满意度和忠诚度，这将有助于提高市场对公司收取较高物业服务费的接受程度。
3.顾问咨询服务及园区增值服务。
在目前提供的咨询服务基础上，公司推广「绿城联盟」服务。
公司计划向「绿城联盟」伙伴的住宅园区提供园区增值服务，并协助「绿城联盟」伙伴设计园区O2O平台、部署「智能园区」项目及开发「智能园区」硬件。
「绿城联盟」服务将有利于「绿城联盟」的伙伴，增加他们的收益，提高运营效益，并将可为公司的「园区O2O平台」扩大顾客群，提供新的收益来源，为公司带来裨益。
2014年，3大业务板块的收入占比分别为73.7%、19.9%和6.4%。
四、中海物业：提供中高端物业优质管理服务，O2O平台起步集团是中国领先的物业管理公司之一，业务亦覆盖香港及澳门。
集团拥有两个主要业务分部：(i)物业管理服务，主要包括：为中高端住宅小区(包括综合用途物业)、商用物业及政府物业提供的服务，如保安、维修及保养、清洁及绿化等；及为其他企业提供的服务，如(为物业发展商提供)交付前服务、协助入伙服务、交付查验服务及工程服务质量监控以及(为其他物业管理公司提供)咨询服务；和(ii)增值服务，主要包括：工程服务，包括(为物业发展商提供)自动化咨询和工程产品销售服务，以及(为物业管理公司提供)检查、维修及保养及设备升级改造服务；和小区租赁、销售及其他服务，透过O2O平台为集团所管理物业的住户及租户提供不同类型的线下服务(包括公共空间租赁协助、购物协助以及就发展商已向业主交付的物业提供租赁协助和居家服务协助)及在线服务。
2015年，公司物业管理服务和增值服务的收入占比分别为90.6%和9.4%。
表格1：4家研究企业的业务模式优缺点数据来源：北京欧立信咨询中心第二节大行业小公司背景下，市场面临整合一、百强企业发展态势：集中度正在提升百强企业规模扩张提速，商业物业增速明显加快，市场集中度正在提升。
近年来，随着我国新型城镇化的推进以及中国房地产市场快速发展，存量房市场规模日益增大，为物业服务百强企业提供了巨大的发展空间。
2014年，百强企业在管项目总建筑面积均值为1749万平方米，同比增长15.7%，在管项目数量均值为94个，较上年增加9个，同比增长10.9%。
百强企业占行业企业总量的0.2%，营收占全行业的24.3%，管理面积占全国物业管理总面积的19.5%，行业集中度有所提升，但依然很低。
从具体业态来看，百强企业居住物业在管面积均值为1105.3万平方米，同比增长13.7%，仍为最主要的物业类型；而商业物业和办公物业在管面积分别为148.7万平方米和271.1万平方米，同比增长18.6%和17.3%，商业物业的增速加快。
另外，公共物业和工业物业也成为百强企业的重要发展领域。
图表1：2011-2014物业服务百强企业服务规模变化趋势数据来源：2015年中国物业服务百强企业研究报告、北京欧立信咨询中心图表2：2014全国各类物业竣工面积及百强企业管理业态数据来源：2015年中国物业服务百强企业研究报告、北京欧立信咨询中心多元创新业务助推营收增长，新技术带动百强企业降本增效。
百强企业积极开拓创新多元业务，从而推动营收的增长。