非 常 规 特 种 经 营
物业经营问题之三

第三，在经营过程中， 重视通过常规经营获取核心 收益！对通过非常规经营赢 取边际效益未引起高度重视。
物业经营管理五大路径
非常规经营
非 常 规 特 种 经 营
资 产 经 营 企 业 经 营
常 规 经 营
特 别 委 托 经 营
物业经营问题之四

第五，非常规特种经 营认识混乱，实践工作 如何开展，更是茫然无 措！
开源之三----司法手段催缴管理费
案 例 ：深圳某企业面对业主欠
费申请仲裁及其结果分析
项目成本管
控 案例：北方物业怎样将项目岗位
减少到0.5个人
案例：陆家嘴物业社区文化经营思路 借鉴。如何将项目的成本支出变作收益? 案例：熊谷物业为何对节能有功的经
理加以处罚？
严格禁止”流氓经营”手 段 案例：
物业经营管理的主要内容
一、物业经营存在的主要问题 二、物业常规经营优化 三、拓展特别委托经营收益途径 四、谨慎开展非常规特种经营 五、积极介入收益性物业的资产经营 六、企业层面经营途径探索 七、物业企业经营模式概述 八、物业经营发展趋势分析
一、物业经营 存在的主要问题
物业经营问题之一

第一，重视服务 和管理，轻视物业经 营。
只要人们有需求，就可以去满足，各种分工在满足人们需 求的过程中实现收益，形成各种专业市场。因而，从未来 的角度来看，现行的物业管理业务将相对萎缩，而各种专 业市场得以成长，最终会出现在占有多个专业分工市场的 大型综合性服务公司，这种大型的综合性服务公司，相当 于现在那些规模较大的物业管理公司。

盈利模式（商业模式）是为实现客 户价值和投资价值而构建的利益相关者 的交易结构。---朱武祥（清华金融教授）
简单的说，盈利模式就是企业赚钱的渠 道，通过怎样的模式和渠道来赚钱。
当今企业之间的竞争，不是产品之 间的竞争，而是商业模式（盈利模式） 之间的竞争。---彼德· 德鲁克（管理大师）
任何盈利模式的创新，都是为了在市场需 求的价值点上实现盈利，从企业提供的价值中 获得利益，所以企业在提供顾客价值前必须找 点盈利点。
什么叫边际效益?
通过常规经营途径获得
核心基本效益
边际效益
通过非常规经营途径获得

非常规经营 基本途径
--特别委托经营
特别委托服务。（44条）

第四十四条 物业服务 企业可以根据业主的委托提 供物业服务合同约定以外的 服务项目，服务报酬由双方 约定。
经营思路要打破原来围绕“小区物 业”转的做法，改为围绕“人的需 求”转的做法.
物业经营管理困局
及盈利模式创新
物业经营管理旭重点关注的问题？
第一，什么是物业经营？为什么 要探讨物业管理的盈利模式？ 第二，物业管理的基本盈利模式 是什么？收益情况如何?如何优化？ 第三，创新盈利模式的基本思路 是什么？实践方面有哪些表现？对 我们开展经营工作有何启示？Βιβλιοθήκη 导语：盈利模式的概述及创新
1.小区”节水”几乎被罚38
万 2. 改装变压器要求商户交高 额”改装费” 3.井水如何变成了”自来水”
•
三、社区非常规 经营的基本途径 • --特别委托经营
发挥物业管理的边际效益
物业企业的收益途径有两种：
第一，通过常规经营基本盈利模式，获取 核心基本效益；
第二，通过各种非常规经营手段，获取边 际收益。 常规物业管理的利润是有限的，但是其边 际利润则是不可估量的。要特别强调增加多种 经营的收入，创造物业管理的边际效益，从根 本上提高业管理的创富能力。
问 题1：物业管理是服务、管理与经营的 三位一体，物业经营是物业管理的重要侧面。

物业经营问题之二

第二，重视物业项目 层面经营工作，轻视企 业层面经营。
问 题2：物业经营应包括两个不同层面， 其基础是项目层面的经营，从宏观层面要注意 开展企业物业经营。

物业经营的两个不同层面
1企业层面的经营
宏观,企业角度!
2项目层面的经营
微观,项目管理处角度!
物业项目经营收益途径
(一)优化常规经营 (二)瞄准业主需求开展特别委托经营 活动 (三) 谨慎利用共有物业资源开展非常 规特种经营 (四)积极介入收益性物业资产经营
物业经营管理五大路径
项目层面经营工作 优 化 常 特 规 别 走 委 出 常 托 误 规 经 区 经 营 营 资 产 经 营 企 业 经 营
开源之二----提高管理费收缴率
利用心理学影响人际吸引因素加强日常收缴
（一）临近因素 （三）相似性因素 （五）移情效应 （二）首次效应 （四）互补性因素 （六）互动频率因素
（七）代价——酬赏理论 （八）情感的相悦性
开源之二----提高管理费收缴率
案例01：海南面对刁蛮业主
案例02：郑州面对自己退休人员

案例：深圳某大型项目电梯广告经营
物业经营问题之五

第五，对收益性物业 资产经营，认知空洞， 实践缺乏！
物业管理师《经营管理》科目分析！

三、物业常规 经营优化
1 .果断退出不良项目;
2 .勇于竞争高端项目; 3 .发育专业物业市场，走市
场细分路径。 4.开源节流,优化普通项目; 5.严格禁止“流氓经营”手段
第二，发现欠费要及时发出催费通知，同时辅助以各 种不同的催缴手段。（发送催缴通知书、当面提醒、电话催 缴、公告栏公告欠费名单、欠费通知送到单位） 第三，司法手段。1、下达律师函。2、诉讼或仲裁。
第四，区别对待非恶意欠费者！
1、善待一贯表现良好业主！ 2、有误会或不满者要解释说明，解除误会。
3、长期在外地业主（有人使用由使用人缴纳；长期空 置可银行转账、一次趸交、或征得同意代为出租扣缴费用）
果断退出不良项目
案例：深圳市物业退出东晓花园。
分析：退出应该注意哪些问题？
抢占高端物业市场
案例1：中航—-一九战略与1213思路
案例2：明喆—-特种物业专业化。 案例3：骏高、银谷—-高端别墅。
发育专业物业市场
案例1：特科（学校） 案例2：众安康（医院） 案例3：天安（高档工业园） 案例4：鸿鹏飞（农村工业园）。
开源之一 ----提高管理费标准
案例01：民营梁柱物业提高管理费 案例02：股份企业莲花物业实践 案例03：益田村管理费涨价 案例04：中海怡翠如何涨价 案例05：福田街道整体思路 案例06：佛山地方规定整体安排
开源之二----物业服务欠费的有效催缴
第一，提高业主自觉缴费意识，将其欠费意识消灭在萌 芽状态。（设备参观日；宣传漫画）