务
稳定增长的回报， 受到市场广泛认可。
分 析
二 、万 科 财 务 分 析
（ 一） 偿债能力分析 能否到期偿债是企业生存的根本问题， 偿债能力是决 定 企 业 财 务 状 况 的 重 要 因 素 之 一 。下 面 从 短 期 和 长 期 两 个 方面来分析万科的偿债能力。 １． 短期偿债能力（ 数据见表 １）
年房地产项目支出增多， 比率为负， ０５ 年有所下降， 但该年 写字楼项目，付款方式多为分期付款， 所以写字楼的销售会
流动负债结构有所变化， 流动负债中预收账款增长较多， 给企业带来大量的应收账款。具体到万科， 除了具有房地
但没有偿债压力。
产业的特点以外， 这也是其在近 ３ 年的战略扩张中不断增
就本行业来说， 万科短期偿债能力较好， 且逐步提高， 加储备的结果。近 ３ 年存货的结构质量有所提高， 但应持
江 三 角 洲 地 区 是 其 利 润 的 主 要 来 源 。企 业 初 步 形 成 了 以 长
江三角洲、珠江三角洲和环 渤 海 地 域 为 主， 以 其 他 区 域 经
济 中 心 城 市 为 辅 的 “３＋Ｘ”跨 地 域 布 局 。 以 深 圳 和 上 海 为 核
心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩
预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款， 相应的存 重较小， 波动幅度不大。在流动资产中， 存货占据相当大的
货尚不能结转， 由于预售楼宇增加， ０５ 年流动负债中预收 比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长， 同
账款较 去年增 长 ３ 倍 ， 万 科 实 际 的 偿 债 能 力 因 而 得 以 提 时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点： 首先， 企
除市场销售向好外， 还反映了销售管理水平有很大的提
高。由表 ４ 可见， 管理费用的增长幅度不小， 良好的管理关
固然是企业发展的核心， 但也应进行适度的控制。由于房
地产业需要大量资金作后盾， 银行借款利息大量资本化的
（ ２） 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净
同时也存在大量的银行存款。因此， 万科在存在大量借款 利润的比率反映了企业收益的质量。表 ７ 显示该指标波动
司
斯的全球最优秀 ３００ 家和 ２００ 家 小 型 企 业 ， 获 “２００５ 中 国 房地产百强企业综合实力 ＴＯＰ１０ 评选”第一， 在规模性、盈
财
利能力专项评选中分列第一和第四， 在行业中业绩优异。 其 良 好 的 业 绩 、企 业 活 力 及 盈 利 增 长 潜 力 为 投 资 者 带 来 了
的情 况下， 其财务费用却为负 数 ， 管 理 层 应 注 意 提 高 资 金 幅度较大， 说明现金流缺乏稳定性， 存在较大的风险。这种
利用效率。
不确定性主要是由于增加存货所致， 因此， 万科应加强现
金流的管理， 降低市场风险， 提高运作效率， 保证业务开展
的灵活度。例如， ０４ 年， 加强对项目开发节奏的管理， 加快
图 ３ 资金成本与现金债务总额比率图
高度的固定资产利用率和管理效率， 同时也反映了其固定 资产与主要业务关联度不高。
综上所述， 金融政策的变化， 对融资渠道的拓展提出了
总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低， 该指
更高的要求， 土地政策的变化， 也进一步增加了房地产企 标 （ 见图 ４） 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下
团
１９８４ 至 ２００５ 年， 万科营业收入从 ０．５８ 亿元到 １０５．６ 亿 元 ， 增 长 １８２ 倍 ； 净 利 润 从 ０．０５ 亿 万 元 到 １３．５ 亿 元 ， 增
公
长 ２７０ 倍 ， 业 务 扩 展 到 １９ 个 大 中 城 市 ， 树 立 了 住 宅 品 牌 ， 分 别 于 ２０００ 和 ２００１ 年 入 选 世 界 权 威 财 经 杂 志— ——福 布
减少。
４． 盈利能力指标
２． 期间费用分析
（ １） 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升
期间费用是企业降低成本的能力， 与技术水平， 产品 趋势（ 见表 ６） 。说明企业盈利能力不断提高。
设计， 规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费
用增长率有所降低的 ３ 年间， 销售增速仍保持上升态势，
存货比例高的特点， 因此速动比率比流动比率更具有参考
价值。０３ 年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使
短期借款、应付账款等流动负债增加， 因此指标在 ０３ 年降
低了 ０．２８， ０４ 年销售情况向好， 比率上升有所上升， ０５ 年
图２
再次低于同年行业平均值。究其原因， 房地产企业在收到
资产分析： 资产中长期投资， 无形资产和固定资产比
□
初 毅
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实务研究 齐鲁珠坛 ２００７．２
在短期偿债能力的分析中， 流动比率是一个重要指
标， 近年来该指标呈波浪式变动趋势， ０３ 年流动比率降低
源于短期借款的增加， ０４ 年的 回款情况良好使其上升， ０５
年降低 ０．５８， 但仍然高于同年行业 ０．５３９ 的平均水平。
由于存货存在销售及压价的风险， 且房地产行业存在
２００７．２ 齐鲁珠坛
实务研究
财务分析案例—— —
一 、万 科 基 本 情 况 万科成立于 １９８４ 年 ５ 月， 以房地产为核心业务。１９８８
年进入房地产领域， 同年发行股票 ２８００ 万股， 资产及经营
规模迅速扩大。１９９１ 年开始发展跨地域房地产业务， 同年发
行新股， Ａ 股在深交所挂牌交易， 是首批公开上市的企业之
销售， 对不同的采用不同的租售策略， 进一步消化现房库
存， 加快项目资金周转速度； ０５ 年贯彻“现金为王”的策略，
调减全年开工和竣工计划， 以减少现金支出， 都取得了不
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２００７．２ 齐鲁珠坛 实务研究
错的效果。
未来发展的保障， 又是万科风险的主要来源， 从目前万科
管理现状来看， 建议进一步优化存货结构， 适度控制存货
结构成为新挑战。
（ 二） 营运能力分析
营运能力体现了企业运用资产的能力， 资产运用效率
高， 则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和
短期两方面来分析万科的营运能力：
１． 短期资产营运能力
（ １） 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊
的敏感性， 控制失败会导致成本过度， 作为万科的主要资
数量。
４． 股权结构分散， 获得的支持力度有限。
中流动资产比重大， 且大致呈上升趋势， 高于行业平均比
负债结构分析： ①流动负债结构： 在借款中， 短期借款
重； 大部分流动资产由长期筹资而得， 风险较小， 属稳健型 占很大部分， 特别是存货急剧增加的 ０３ 年。但近年在资产
资本资产结构。
中所占比重有所降低， 说明其融资结构变化， 对短期借款
有所控制， 且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得，
（ ２） 资金成本与现金债务总额比率 由图 ３ 可见， 万科的融资成本呈上升趋势。主要原因 是国家政策的变化， 这将是未来行业发展的整体趋势。而 现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力， 只要能按 时付息就能借新债换旧债， 维持债务能力。但万科用经营 现金来偿还债务的能力不稳定。
但万科的销售规模也保持了较快的增长， 在业务量扩大 时， 存货量是充足货源的必要保证， 且存货中拟开发产品 和已完工产品比重下降， 在建开发产品比重大幅上升， 存 货结构更加合理。因此， 存货周转率的波动幅度在正常范 围， 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率， 注重获取 优质项目， 加快项目的开发速度， 提高资金利用效率， 充分 发挥规模效应， 保持适度的增长速度。
但应重视现金为王的原则， 加强现金流的管理。
续注意做好存货的管理和销售工作， 提高资产质量。关于
２． 长期偿债能力
应收账款， 由于其核心业务是商业住宅， 所以应收账款在
（ １） 资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性， 企 流动资产中比重不大且近两年来有所下降， 可能是收款工
业必须由有较为合理的资本结构。从图 １、图 ２ 来看， 资产 作开展顺利。
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实务研究
齐鲁珠坛 ２００７．２
为明显， 因此造成了总资产管理效率降低， 管理层应关注
３． 主营业务利润及利润构成分析
存货的管理。
主营业务利润率分析： 由表 ５ 可见， ０２－ ０５ 年销售毛利
（ 三） 盈利能力分析
率逐渐增长。０３ 年根据市场供需两旺， 房价稳步上升的变
盈利能力关系投资者的回报， 是债权人收回债权的根 化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期， 企业调高了部
这 是 短 期 融 资 门 槛 提 高 的 一 个 必 然 反 应 。应 付 账 款 比 重 上
升主要由于业务规模的扩大， 但相比 ０２ 年大幅增长的原
因可能是商业信誉增强使其可以延迟付款； 也可能是其资
金周转出现问题， 应引起重视。②长期负债结构： 如图 ８， 其
长期借款 ０４ 年急剧上升， 说明企业开始注重长期负债的
获得快速增长的主要因素。
利润构成分析： 由图 ５ 可见， 万科主营业务利润呈上
升趋势， 其中房地产业务为其主要来源， 毛利率保持稳定
的增长态势， 而物业管理业务获利能力有待加强。２００２ 年
后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长， 同时投
资 收 益 的 比 重 下 降 趋 势 明 显 。营 业 外 收 支 净 额 的 比 重 逐 渐
高， 但反映在财务指标上， 则流动负债增加， 速动比率下 业会计制度规定， 房地产企业在收到客户的预售房款后并
降。以上两比率均处于行业中上游水平。
不能将存货结转到主营业务成本， 只能待客户入住和签订
再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金 楼宇销售合同且主要风险转移时， 才能确认收入并结转成