不惑之年
社会资源的掌控者
置业情况
新浦江城的已成交的院邸中二次置业的占 比例非常少，三次及以上置业成为绝对的 主导，此类消费群体能明确的说出购买理 由，对别墅生活已有了判能力和鉴别能力
多次置业
核心价值点提炼
客户价值综述
• 万科品质保证客户购买信心 • 区域交通便利、城市属性、前景良好、
升值潜力、国际城市居住感受 • 产品保障高端生活享受，硬性生活便捷 • 服务保障私密、安全、放心、尊贵体验
九宫格布局的特色规划：融合了中国传统皇家九宫格布局与意大利宫廷构筑规律，通过组 团单元、两横一纵的景观结构、配合整齐分割的道路体系，将整个社区划分为各个方正化的组团 式单元，形成具有非常强烈的仪式化、等级化的社区肌理。
单元组团规划：4幢或6幢为一单元组团设计，以中轴对称分布，规整的、仪式化的布局， 通过组团公共环境空间和车库、人行入户通道一体化设计的方式进行连接，不仅减少入户公用面 积，提升土地使用率，同时营造出公共庭院意境。
项目研究
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ• 项目规划 • 户型产品
• 建筑景观规划 • 营销特色
整体规划布局
北京紫禁城
意大利古罗马城
上海新浦江镇
翡翠别墅位于上海新浦江镇，是上海一城九镇规划中距离中心城区最近的区域。新浦江镇定 位为意大利风貌，以300米*300米为基础的方格形街区中，穿插着两条东西走向的步行街和自行 车道，用以释放纯粹的意式生活情趣。这样的布局，不但让浦江新镇拥有了类似皇城的地位与威 严，又确保了意大利的生活情趣能够自然而然的流露。
出入口规划
单元入口： 与地下车库入口平行而设；主题LOGO和单元入口的结
合，加强了入户的引导性和标志性。
地下车库设计： 集中单元式地库，增加有效容积率：万科翡翠别墅采用单元式
集中地下车库设计，首先实现人车分流，使得组团景观设计更接近 人的尺度；其次增加有效容积率，创造出更高的土地使用空间，因 为地下车库面积及附带的下沉庭院都不计入建筑面积；同时增加社 区绿化覆盖面积；
翡翠别墅的规划，融合了中国传统皇家九宫格的布局方式与意大利宫廷的构筑规律，通过 仪 式化的组团单元、两横一纵的景观结构、配合整齐分割的道路体系。将整个社区划分为各个 方正 的单位，并形成错落有序的功能区域。
翡翠别墅规划
整体规划布局
万科翡翠规划设计最大特点在在于通 过整体布局及道路设计、车库设计等增加有 效容积率：规划时从整体布局、道路框架、 车库设计、单体结构、庭院设计等方面充分 考虑，采用了比较规整的做法，四方格、九 宫格的布局和集中地下车库的形式来增加有 效容积率，以既保证独栋建筑形态同时满足 0.4左右的较高容积率；
①世博辐射区域，与世博森林带一衣带水。 ②周边的高科技产业环境。 ③世博带动的区域旅游、投资、会展等产业发展。 ④城市发展轨迹，与二三十年代上海西南角的崛起非常相似。
项目名称 项目地址 开发商 规划设计单位 建筑设计单位 景观设计单位 室内设计单位 物业管理单位 建筑类型 交付标准 户型产品
总占地面积 总建筑面积
出入口规划
园区入口： 园区入口并未设计繁琐的岗亭，而是通过高大乔
木树阵与高墙结合，营造出强烈的仪式感、等级感。
组团入口： 利用内街与园区主街交叉处设计岗亭成为组团的主入口，
并设计有景观岛，加种大树，相当于设置了“屏风”，增加 了景深，营造相对安静私密入口环境，入口空间同样采取树 阵方式，以传延续放大仪式化、等级化的社区肌理。
TOP100豪宅项 目研究
南京中原-上海万科翡翠别墅项目 2017年X月X日
目 录 CONTENTS
01 项目概述
项目研究
02
03 总结
01 章节 PART
项目概述
• 项目经济技术指标 • 项目客群分析
• 项目定位分析 • 项目核心价值点提炼
区位概况
翡翠别墅地处浦江新镇，是上海一城九镇规划中离中心城区最近的区域，距 人民广场约约15公里、徐家汇约16公里。在世博盛会的推动下，如市政、 交通的迅速改善与成型，板块的地段优势与升值潜力进一步得以释放。浦江 新镇全镇面积100.6平方公里，常住人口11.85万，目前是上海市郊区内面积 最大的一个镇，新镇的开发则力图能够达到意大利风情的效果。
出入口规划
单元入口： 与地下车库入口平行而设；主题LOGO和单元入口的结
合，加强了入户的引导性和标志性。
地下车库设计： 集中单元式地库，增加有效容积率：万科翡翠别墅采用单元式
集中地下车库设计，首先实现人车分流，使得组团景观设计更接近 人的尺度；其次增加有效容积率，创造出更高的土地使用空间，因 为地下车库面积及附带的下沉庭院都不计入建筑面积；同时增加社 区绿化覆盖面积；
规划户数 容积率 绿化率 建筑密度 车位配比 户均占地
万科翡翠别墅 上海市闵行区江桃路556弄
万科集团 美国JWDA建筑设计事务所 美国JWDA建筑设计事务所 美国JWDA建筑设计事务所
样板房：萧氏设计 万科物业 独栋 毛坯
360-450平米， 花园面积300-900平米 240000平米（360亩）
品牌价值 区域价值 项目价值 服务价值
万科品牌，深根上海，前期有康 桥圣菲、万科红郡等项目打造。
政府大力扶持，一城九镇中离上 海城区最近。低密度、国际化、 城镇配套完善，生活便捷。
意大利新古典主义纯独栋社区， 万科翡翠系品质保证，组团围合， 规划私密。
万科智能、安防系统，生活类、 配套类服务保障。
02 章节 PART
定 位 分 析
客群分析
生命状态
客群年龄集中在四十不惑之年也是魅力之 年。社会标签基本获得，并不断保持和提 升。此类消费者的不能完全离开城市，却 对离开城市的生活有着极大的期望。
收入状况
目标人群属非薪水收入型，他们拥有的财 富来自于对于资源的掌控与分配，例如： 私营业主、新兴行业主（物流、外贸、建 筑、房地产等）
104046平米 178幢 0.4 35% 20% 1：2 1.5-2亩
项目经济技术指标
未来城市中心
区域发展由一城九镇到三城七镇，在 浅滩带动发展下，浦江新区发展迅速，
整体意大利风情规划下，项目也延续 小镇风格，中西传家。
纯独栋社区
超低0.4容积率，纯独栋社区独有 尊贵感与等级制，通过项目规划
不断提升居住价值。