㎡
四 容积率
万㎡/ha
五 建筑密度
%
六 绿地率
%
七 总车位数
辆
其中 地上停车位
辆
地下停车位
辆
指标 44461 273275 191002 120899 40184 29919 82273 12000 70273 19985 4.30
45% 40% 2032 124 1908
规划条件
项目
地上总建筑面积
节点 1 不是重要的展示节点，但其对外打开，能较好的提升 商业街后部的商业价值，故考虑将其打开。
地块分析
主力店
主力店
中心广场
主力店 主力店
一层带门厅的 3 层商铺 业 态 建 议： 目 标 性 消 费 为 主，如网吧、KTV、健身会 所等 一层带二层的独立商铺 业 态 建 议： 餐 饮， 精 品 店 等
一层独立商铺 业 态 建 议： 餐 便 利 店 等 小 型商业
一层带二层的独立商铺 业态建议：餐饮，精品店， 便利 店等
出售商业业态分析
地块量化分析
新都会 or 缤纷城
本地块商业规模符合绿地八方系列的品牌定位，在八方系列中，包含新都会与缤纷城两个品牌。通过比 较我们发现，本地块并不处于交通枢纽位置，新都会品牌比较符合本地块作为区域商务核心区的定位。
新都会
区域位置：城市副中心、区域商务核心区 ; 业态特征：以街区式主题商业街为主要业态特征，集时尚零售、品牌餐饮、休 闲娱乐为一体。
20%
（商场、地下卖场）
85%
（包含商场沿街商铺、商业街、公寓）
15%
商场
指标
日照分析
城市主干道
出售
出售
持有
1、两节点
节点 1 位于凤城四路和城市支路的交界处，四周住宅 区围绕，主要承担来自住宅区的人流压力，宜设置主要商业 广场节点，吸引周边居住人流。
节点 2 位于北辰大道与凤城四路的交界处，展示面较佳， 宜作为地块商业的一个重要展示节点。
区位分析
环园中路
凤城四路
本案
地
铁
2
号
北
线
辰
路
北二环
本案 1KM 2KM
3KM
主要交通流向
从本案相对市中心的地理位置而言，主要交通流向其一为沿北辰路由南向北而 来，其二为从地铁 2 号线沿环园中路和凤城四路而来。
商业业态分析
本案周边 1km、2km、3km 范围内均有集中的商业区域分布，其中东侧有专业性 卖场麦德龙，而西南侧是万达百万平方米的一站式购物中心。本案定位于区域型中 型商业中心，以主力店与精品零售店组成的购物中心和休闲、餐饮、零售、娱乐业 态的风尚休闲商业街区是对本区位商业的有力补充。
地块分析
黄金后街
多个大小有致、层层渐进的广 场逐级的将人流吸引至后侧商业街的 每个角落，打造一条高人气的“黄金 后街”。
黄金后街
广场 主力店 主要人流
黄金后街
金角银边
曲折变化的形体带来更多的商 业展示面，得到更多的“金角旺铺”， 同时提升了边铺的商业价值，使地块 商业价值更加均衡并达到最大化。
“金角” “银边”
本案 用地面积：44461 ㎡ 地上建筑面积：224900 ㎡ 地下建筑面积：80600 ㎡ 容积率：5.06
用地面积：74895.048 ㎡ 建筑面积：318958.4 ㎡ 容积率：4.26
用地面积：151820.602 ㎡ 建筑面积：329341.0 ㎡ 容积率：2.17
注：所有地块用地性质均为 住宅用地
51% 34% 15%
80% 20%
85% 15%
规划条件
（包含商场沿街商铺、商业街、公寓） （商场、地下卖场）
（包含商场沿街商铺、商业街、公寓） 商场
指标
出售
出售
持有
凤城四路最佳展示面
城市主干道
住宅区底商
1
城
b
市
支
住宅区底商
路
凤
城四
路
住宅区底商
绿化用地
北
c
辰
大
道
a
住宅区底商
凤城四路作为最佳展示面，在方案二中得到了最佳体现。方 案二舍去大 mall 两端的开口，最大化地延长了凤城四路的沿 街展示面，强调了大 mall 的中心地位。
北二环
地 铁 2 号 4KM 线
本案
7KM
大明宫遗址 东二环
市中心
绕城高速
区位分析
本案位于西安东北部二环之外，东临东二环延伸段——北辰路。距市中心直线 距离约 7KM，距地铁 2 号线约 4KM。
基地 商业用地 居住用地 公共绿地 工业用地
周边规划用地
基地周边用地现状以农田及仓库用地为主。西安城市规划中基地周边主要为住 宅用地，在周围 2KM 范围内有集中的商业用地。
金角银边
影城 4F
KTV 3F
国美电器 2F
国美电器 1F
卖场 -1F
餐饮 餐饮 零售 零售
垂直交通 KTV 影城 国美电器 餐饮 零售 卖场
持有商业业态分析
商业外廊
出售商铺业态分析
传统的商业每一层均为独立的一户，以二三层侧廊 连接，不利于商业人流的到达，二三层的商业价值 明显较低。
本案的商业模式采用更灵活的空间组织方式，通过 一层带二层的商铺、一层独立商铺、一层带门厅的 三四层商铺，使每个商铺均可由一层直接进行人流 导入，提高每一个商铺综合价值。
办公 出售店铺 持有店铺 交通
三层平面图
持有店铺面积：6750 ㎡ 公寓 持有店铺 交通
四层平面图
持有店铺面积：12000 ㎡ 持有店铺 交通
地下一层平面图
交通 地下二层平面图
跃层一层
跃层二层
A 户型：82.14m2 B 户型：83.18m2 C 户型：43.74m2 D 户型：45.07m2 E 户型：42.05m2 F 户型：82.19m2 G 户型：72.37m2
用地面积：17046.875 ㎡
地块面积分析
最佳可达性
次佳可达性Biblioteka 一般可达性较差可达性
最佳可视性
次佳可视性
一般可视性
较差可视性
地块通达性分析
在本案中，南侧面临城市次干道凤城四路并与北辰路相连，具有最佳的可达性， 西侧毗邻城市支路，可达性次之，东北侧为城市绿地，相对难以进入。
地块可视性分析
本案南侧与西侧均为临街面，具有较好的可视性，其中东南角为最佳。东南侧 毗邻城市公园，可视性较差，私密性较强。
地块通达性与可视性分析
商业适建度分析
商铺的商业价值随着远离主要人流道路而逐渐递减，在本案中，南侧因面临城 市次干道凤城四路而获得最大的商业价值，西侧毗邻城市支路，商业价值次之，东 北侧为城市绿地，商业价值最低。
公寓适建度分析
本案西侧与南侧均为住宅用地，且西侧、南侧均为临街面，而东北侧为城市绿地， 越是靠近基地东北侧，就越能获得良好的采光和景观，并减少道路上车辆噪音的影响。
主要交通流向、周边商业业态分布
用地面积：16689.549 ㎡ 建筑面积：58940.0 ㎡ 容积率：3.53 用地面积：3988.829 ㎡ 建筑面积：2500.0 ㎡ 容积率：0.63
用地面积：22271.638 ㎡ 建筑面积：86228 ㎡ 容积率：3.87
用地面积：30474.921 ㎡
用地面积：33156.400 ㎡
其中
商业 公寓
其中
商业总建筑面积
商业街 商场 卖场
出售 持有
地上总建筑面积 出售 持有
单位 ㎡ ㎡ ㎡
㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡ ㎡
㎡ ㎡ ㎡
指标 191002 70103 120899
82103 42193 27910 12000
163092 39910
191002 163092 27910
比例
37% 63%
功能分析
公寓 出售店铺 持有店铺
功能分析
公寓 出售店铺 持有店铺
功能分析
持有店铺面积：6850 ㎡ 出售店铺面积：11900 ㎡
公寓 出售店铺 持有店铺 交通
一层平面图
持有店铺面积：5500 ㎡ 出售店铺面积：13000 ㎡
出售店铺 持有店铺 交通
二层平面图
持有店铺面积：6600 ㎡ 出售店铺面积：13300 ㎡
公寓平面图
跃层一层
A 户型：82.14m2 B 户型：83.18m2 C 户型：43.74m2 D 户型：45.07m2 E 户型：42.05m2 F 户型：82.19m2 G 户型：72.37m2 H 户型：56.52m2
公寓平面图
跃层二层
公寓平面图
方案二
Plan II
方案造型——方案二
方案造型——方案二
方案造型 - 方案一
方案造型 - 方案一
方案造型 - 方案一
方案造型 - 方案一
外表皮灯光效果展示
总平面
序号
项目
单位
一 总用地面积
㎡
二 总建筑面积
㎡
(一)地上建筑面积（含保温）㎡
其 中 ①公寓
㎡
②商业街
㎡
③商场
㎡
（二）地下建筑面积
㎡
其 中 ①大卖场
㎡
②车库
㎡
三 总占地面积
㎡
四 容积率
万㎡/ha
㎡
191002
㎡
163092
㎡
27910
指标 44461 307173 224900 161000 38200 25700 82273 12000 70273 20023 5.06
45% 40% 2250 160 2090
比例
37% 63%