•
•风俗习惯
•安土重迁 •住房超前消费思想
•的兴起 •投资冲动
（四） 技术环境因素
市场对住房需求多样化
地产商在技术层面作出改进 更好地适应市场需求
•
根据EFE矩阵得：
万科的总加权分数为: 2.92
可见万科集团在整个产业中对现有机会与威胁做 出了高于平均水平的反应 ，这也是万科在地产行业 始终处于领航地位的重要因素。
0.09
居民收入水平、消费结构发 0.12 生变化，家庭消费用于住房 支出比例提高
人口基数大，住房需求大
0.06
中国城市化进程加快
0.06
居民消费习惯的改变
0.08
威胁: 政府宏观调控限制地产业发 0.14 展
我国经济出现通货膨胀
0.12
美国次级贷款风暴的影响
0.05
地皮供应紧张
0.06
地产行业竞争严峻
理由” 万科品牌的个性：有创见的、有文化
•19
• 现状：
总体上是健康的 具体来说，仍存在不少问题： 一是房地产投资增长过快 二是由于楼市炒作造成的房价上升过快。
•
•全国房地产10强
◇ 1.万科企业股份有限公司 ◇ 3.顺驰中国控股有限公司 ◇ 5.中海地产股份有限公司 ◇ 7江苏高力集团有限公司 ◇ 9 广州富力地产股份有限公司
◇ 2.上海绿地(集团)有限公司 ◇ 4.碧桂园集团 ◇ 6.广州恒大实业集团有限公司 ◇ 8 合生创展集团有限公司 ◇ 10 绿城房地产集团有限公司
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外部环境分析
宏观环境分析
❖ 政治-法律环境因素 ❖ 经济环境因素
❖ 社会文化和自然环境因 素
❖ 技术环境因素
中观环境分析
❖ 行业概况及现状介绍
❖ 万科与上海绿地、碧桂 园竞争态势分析
宏观环境分析
• 外部因素评价矩阵(EFE矩阵):
关键因素 机遇: 中国经济快速发展
权重 0.14
中国住房信贷体系的健全
•竞争态势分析
关键因 权重 素
广告、 0.2 品牌
服务质 0.1 量价格竞 0.3 争力源自管理 0.1 用户忠 0.2
诚度
市场分 0.1 额
总计 1
万科
评分
加权 分 数
４ 0.8
３ 0.3
3 0.9
４ 0.4 ３ 0.6
４ 0.4
3.4
上海绿地
评分
加权 分 数
４ 0.8
２ 0.2
３ 0.9
３ 0.3 ２ 0.4
0.04
民间“炒房团”
0.04
反应程度 3.0
2.0 3.0
2.0 3.0 3.0 3.0
4.0 2.0 3.0 4.0 2.0
（一）政治-法律环境因素
03年下半年以来： 措施：央行公布了《关于进一步加强房地产信
贷业务管理的通知》 国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比 例提高为35% 国办发出半年内停止农地转征的通知。
公积金贷款利率上调0.18个百分点。其中， 5年期以下（含5 年）从4.59%调整为4.77%，5年期以上从 5.04%调整5.22%。
对已贷款购买住房又申请购买第二套及以 上住房的，首付比 例不得低于四成，贷款利率不得低于基准 利率的1.1倍。
• 结果：
市场交易量的暂时放缓。新政对开发商 开发资金影响较小，但对于个人住房贷款 的影响较大。主要是提高第二套房贷款首 付和提高贷款利率同时进行，对投资行为 会有所抑制，减少需求。
结果：不但没有根本遏制住房地产价格的上涨
,反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升 值的预期。2005 年 1-4 月,全国商品住宅平均价 格同比又分别增长 11.9%和 12.9%。
•8
•07年：进一步调控
•措施：
7月13 日
8月22 日
9月15 日
9月28 日
深圳市《关于 进一 步规范我市商 品房 出售行为的通 知》 关于央行第四 次加息
其中在我国经济形势发生变化时，万科及时做出 了降价的决策，并影响了整个地产行业价格的调整 。在面对行业的激烈竞争时万科所走出的具有自身 特色的道路也是值得借鉴的。
中观环境分析
（一）行业概况及现状介绍
概况： 市场化程度日益提高 规模化和集团化趋势明显 注重树立品牌 市场竞争向多元化、纵深化方向发展
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（二）经济环境因素
2007年： ►中国国内生产总值为246619亿元 ►GDP增幅为11.4% ►全年居民消费价格指数（CPI）上涨了4.8%
•12
美国次级贷款风暴
影响
•我国外贸及金融领域
影响
国内的消费能力和消费意愿
民间炒房势力助长房 价一度走高
（三）社会文化和自然环境因素
• 人口因素
•人口总数 •人口结构 •城乡分布
2 0.2
2.8
碧桂园
评分
加权 分 数
４ 0.8
３ 0.3
４ 1.2
３ 0.3 ２ 0.4
3 0.3
3.3
•
万科 绿地集团 碧桂园
•
竞争态势分析：
• 广告、品牌 • 服务质量 • 管理
•
一、广告、品牌
•25
万科——建筑无限生活
品牌核心：“展现自我的理想生活”，“ 以您的生活为本”
品牌口号：“建筑无限生活” 品牌出发点 ：“客户是万科存在的全部
关于央行第五 次加息
首付比例提高 至四成
1、房地产开发企业在取得《房地产预售许 可证》前，禁止内部认购、内部认筹、内 部登记、办理“VIP卡”等行为。 2、商品房项目必须实行明码标价，并在现 场和国土局网站公示。 3、禁止“炒卖楼花”行为。
上调金融机构一年期人民币存款基准利率 0.27个百分点，贷 款基准利率0.18个百分点，个人住房贷款提 高0.09个百分点
万科-企业战略管理分析
2020年5月29日星期五
主题：万科房地产企业战略分析
万科集团简介
2006年 2005年 1993年 1991年 1988年 1987年 1984年
万科企业股份有限公司——目前中国最大的 专业住宅开发企业
现有员工13000余人 两次入选福布斯“全球最佳小企业” “万科”——行业第一个全国驰名商标 “中国最受尊敬企业” “中国最佳企业公民” 中国卓越雇主称号
房地产市场在8月份经历了银行房贷紧 缩后，深圳市场8月市场进入观望，而在九 月底出台次提高第二套房首付的政策，其 对市场的冲击已经有所缓解。预计后市成 交量会在低位有一个徘徊过程。
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政府的主要调控目的是：限制房价上涨， 提高按揭利率，适度建设两限房，经济适 用房及廉租房和集资房。
作为房地产企业，积极适应政府宏观调控 的措施，相应地作出投资发展路线的转变 不仅是应时之需，更是一个企业社会责任 感的体现