如何编写物业管理项目商业计划书（包括物业管理项目可行性研究报告）编制单位：武汉纵智联合投资咨询有限公司2013年4月目录第一章物业管理项目商业计划书作用及融资流程一、物业管理项目商业计划书作用物业管理项目商业计划书既物业管理项目投资计划书，是一份全方位的项目计划书，其主要意图是递交给投资商及合作伙伴，以便于他们能对企业或项目做出评判，从而使企业获得融资。
物业管理项目商业计划书几乎包括投资商所有感兴趣的内容，从物业管理项目企业成长经历, 物业管理项目产品服务,市场营销,管理团队,股权结构,组织人事,财务,运营到融资方案。
只有内容详实、数据丰富、体系完整、分析精辟的物业管理项目商业计划书才能吸引投资商，让他们看懂您的项目商业运作计划，才能使您的融资需求成为现实，投资计划书编写的质量对您的项目融资至关重要。
二、物业管理项目融资渠道及流程第二章《物业管理商业计划书》标准编制大纲物业管理项目概要【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第一章】项目要点项目背景项目核心竞争力项目内容与特点市场机遇项目投资价值发展使命盈利目标物业管理项目公司介绍【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第二章】发起人介绍项目公司与关联公司公司组织结构[历史]财务经营状况（新建项目与公司没有本章节）公司地理位置公司发展战略公司内部控制管理物业管理项目（产品与服务）介绍【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第三章】项目内容与目标项目开发思路项目创新与差异化项目核心竞争力或特点项目开发(条件)资源状况项目地理位置与背景项目设备与设施项目建设基本方案与内容经营模式与盈利模式项目进展物业管理市场分析【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第四章】行业市场分析行业准入与政策环境分析市场容量分析供需现状与预测目标市场分析销售渠道分析竞争对手分析物业管理项目SWOT综合分析【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第五章】优势分析弱势分析机会分析威胁分析SWOT综合分析物业管理项目发展战略与实施计划【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第六章】执行战略竞争策略市场营销策略经销商培训与销售网络建设公共关系与战略结盟售后服务策略战略合作伙伴物业管理项目管理与人员计划【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第七章】项目公司组织结构项目公司管理团队（管理层人员介绍或团队组建）管理团队建设与完善人员招聘与培训计划人员管理制度与激励机制项目质量控制系统项目成本控制管理项目实施进度计划风险分析与规避对策【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第八章】物业管理项目风险分析物业管理项目风险规避8.2.1 政策规避方法8.2.2 市场风险规避方法8.2.3 经营管理风险规避方法8.2.4 人才风险规避方法8.2.5 融资风险规避方法投入估算与资金筹措【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第九章】项目融资需求与贷款方式项目资金使用计划融资资金使用计划资金合作方式及与资金偿还保障退出机制物业管理项目投资效益分析【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第十章】财务分析基本假设收入估算成本与税金估算成本估算损益表与现金流量表估算重要财务指标财务敏感性分析盈亏平衡分析投资效益分析结论物业管理项目投资价值分析【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第十一章】分析方法的选择收益年限的确定基本数据投资价值分析结果融资方式及退出机制第三章高质量物业管理商业计划书编制关键点说明一、一份高质量商业计划书应具备哪些要素由于各种项目性质及行业市场不同，编写物业管理项目商业计划书时的侧重点会有所不同。
但是一般要有以下共性的关注点：核心问题是项目商业模式与盈利模式,以及实现项目盈利的执行策略,包括：市场机会是否存在如何抓住市场机会变成自己的项目盈利模式有哪些实施能力和条件实现这个市场机会给予的盈利模式+盈利目标项目本身及投资者如何获得高额回报二、商业计划书应怎样对物业管理项目进行估值才科学公开上市公司在一定时期内，有一个比较稳定的市场价/当年（上期）盈利=市盈率，这就是该公司的市盈率，不同行业的上市公司市盈率差距较大，所以给某公司估值，要参考同类别上市公司；利用市盈率进行某公司（非上市）的股权交易（私募参股、并购、重组等），估值往往要在已上市同类公司平均市盈率上打个折扣，因为上市公司有流动溢价，打折比率不等，多在5-8折。
（1）收益现值法通俗地说，就是把未来每年的现金流（不是净利润）折为当前价值，累加后即为该项目的价值。
这里面涉及几个重要参数：每年利润增长率、折现率（2）市盈率比较法假设我们现在准备入股一家A食品公司，该公司业务与已经在港交所上市的B 公司业务相似，B公司当前三个月平均市盈率为15，则我们的成交价可参考该市盈率，考虑到我们正在交易的A公司是非上市公司，交易市盈率要打折，一般6折或7折，主要根据其现有业务的稳定性，未来增长潜力，团队情况综合评测，谈判确定（3）交易比较法假设前一月某交友网站C被一家风投投资，估值5000万美元；现在有另一家风投企业对我们的交友网站D有兴趣，现在讨论估值，那么就可以适当参照上述成交估值，主要参照坐标：客户定位、当前注册人数、日均IP点击数、增长率等，进行谈判修正。
三、商业计划书编制过程中应必须避免的误区【纵智联合公司专家观点】● 描述语言上混乱不清晰，废话多的冗长计划书。
【一定要用最简单的语言，明确的图表说明问题】● 商业计划显得非常不专业，例如缺乏应有的基础数据,分析过于简单；或数据没有说服力，拿出一些与产业标准相去甚远的数据。
● 没有强有力执行团体的项目计划书。
● 只有创意，没有实际经验与没有细节的项目计划书。
● 计划目标界定不明或难以衡量目标执行的项目计划书。
● 大篇幅描述市场和环境，到后面才讲清楚公司的业务类型和目标；● 过于强调技术的先进性或产品服务的创意,而忽略执行方面,未能清楚地解释商业机会与执行能力,以为“功到自然成”【一般投资公司对市场推广和实施能力更重视】；例如过份强调项目技术国际先进、填补国内空白、获得权威机构认证或某某博览会金奖，却忘记了创业投资基金是商业营利性机构，而不是非营利性的科研基金；●计划书中有很多口号，而为达到目标所制定的策略与战术却描述不多；● 强调面临的市场容量或生产能力，却没说清楚怎样销售自己的产品：只有销售目标,没有实现销售目标的具体计划。
● 强调过往成就，却不能令人信服地说明保持将来可持续竞争优势的策略方法；● 过于强调依赖某一大公司的供销关系,使投资者很担心过于依赖单一战略合作伙伴带来的巨大风险；● 管理团队的实力言过其实，或声称：若获得投资，某某名人将加入本公司；● 对市场导入和团队协助的描述没有说服力；● 生产与营销实施方案或不作涉及，或一笔带过。
● 低估竞争对手的实力，或者干脆说没有竞争对手；对竞争没有清醒的认识，忽视竞争威胁。
● 对市场和竞争对手的描述缺乏具体资料和数据；● 对经营困难及风险预计不足，过于乐观；● 市场规模太小，偶然的阶段性市场，或市场容量和市场份额的估算方法不科学；● 产品或客户过于单一【投资公司会认为抗风险能力弱】,或产品或客户过于太多太杂【投资公司会认为专注度集中度不够】；● 产品服务卖点过多，泛而不精；● 没有依据的盲目乐观地预计公司将在两三年之后上市。
● 过分的作表面文章或文字游戏【如强调留洋博士、领导关怀、大会获奖、众多专家顾问】；● 过份夸张的公司名称与项目名称【如一个面向国内市场的初创公司起名为某某国际集团】；● 故意隐瞒事实真相，对项目本应该描述内容避而不谈；● 对资金预算描述不清楚或不合理,资金使用方向模糊；● 预算中有昂贵的装修和高级轿车等不切实际的开支项；● 收入模式不明确；盈利模式的数字计算模型不清晰；● 财务数据测算不准确，勾稽关系不合理，数据出入过大；四、一份成功的商业计划书应重点回答的19个核心问题一份好的商业计划书首先应用来说服创业者自己，其次才能用来说服投资者。
那么一份完美的商业计划书应该包括哪些内容，有哪些核心问题是需要在编制过程中特别回答解释清楚的呢纵智联合建议从以下19个角度（创业者自己应搞清楚的19个问题）进行重点分析：问题一：你的远景和终极目标是什么•你的远见是什么•你要解决什么问题对象是谁•你将来想要成为什么样的公司问题二：你的市场机会是什么市场有多大•你的目标市场有多大发展有多快（未来3-5年）•这个市场有多成熟，或多不成熟•你是否有资本成为这个市场前两三位问题三：介绍你的产品和服务你的产品或服务是什么•解决了客户的什么问题•产品或服务属于红海还是蓝海•你的产品或服务有什么特别之处问题四：你的客户是谁•谁是现在的客户•谁是目标的客户•理想的客户是什么样的•谁会付费•介绍一下某个具体客户的例子问题五：你的价值主张是什么•你给客户提供了什么价值•使用／买你的产品，客户的购买回报是什么•你解决了什么问题•你是销售具体产品、服务还是一种商业模式问题六：你如何销售•销售程序是什么周期有多长•你的销售和市场方针是什么•你当前的销售渠道是什么问题七：你怎么吸引客户•争取每个客户要花费多少钱•在不同时期这个费用是否不同为什么•客户的永久价值什么•潜在客户变为真正客户的关键节点是什么问题八：你的管理团队有谁•你的管理团队有谁•管理团队成员间什么关系，同学、朋友、亲戚还是其他关系•他们有什么经验•欠缺那些环节有什么计划去弥补问题九：你的盈利模式是什么•你的收入模式需要怎样才能盈利•你的盈利受哪些因素影响•盈利模式上限如何实现•盈利周期是如何分布的问题十：你现在进展到哪一步•你现在进展到哪一步了技术／产品团队财务／营收•现在进展情况如何现状和前景是否更清晰了•你将来的计划是什么（包括短期、中长期）问题十一：你的融资计划是什么•已经得到了什么投资•希望得到多少投资比例如何•资金使用计划是什么•资金可以支持多久到那时公司是否可以发展到一个重要里程碑•你还打算吸引多少资金什么时候问题十二：你的竞争对手是谁•谁是你当前和潜在的竞争对手•谁有可能和你竞争，谁有可能和你合作•你的优势和弱点•你有什么特别竞争优势之处问题十三：你有哪些合作伙伴•谁是你的销售或技术合作伙伴当前未来•这些合作伙伴有多可靠•产业链上下游包括哪些合作伙伴问题十四：是否符合投资者意愿•和投资者的方向，经验是否吻合•投资者对你所处的细分市场是否熟悉•与投资者现有的投资组合有什么互补，或竞争问题十五：你未来3年的财务状况如何•未来3年或5年平均每年净资产收益率•未来3—5年的项目盈亏平衡表•项目资产负债表、项目损益表、项目现金流量表•项目销售计划表、项目产品成本表问题十六：你会遇到哪些风险•对公司关键人员依赖的风险•经营管理风险•产品市场开拓风险•政策风险问题十七：你风险防控措施有哪些•风险控制和防范手段•风险评估及预防机制有哪些问题十八：投资者收回投资的方式有哪些•拟向投资方出让多少权益及计算依据•投资方以何种方式收回投资•回收时间规定问题十九：本项目成功关键因素及投资者的保障•有什么突然因素有可能一夜之间改变你的生意•你公司的薄弱环节是什么•有哪些潜在致命因素五、商业计划书编制细节提示1、首次提交以PPT形式为好，二次沟通可以用较为详细的word或excel；2、选准具体的点，描述分析透彻，讲明白（一句话完成一个清晰描述）；3、准确定义并区别用户与客户的关系（用户反馈及验证需求）；4、期望的融资额度，如何使用，并在科学测算依据基础上提供企业未来3-5年收入、现金流量表、资产负债表和其他财务指标，包括盈亏平衡分析；5、基于内外部环境因素，客观分析目前公司管理结构及未来增长估值；6、注意对团队优势描述，特别是团队带头人的分析，很多投资者对团队领导人的关注度很大。