34 业务员
系列1
上门客户户型需求
250
224
200
150
100
50
0 二房
23 三房单卫
1 三房双卫
46 一房
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系列1
上门客户面积需求
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100
96
90
80
70
60
535040273020
17
20
10
0 78.41㎡
78.89㎡
79.92㎡
96.34㎡
2
3
96.69㎡ 125.15㎡ 74.81㎡
培训
一、分析客户类型及对策；
二、逼定的技巧；
三、说服客户的技巧；
五、如何处理客户异议；
六、房地产销售常见问题及解决方法。
七、提升置业顾问整体销售素质。
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广宣
11月11日一期正式开盘，开盘广宣包括：
开盘DM单2万份+5千份 宣传车4台*3天 条幅广告50条 短信40万条群发 4块户外更换为开盘画面 7块公交车站台更换为开盘画面
2020/4/30
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感谢观映
九鼎营销（中国·重庆）
95㎡
96㎡
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64㎡
83㎡
40㎡
2020/4/30
72㎡ 70㎡
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65㎡
65㎡
54㎡
【总结】
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亚奥·新海林属于本地开发企业，无论开发理念，规划设计以及营销策略上与周边楼 盘相比显得较弱，楼盘品质感不强，其购房客户大多为首次置业及进城群体与人民大 街回迁居民，其自身建筑质量在本市口碑也并不佳；
1 80㎡
13 商铺
上门客户楼层需求
70 63
60
50 41
40 31
30
51
31 26
20
20 17
10
7
3
4
1
1
0
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系列1
来电客户知晓途径
16
14
12
10
8
6
5
4
2
0 现场广告
16 朋友介绍
9 户外
1 网络
2 短信
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来电询问内容
项目位置 户型 价格
42% 49%
9%
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第二节
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【主力总价】
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主力户型
紧凑两房 标准两房
三房
面积（平米）
54 65 72 95
均价 （元/平米）
2950 2950 2950 2950
回迁户型最近销售良好，最低达到15万元/套；
折后总价 （万元）
15.9 19.8 22.0 29.0
2020/4/30
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【主力户型】
户型进深长，面宽窄； 各户型采光均严重不足；
市场分析
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开发区，项目的直接竞争楼盘，对面市价格起指导作用
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老城区，位置优 越，口碑效应较 好楼盘，对面市 价格起参考作用
开发区项目
龙城国际花园
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占地面积：8.5万平米 建筑面积：15.6万平米 容积率：1.8 建筑风格：地中海拖斯卡纳 棚户区户数：约240户 物业费用：0.65元/平米*月（多层）
200
150
100
50
1
2
0
1
8
4
2
1
4
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系列1
上门客户家庭结构
单身 夫妻加未成年子女 夫妻加已成年子女 两口之家 三代同堂
7%
10%
17%
41% 25%
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上门客户知晓途径
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180
160
140
120
100
80
60
40 16
20
0 户外
161
93
3
3
朋友介绍 其它（巡展） 其它（演出） 现场广告
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定价时，地段/配套是最重要的权衡因素， 其次是项目的内在品质与规划设计
本月总结
1、本阶段上客量310批。客户对房屋价格和施工质量很关注。
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4、掌握竞争对手楼盘资料、信息和动态，并对将要投放市场的楼盘收集了相关资料。
5、项目现有兼职业务员宣传派单效果有一定作用，增加客户来访量。
房地产销售技巧
卖点 品质 城市综合体 潜力 教育 地段/配套 教育
总结
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地段是影响楼盘价格极为重要的因素；
成熟老城区楼盘，如和兴瀚城、丽海花园、华林御景等销售均价比开发区楼盘高约400元/平 米左右；
老城区：3500-3600元/平米 开发区：3100-3200元/平米
同一区域楼盘，品质也影响价格；
因为规划，营销推广等为市场客户带来的品质差异，同一区域不同品质楼盘价格相差可达 200-300元/平米，如龙城国际花园与亚奥新海林；
开盘后： 开盘热销DM单2万份 4块户外全部更换为热销信息 公交车身打形象广告
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工作计划
项目进入持续销售期，因为天气等原因，暂时不支持营销性活动。
接下来销售工作
1、进行单位拜访 2、下乡镇宣传 3、完善合同等事宜 4、日常性接待
策划工作： 1、完善性拜访性物料及礼品 2、售楼部装修设计方案 3、3D片事项
海林市九鼎锦绣城项目
2012年11月月报 （2012.11.01-2012.11.30）
锦绣城 2012年12月1日
目录
销售情况分析 上门客户情况及分析
市场分析 竞争楼盘分析 销售策略分析
广宣分析 管理分析 本月出现的问题及解决办法 本阶段工作总结 下阶段工作计划
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本月办卡情况分析
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本月共计办卡33张。 本月共销售住宅87套。
客户情况分析
本月上门客户总计310批。
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第一周
上门新 客户数
31
量
第二周
109
第三周
84
第四周 26日-30日
45 41
上门客户职业类型
120
103
100
84
80
55 60
52
40
20
5
4
6
0
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系列1
上门客户现住区域
300
287
250
楼盘价格对比
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楼盘 龙城国际花园
中央上城 亚奥新海林 江南御府 和兴瀚城 丽海花园
销售均价 3250-3500
3050 2950 2800 3500 3350
主力两房面积 72-85 65-81 65-72 65-84 75-87 60-78
折后总价 24-27 20-24 19-22 18-23 26-30 20-28
7F及以上，+100元/层
多层
楼层 1F 2F 3F 4F 5F 6F
销售均价（元/平米） 4950 3198 3358 3268 3198 3198
LOGO 商业
均价8880元/平米 规格：面积约80-90平米，5.5米层高
备注 车库/商铺
金三 银四
【优惠政策】
开盘享受交5000抵10000元优惠； 全款购房享受98折优惠，按揭购房享受99折优惠； 电梯房1-6F客户，享受10年免电梯费优惠；
2020/4/30
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【主力总 价】
户型
面积（平米）
主力两房（多层）
85
主力两房（电梯）
72
价格（元/平米） 总价（万元）
3250
27.6
3500
25.2
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折后总价 （万元）
26.8 24.5
说明： 龙城国际花园一期户型面积较大，80平米的两房占据推出户型较大的比例； 二期推出青春公馆，面积有所减小，70平米左右的两房因为低总价赢得市场较多欢 迎；
也纳入销售范筹；
【价格体系】
楼层 1F 2F 3F 4F 5F 6F
销售均价（元/平米） 4500 3030 3380 3130 2950 2780
备注 车库
对于回迁户型
最低价：1930元/平米 最高价：3150元/平米 均价：2750元/平米
据说与开发区政府谈成了协议，免税费，故销售价格较低。
中央尚城
2020/4/30
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占地面积：210亩 建筑面积：22万平米 容积率：1.3 绿化率：46% 建筑风格：ARTDECO 物业形态：商业+酒店+多层+别
墅+高层
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【推售情况】
2012年10月18日首 次开盘 首期开盘2#、3#、5#、 6#共4栋多层，共137 套，目前售出约45套； 户型面积65-100平米；
0.8元/平米*月+30元/ 户电梯费（高层）
【推售情况】
二期在售房源，3栋11层小高层，约200 套房源；
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一期，约7万平米，2010年开盘，目前 仅剩下极少量房源；
【价格体 系】
电梯房
最低价：3080元/平米 最高价：3600元/平米 均价：3400元/平米 层差：6F及以下，+50元/层；
【户型举例】
2020/4/30
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偏向于南 方的户型 设计，实 现短进深， 大面宽， 整体户型 设计较优 秀。
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【总结】
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龙城国际花园定位于“地中海·公园上·首府”以“领袖海林 人居巅峰”作营销宣传。
项目主打品质、环境与配套，邻近人民广场、市政府、人民大街，异国风情的品质生活是楼盘的 最大卖点； 且项目较早进驻海林，项目品牌和口碑得到大部分市民的认可，其项目的品质感也深入人心；