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城市区位
宁波毗邻上海、杭州，是长三角南翼经济中心城市，计划单列市，历史文 化名城。
毗邻上海、杭州，首批沿海对外开放城市
宁波，简称甬，毗邻上海、杭州，是长三角南翼 经济中心城市，我国首批沿海对外开放城市。
南京 常州 无锡 苏州 太湖 湖州 上海
享有省一级经济管理权限的计划单列城市
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区域规划
鄞奉片区是以商务、居住为主，兼容商贸、娱乐等功能的滨水特色综合 性片区。
鄞奉片区东临奉化江，南邻杭甬高速公路，西界南塘河，北至萧甬铁路附近，占地约1.6平方公里。建成后 该片区将是宁波CBD的扩展基地，以商务、居住为主，兼容商贸、休闲娱乐等功能的滨水特色综合性片区 ；
差别化房贷 1.26 7.12 8.1 延续限购政策 12.1 12.5 下调存款准备金率 2.24 5.18 6.8 降息：下调0.31个百分点 2.20
新国八条
新国五条
下调存款准备金率 降息：下调0.25个百分点 下调存款准备金率
新国五条
2011年
2012年
2013年
宁波国五条重点： 1、2013年度新建商品住房价格控制目标为：保持住房价格基本稳定，新建商品住房价格涨幅低于年度城镇居民人均可支配 收入的实际增幅。 2、严格按照国务院通知精神，继续执行住房限购政策，坚决抑制住房投资投机行为。 3、深入推进应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度。 4、适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。 5、引导企业建设节能省地环保型住宅，推广建设全装修住宅，推动发展绿色低碳生态住宅，进一步提升住宅
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三
住宅定位
（1）宏观市场分析 （2）高端市场分析
（3）项目客户定位
（4）项目产品定位 （5）项目价值体系
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宏观政策
2011年以来宁波房地产政策主要在“限购、房贷、政策执行、加息”等方 面细化调整； 2012年货币政策的转向则对市场产生了明显的正向刺激； 2013年宁波新国五条则相对温和，预计未来持续的调控政策将使楼市调控 进入长期制度化阶段。
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主要结论
隶属城市核心区—海曙区，与各大主流商圈近距离接壤（距离天一广场 2.5公里，距离江东核心区2公里，距离鄞州中心区3公里），属核心地段 的优质地块 紧邻鄞奉路、长丰桥、兴宁桥 , 可直达天一商圈、鄞州中心区以及 江东老城；临近两大轨道交通站点，交通十分便捷
南站
兴宁 桥西
东站
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周边配套
项目2-3公里内，商业、教育、生活、医疗配套设施齐全，区域内新兴商 业圈形成在即。
教育医疗 1 2 3 4 5 6 7 8 3 解放南路小学 65 2 2 7 7 1 4 3 2 6 5 4 1 2 1 5 6 1 7 住宅小区 1 三水丽景 2 尹江岸新村 3 南都花城 4 海光新都 5 日月星辰 6 晶华名园 7 锦地水岸 8 启文小区 金融及其他 3 4 1 国地大厦 2 人才大厦 3 外经贸大厦 4 建设银行第一支行 5 招商银行 6 光大银行 5 方兴地产2012年第一次总经理办公会 7 工商银行
3. 产业结构
4. 城市人口
近年来外来人口逐年稳步递增，住房潜在需求大。
5. 城市交通
海陆空立体交通网络更加完善，宁波纳入沪杭甬“90分钟经济圈”，城 市地位更加凸显。 项目所在片区属城市核心重点规划板块，区域配套完善、生活氛围浓厚 ，且土地稀缺，区域价值显著。
6. 城市规划
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宗地四至
项目东侧为城投启动区块，西邻南塘老街，南邻奉化江，北临老小区，区 位配套成熟，但各地块相对独立。
项目西侧南塘老街
项目东北侧为云海小区
项目西侧南塘老街二期 工程
项目东侧城投启动区 块
1#
2#
东西向鄞奉路
3#
南北向鄞奉路 项目南侧奉化江 奉化江对面的舟宿夜 江
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城市交通
随着跨海大桥、沪甬高铁开通，宁波已融入“沪杭甬90分钟经济圈”， 有 效提升了宁波城市地位及形象。
跨海大桥：杭州湾跨海大桥，加强宁波与外界的联系,带来更多的经济活力；
高速铁路：2013年7月沪甬高铁正式运行，宁波到杭州45分钟，到上海90分钟； 国际机场：15分钟达到栎社机场，43条航线可达国内各大城市及港澳台、东南亚国家； 轨道交通：宁波预建6条轨道交通线，其中1号线一期在2014年建成通车，1号线二期以及2号线一期在2015年 建成通车。
奉化江
南向紧邻奉化江
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宗地指标
项目用地面积6.25万方，综合容积率2.53，地上计容总建15.8万方，分为 相对独立的三个地块。
地块编号 用地面积 1# 2# 3# 18400 18700 25400 容积率 2.5 2.6 2.5 建筑密度 40% 40% 40% 绿地率 28% 28% 28% 建筑限高 120m 120m 100m
宁波南塘老街项目策划定位报告
2013年09月18日
汇报时长 40 分 会议时长 70 分
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总目录
一、宏观环境
二、地块特征
三、住宅定位 四、商业定位 五、办公定位 六、营销策略
七、与可研报告对比分析
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一
宏观环境
（1）城市区位 （2）城市经济 （3）产业结构 （4）城市人口 （5）城市交通 （6）未来规划
项目所在地
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未来规划
加速推进“东扩、北联、南统筹、中提升”十二五规划战略，鄞奉路片区 是 “中提升”战略之重点。
宁波十二五推进“东扩、北联、南统筹、中提升”的规划战略，扩大中心城区的影响力； 全面实施”中提升”战略，加快重大功能板块和城市综合体建设；
海曙区十二五规划，重点发展鄞奉路片区，强化商住、休闲功能。
居住性能。
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宏观市场分析
从整体供求上看，市六区整体供需相对均衡，近18个月整体呈现供小于求的 态势；目前存量315万方，预计16个月能完全去化。
2008年
2009年
海曙：重点发展鄞奉路片区 绕城高速
北 联
镇海区 北仑 区
轨道交通
中提升
中心核心四区
东扩
南 统 筹 鄞州新城区外围
项目所在地
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主要结论
1. 城市区位 毗邻上海、杭州，是长三角南翼经济中心城市，长三角城市群的核心城市
城市地位高。
2. 城市经济
长三角区域的经济重镇，2012年宁波城市GDP总量为6524亿，排浙江省 第二，仅次于杭州，遥遥领先于其它城市。 第二产业占主导，第三产业增长率较快，城市升级转型产生大量中高端 客户群体，为本项目的发展提供了良好的契机。
距：0.8公里
月湖公园
项目东北侧约1公里的月湖公园 拥有诸多景点，开凿于唐贞观 年间，面积96.7公顷，其中水 域9公顷。
距：1公里 鄞奉路
南塘老街
宗地
奉化江是甬江在三江口以上的 主要干流，发源于奉化斑竹秀 尖山东南麓，全长80公里，水 质相对清澈；
南塘老街曾经是旧宁波商贸文 化聚集地的“南门三市”，位 列宁波八大历史街区之一，目 前形成了以特色餐饮为主的文 化商业街区；
5.7% 16.5%
2.4%
0.9%
3.3% 12.6% 4.5%
27.1%
21.6%
5.3%
交通运输及物流 金融业 公共设施管理
信息软件 房地产业 其他服务行业
商贸 租赁及商务服务业
住宿及餐饮 科研技术服务
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城市人口
外来人口逐年稳步递增，住房需求空间潜力大，海曙区作为宁波核心四区之一， 人口密度远高于其他区域。
城市经济
宁波是长三角区域的经济重镇，2012年宁波市人均GDP为85223元，排长 三角第六，与杭州、南京相近。
2012年全市实现地区生产总值6524.7亿元，按可 比价计算，比上年增长7.8%，接近全省8.0%的平 均水平，与全国平均增速持平; 2012年，宁波经济总量排名浙江省第二位，经济 实力雄厚。
由城投拿下的项目一期启动区块约39.6万方目前项目已动工，南塘河历史街区总开发约8万方，目前一期已 营业，二期正在施工中。
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区域交通
项目周边城市主干道众多，且临近轨道交通站点，交通四通八达，方便快捷。
轨道4号 线
轨道2号 线
项目周边有鄞奉路可快速到 达天一商圈、 环城南路机场高 速快速连接机场，长丰桥、兴 宁桥在项目两侧直接连接江东 、鄞州等城市核心区域； 规划中的2号线，4号线站点 也紧邻项目，其中2号线预计 2015年建成通车（宁波南站站 距离项目900米）,4号线预计 2020年建成。
东恩中学
翰香小学 8 尹江岸幼儿园 镇明中心小学 第一人民医院 宁波市妇女儿童医院 友好医院
4 商业 1 天一广场 2 月湖盛园 3 舟宿夜江 4 宾江商业广场 5 万达广场 8
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景观资源
直面南向一线奉化江景，毗邻历史文化街区，景观资源众多，文化底 蕴深厚。
南郊公园
西北侧约7.4万平米浓 荫碧翠的南郊公园（ 宁波盆景园），曾是 宁波城南最大的一个 公园；
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产业结构
第二产业占主导，第三产业增长率较快，城市升级转型产生大量中高端客 户群体，为本项目的发展提供了良好的契机。