２０１８年物业服务行业深度研究报告内容目录1. 物业服务企业上市风潮起，行业营收超6000亿 (4)1.1. 物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值 (4)1.2. 行业营收超6000亿，行业集中度提升 (5)2. 行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口 (6)2.1. 房地产进入存量时代，物业管理重要性突显 (6)2.2. 政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升 (7)2.3. 摆脱低级运营模式，发挥流量入口属性，物业行业想象空间巨大 (9)3. 行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显 (10)3.1. 物业服务与房地产关系密切，房地产行业进入“强者恒强”时代 (10)3.2. 物业服务存在规模效应，现金流增加+成本降低 (11)3.2.1. 在管面积越多现金流越充足，越能扩大规模 (11)3.2.2. 单个管理项目越大，单位成本越小 (13)3.3. 头部企业品牌溢价效应发挥作用 (14)4. 投资建议 (14)4.1. 建议关注：碧桂园服务（6098.HK）：母公司房地产开发全国领先，储备物业面积充足 (15)4.2. 建议关注：彩生活（1778.HK）：互联网社区平台搭建领先，物业模式创新者 (17)4.3. 推荐标的：南都物业（603506.SH）：商业物业优势显著，长租公寓有望成新增长点 (19)图表目录图1：物业管理公司市值（亿人民币） (4)图2：物业上市公司市盈率和A股、港股的比较 (4)图3：全国物业管理行业总面积 (5)图4：物业管理行业增速超第三产业 (5)图5：2014-2017年百强企业管理面积与数量均值 (5)图6：2014-2017年TOP10企业管理规模与市场份额情况 (5)图7：国有建设土地出让面积（万公顷） (6)图8：房地产开发投资完成额绝对值上升，增速下降 (6)图9：房地产行业毛利率、净利率水平均有所下降 (6)图10：部分一线城市二手/一手交易比例（按套数） (6)图11：存量时代，部分房企开始涉足新业务 (7)图12：2017年物业业态面积占比情况 (8)图13：不同业务服务费情况（元/平方米/月） (8)图14：百强物业服务企业在管项目二手房售价、租金与周边均价比较（元） (8)图15：百强物业服务企业物业服务费收缴率均值 (9)图16：百强物业企业不同城市级别平均物业服务费（元/㎡/月） (9)图17：百强物业服务企业增值服务收入占比提升 (9)图18：百强物业服务企业增值服务利润占比提升 (9)图19：部分物业服务企业互联网APP总下载量（次） (10)图20：2017年部分物业服务企业管理面积构成情况——部分物业企业与地产开发公司关系密切 (10)图21：我国房地产行业集中度持续提升 (11)图22：物业服务上市公司现金流和净利润比较（亿元） (12)图23：物业服务上市公司总资产周转率 (12)图24：部分物业上市公司在管面积和经营活动产生的现金流关系 (12)图25：2017年百强物业服务企业营业成本构成 (13)图26：物业管理人力成本逐年上升（元/年） (13)图27：百强物业大单体面积项目数量 (13)图28：碧桂园物业管理费较低，但单位收费面积毛利润较高 (13)图29：物业服务企业品牌价值（亿元） (14)图30：物业服务企业品牌首选率排名 (14)图31：碧桂园服务管理面积地图 (15)图32：碧桂园服务主要业务简介 (15)图33：碧桂园服务2018年上半年营收构成-按业务 (15)图34：碧桂园服务营业收入情况 (16)图35：碧桂园服务利润情况 (16)图36：碧桂园服务从碧桂园集团获得的收费管理面积 (16)图37：碧桂园服务储备面积充足，未来放量潜力大 (16)图38：彩生活管理、提供顾问、合作的住宅小区区域分布图 (17)图39：彩生活2018年上半年营收构成-按业务 (17)图40：彩生活营业收入情况 (17)图41：彩生活利润情况 (17)图42：彩生活社区服务平台功能简介 (18)图43：彩生活“彩惠人生”模式创新社区增值业务 (18)图44：彩生活在线平台用户量突破千万（万人） (19)图45：彩生活平台服务面积构成（百万平方米） (19)图46：南都物业业务已经成功拓展到十余个省市 (19)图47：南都物业历年营收构成-按业务 (19)图48：南都物业历年总收入情况及增速 (20)图49：南都物业历年净利润情况及增速 (20)图50：南都物业不同物业类型单价（元/平方米.月） (21)图51：南都物业不同包干制物业类型项目毛利率（%） (21)表1：房企分拆物业公司情况梳理 (7)表2：部分地方政府出台有关物业覆盖规划文件 (7)表3：部分物业服务企业互联网社区平台情况梳理 (10)表4：2017年以来主要物业公司并购事件 (12)表5：南都物业2017年上半年主要客户情况 (20)1.物业服务企业上市风潮起，行业营收超6000亿1.1.物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值自2014年物业管理企业彩生活成为第一家在港股上市的公司，资本对物业行业的关注度不断提高。
目前共8 家企业（彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活服务、碧桂园服务）登陆香港主板，1家（南都物业）在A 股上市。
数家公司的上市证明了物业服务公司也能诞生巨头，绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务市值为百亿级别。
图1：物业管理公司市值（亿人民币）资料来源：wind，天风证券研究所从估值来看，资本市场给予物业公司较高的估值。
对比A股和港股的平均市盈率，除了祈福生活和中奥到家估值偏低之外，其他物业公司均在A股和港股的平均市盈率水平以上，碧桂园服务的估值达到约70倍。
较高的市盈率说明资本对物业上市公司的看好。
图2：物业上市公司市盈率和A股、港股的比较资料来源：Wind，天风证券研究所1.2.行业营收超6000亿，行业集中度提升根据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》，我国物业管理行业基本情况如下：从管理面积来看，全国物业管理行业面积约为246.65亿平方米，复合增长率为12.01%，百强公司的管理面积占比达32.08%。
从营业收入来看，全国物业管理行业营收达6007.2亿元，占全国服务业增加值的1.4%。
从企业数量来看，全国共有物业服务企业11.8万家，广东、江苏、山东等省的物业服务企业数量领先他省。
从就业人员来看，2018年物业管理行业人员达904.7万人，复合增长率为8.9%。
第三产业服务业已经构成我国经济的重要组成部分，2018年上半年第三产业增加值占国内生产总值的54.3%，同比增长6.8%；作为服务业的一种，物业管理行业的增速达到了13.66%，体现出行业的蓬勃发展之势。
图3：全国物业管理行业总面积图4：物业管理行业增速超第三产业资料来源：中国物业管理协会，天风证券研究所资料来源：中国物业管理协会，天风证券研究所物业管理行业集中度提升，TOP10企业市场份额超10%。
物业管理行业的发展展现出“强者恒强”的趋势。
2014年，百强企业管理面积的均值约为1600万平方米，市场份额为19.5%，2017年，百强企业管理面积的均值超3000万平方米，市场份额达到32%以上。
其中，以万科物业、绿城物业、碧桂园服务等为代表的头部公司增长尤其明显。
2014年TOP10企业市场份额仅为4.37%，2017年达到11.06%。
2017年，TOP10 企业管理面积均值是百强企业均值的6.82倍，TOP11-30 企业管理面积达是百强企业均值的1.57倍，马太效应越来越明显。
图5：2014-2017年百强企业管理面积与数量均值图6：2014-2017年TOP10企业管理规模与市场份额情况资料来源：中国指数研究院，天风证券研究所资料来源：中国指数研究院，天风证券研究所2.行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口2.1.房地产进入存量时代，物业管理重要性突显过去20-30年，我国房地产主要依靠“增量”的路径取得了迅猛的发展。
增量时代，房地产企业通过拿地、建造、出售的流程，获得房屋销售收入，实现土地的快速变现。
过去，拿地能力强的房地产企业意味着能获得最多的增量，高周转、高杠杆、高毛利率的企业能够获得高ROE。
近年来土地供应放缓，《全国国土规划纲要（2016—2030年）》提出“分类引导城镇化发展……将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地”。
国有建设用地出让面积自2013年达到高点之后持续回落，房地产开发投资完成额的增速大幅下跌，虽然有所恢复，但是依旧未达10%。
房地产盈利能力下降，行业毛利率由原先约40%跌至不足30%。
部分一线城市二手房交易量已远超一手房交易量，存量时代来临。
图7：国有建设土地出让面积（万公顷）图8：房地产开发投资完成额绝对值上升，增速下降资料来源：国土资源部，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所图9：房地产行业毛利率、净利率水平均有所下降图10：部分一线城市二手/一手交易比例（按套数）资料来源：Wind中信成分，天风证券研究所资料来源：中指研究院，天风证券研究所进入存量时代，地产发展模式发生改变，资产运营成为重点，出现房企巨头拆分物业上市潮。
在增量时代，开发商的盈利模式简单粗放，赚的是房屋出售“一次性”的钱。
但是在存量时代，新房增量有限，依靠卖房盈利的路径遇到瓶颈，运营好存量资产成为各大企业的共同方向。
一些大型地产企业开始积极拓展其他业务，比如万科和碧桂园都涉足了家装、长租等领域，保利涉足社区超市、养老教育、二手房交易等领域。
图11：存量时代，部分房企开始涉足新业务资料来源：保利2017房地产行业白皮书，天风证券研究所加强物业服务开发是房企面对存量时代做出的重要布局。
原本物业服务作为房地产企业的“配饰”并未引起房企过度重视，物业服务更多地被看作房企内部成本，因此房地产企业出于缩减成本的动力，提供的物业服务大多基础和单一。
但是在存量时代，物业服务重要性凸显，几家房地产企业巨头如绿城中国、碧桂园等纷纷通过分拆物业管理公司上市，部分物业管理公司市值甚至超过房地产企业母公司，由“配饰”变“主体”。
表1：房企分拆物业公司情况梳理关联房地产企业物业管理公司上市时间花样年控股彩生活2014.6中国海外发展中海物业2015.10绿城中国绿城服务2016.7雅居乐集团雅生活服务2018.2碧桂园碧桂园服务2018.6佳兆业集团佳兆业物业待IPO资料来源：Wind，天风证券研究所2.2.政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升物业服务覆盖率提升有巨大空间。