泰康之家合规法务部保险资金投资合规性审核要点明细王朔2012/2/28保险资金投资合规性审核要点明细，包括投资不动产、不动产金融产品、直接或间接投资股权泰康之家合规法务部保险资金投资合规性审核要点明细一、审核依据《中华人民共和国保险法》《保险资金运用管理暂行办法》《保险资金投资不动产暂行办法》《保险资金投资股权暂行办法》《中华人民共和托信托法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国公司法》等其他相关的法律法规二、投资不动产审核要点（一）投资主体资质1.专业人员：拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名2.财务状况：（1）上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%（2）上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币3.资金来源：具有与所投资不动产匹配的资金，且来源充足稳定4.合规情况：最近三年未发现重大违法违规行为（二）投资管理机构1.机构状况：具有完善的公司治理，市场信誉良好，管理科学高效，投资业绩稳定2.业务资质：在中国境内依法注册登记，具有国家有关部门认可的业务资质3.注册资金：不低于1亿元4.资产管理状况：管理资产余额不低于50亿元，具有丰富的不动产投资管理和相关经验5.管理团队：拥有不少于15名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于4名6.制度机制：具有健全的操作流程、风险管理、内部控制及稽核制度，且执行有效7.相关承诺：接受中国保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况8.合规情况：最近三年未发现投资机构及主要人员重大违法违规行为（三）专业服务机构1.机构资质：具有经国家有关部门认可的业务资质2.治理结构：管理制度、业务流程和内控机制完善3.经验能力：熟悉保险资金不动产投资的法律法规、政策规定、业务流程和交易结构，具有承办投资不动产相关服务的经验和能力4.商业信誉：良好5.关联关系：与保险资金投资不动产的相关当事人不存在关联关系6.合规情况：最近三年未发现投资机构及主要人员重大违法违规行为7.相关承诺：接受中国保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况（四）投资标的1.资产性质：非基础设施类2.权属状况：产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效3.管理状况：管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求4.期限状况：不动产剩余土地使用年限不低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让（内部转让自用性不动产除外）5.地产类型：（1）商业和办公不动产：地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市A．股权或债券方式：a.待开发项目：取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证b.在建项目：取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证c.可转让项目：取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或销售许可证d.产权项目：取得产权证或者其他权证B．物权方式：a.可转让项目：取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或销售许可证b.产权项目：取得产权证或者其他权证（2）医疗和汽车服务不动产：A．与保险业务相关B．已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证C．专地专用，配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%D．可采用股权、债权和物权方式投资（3）养老和自用性不动产：A．与保险业务相关B．专地专用，配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%C．可采用股权、债权和物权方式投资（4）政府土地储备项目：A．符合相应条件B．地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市C．限于债权投资方式（五）投资方式1.股权方式：（1）项目公司应当为不动产的直接所有人，且该不动产为项目公司的主要财产（2）项目公司无重大法律诉讼，且股权未因不动产的抵押设限等落空或者受损（3）保险公司向项目公司派驻董事、高级管理人员及关键岗位人员，并对项目公司的股权转让、资产出售、担保抵押、资金融通等重大事项发表意见2.债权方式：（1）投资合同应载明还款来源及方式、担保方式及利率水平、提前或者延迟还款处置等内容（2）债务人应具有良好的财务能力和偿债能力，无重大违法违规行为和不良信用记录3.物权方式：（1）及时完成不动产物权的设立、限制、变更和注销等权属登记（2）对权证手续设限的不动产，通过书面合同，约定解限条件、操作程序、合同对价支付方式等事项4.除政府土地储备项目外，可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式（六）投资规范1．投资比例：（1）投资非自用性不动产的账面余额，以及与不动产金融产品投资余额合计，不高于本公司上季度末总资产的10%（2）投资购置自用性不动产的账面余额，不得高于该公司上年末净资产的50%2．资金管理：实行资金专户管理，督促开户银行实行全程监控，严格审查资金支付及相关对价取得等事项3．资金来源：购置自用性不动产的应当运用资本金；同一不动产含自用性不动产和投资性不动产的，应当按规定，分别确定运用资本金和保险责任准备金的比例。
4．决策方式：保险资金投资不动产不得采用非现场表决方式5．关联交易：（1）保险公司、投资机构与托管机构、专业机构不得存在关联交易（2）保险公司与投资机构存在关联交易的，不得偏离市场独立第三方的价格或者收费标准，不得通过关联交易或者其他方式侵害保险公司利益6．禁止行为：（1）提供无担保债权融资（2）以所投资的不动产提供抵押担保（3）投资开发或者销售商业住宅（4）直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）（5）投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业（6）已投资设立或者已控股房房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出（7）运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产，中国保监会对发债另有规定的除外（8）违反投资比例规定（9）法律法规和中国保监会禁止的其他行为三、投资不动产金融产品审核要点（一）投资主体资质1.专业人员：拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有3年以上相关经验的不少于2名。
2.财务状况：（1）上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%（2）上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币。
3.资金来源：具有与所投资不动产金融产品匹配的资金，且来源充足稳定。
（二）投资标的1.经国家有关部门认可，在中国境内发起设立或者发行，由专业团队负责管理2.基础资产或者投资的不动产位于中国境内，且符合保险资金直接投资不动产对于不动产的相关要求3.固定收益类：具有中国保监会认可的国内信用评级机构评定的AA级或者相当于AA级以上的长期信用级别，以及合法有效的信用增级安排4.权益类：建立相应的投资权益保护机制（三）投资规范1.实行资产托管制度，建立风险隔离机制2.具有明确的投资目标、投资方案、后续管理规划、收益分配制度、流动性及清算安排3.交易结构清晰，风险提示充分，信息披露真实完整4.具有登记或者簿记安排，能够满足市场交易或者协议转让需要5.中国保监会规定的其他审慎性条件6.投资比例：（1）投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3%；与投资不动产合计的账面余额不高于本公司上季度末总资产的10%（2）投资单一不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%（3）投资其他不动产相关金融产品的，不高于该产品发行规模的20%7.保险公司委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的，不动产不受“剩余土地使用年限不低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让”限制8.保险资金投资持有不动产相关金融产品期间，应当要求投资机构按照投资合同或者募集说明书的约定，严格履行职责，有效防范风险，维护投资人权益四、直接投资股权审核要点（一）投资主体资质1.具有完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制2.具有清晰的发展战略和市场定位，开展重大股权投资的（投资非保险类金融企业或与保险业务相关企业实施控制的投资行为），应当具有较强的并购整合能力和跨业管理能力（投资保险类企业股权例外）3.建立资产托管机制，资产运作规范透明4.专业人员：（1）拥有不少于5名具有3年以上股权投资和相关经验的专业人员（2）开展重大股权投资的（投资非保险类金融企业或与保险业务相关企业实施控制的投资行为），应当拥有熟悉企业经营管理的专业人员（投资保险类企业股权例外）5.财务状况：（1）上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%（2）上一会计年度盈利，净资产不低于10亿元人民币6.合规情况：最近三年未发现重大违法违规行为7.中国保监会规定的其他审慎性条件（二）投资标的1.仅限于保险类企业、非保险类金融企业和与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等企业股权，且企业符合以下要求（1）在中国境内依法设立和注册登记，具有法人资格，且未在中国境内证券交易所公开上市的股份有限公司和有限责任公司的股权（2）符合国家产业政策，具备国家有关部门规定的资质条件（保险类企业除外）（3）股东及高级管理人员诚信记录和商业信誉良好（4）产业处于成长期、成熟期或者是战略新型产业，或者具有明确的上市意向及较高的并购价值（保险类企业除外）（5）具有市场、技术、资源、竞争优势和价值提升空间，预期能够产生良好的现金回报，并有明确的分红制度（保险类企业除外）（6）管理团队的专业知识，行业经验和管理能力与其履行的职责相适应（7）未涉及重大法律纠纷，资产产权完整清晰，股权或者所有权不存在法律瑕疵（8）与保险公司、投资机构和专业机构不存在关联关系，监管规定允许且事先报告和披露的除外（保险类企业除外）2.禁止性规定：（1）不符合国家产业政策的企业股权（2）不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值的企业股权（3）高污染、高能耗、未达到国家节能和环保标准的企业股权（4）技术附加值较低的企业股权（5）不得投资创业、风险投资基金（6）不得投资设立或者参股投资机构3.例外性规定：不适用于以取得不动产所有权为目的投资项目公司股权的情况（三）投资规范1.资金运用：实现控股的股权投资，应当运用资本金；其他可以运用资本金或者与投资资产期限相匹配的责任准备金2.投资比例：（1）投资未上市企业股权的账面余额，不高于本公司上季末总资产的5%（2）直接投资股权的账面余额，不超过本公司净资产（3）投资同一企业股权的账面余额，不超过本公司净资产的30%（投资非保险类金融企业或与保险业务相关企业实施控制的投资行为除外）3.决策方式：不得采用非现场方式表决4.禁止行为（1）不得运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资企业股权，中国保监会对发债另有规定的除外（2）不得进行内幕交易和利益输送，侵害保险公司和被保险人利益五、间接投资股权审核要点（一）投资主体资质1.具有完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制2.建立资产托管机制，资产运作规范透明3.专业人员：拥有不少于2名具有3年以上股权投资和相关经验的专业人员4.财务状况：上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%5.合规情况：最近三年未发现重大违法违规行为6.中国保监会规定的其他审慎性条件（二）投资机构条件1.具有完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制2.注册资本不低于1亿元，已建立风险准备金制度3.投资管理适用中国法律法规及有关政策规定4.管理团队：（1）拥有不少于10名具有股权投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于2名，具有3年以上相关经验的不少于3名（2）已完成退出项目不少于3个（3）且高级管理人员中，具有8年以上相关经验的不少于1名（4）拥有不少于3名熟悉企业运营、财务管理、项目融资的专业人员5.管理规模：具有丰富的股权投资经验，管理资产余额不低于30亿元，且历史业绩优秀，商业信誉良好6.具有健全的项目储备制度、资产托管和风险隔离机制7.建立科学的激励约束机制和跟进投资机制，并得到有效执行8.接受中国保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况9.最近三年未发现投资机构及主要人员存在重大违法违规行为10.中国保监会规定的其他审慎性条件（三）投资标的1.投资机构符合上述投资机构条件2.投资方向或者投资标的符合直接投资股权类投资标的的要求及其他金融监管机构的规定3.具有明确的投资目标、投资方案、投资策略、投资标准、投资流程、后续管理、收益分配和基金清算安排4.简易结构清晰，风险提示充分，信息披露真实完整5.已经实行投资基金托管机制，募集或者认缴资金规模不低于5亿元，具有预期可行的退出安排和健全有效的风控措施，且在监管机构规定的市场交易（四）投资规范1.资金运用：（1）可以运用资本金和保险产品的责任准备金。