项目立项要点
一、立项报告
1、项目概况
描述项目所在区位、规划条件、现状、周边环境、配套设施等，需附带区位图、项目红线图、Google earth卫星图（标出项目红线）、宗地现状图、周边环境图等。

2、项目获取方式
以招拍挂方式获取，需明确报名截止时间（精确到时点）、竞价时间（精确到时点）、挂牌底价、付款进度、交地时间等；以合作等方式获取，需对项目本身和合作方背景、合作方式详细说明，并评估风险，立项材料中还需附带相关的合同、协议及证件等资料。

3、市场分析
市场分析是对市调报告内容的精简和提炼，除产品价格和户型定位外，对项目的市场前景、竞争情况、销售计划、去货周期和去货速度也应作出合理预测。

4、产品定位及规划设计方案
规划设计方案应明确项目的主要经济技术指标，同时市调报告中的户型定位也应在设计上有所体现；产品定位应明确产品类型、可套用的公司产品线、精装标准等。

5、经济效益分析
严格按照立项测算要求，结合市调报告分析结果，对项目的经济效益指标进行测算，包括总投资、销售收入、税前利润、税前成本利润率等。

6、开发计划
立项报告中应明确项目的初步开发计划，包括但不限于首期四证的时间、具备开发贷款放款的时间、首期开工时间、首期开盘时间、股东投资收回时间、实现正现金流时间及项目整体开发完毕时间。

上述开发计划将作为立项测算中项目开工、销售、资金计划以及现金流编制的依据。

7、现金流分析
现金流量分析应包括：（1）项目所需投资总额；（2）股东投资峰值及回报水平；（3）项目资金缺口及解决办法；（4）融资可能与成本；（5）销售及回笼计划；（6）内部收益率及投资回收期。

8、优劣势分析
客观评价项目优势、劣势。

9、结论及建议
根据上述分析形成结论，并提出建议供公司决策层参考。