⑤
业
办理并完成住房抵押登记
⑥
务
流
发放贷款
⑦
程
客户偿还
⑧
注销住房抵押登记
⑨
按揭贷款流程
（1）选择房产 购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时 应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或 通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按 揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的 房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的 顺利取得。 （2）办理按揭贷款申请 购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支 持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解 银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准 备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。
三、个人住房贷款结构
1、住房贷款通常要求一定比例的首付金额。 2、利率高低通常与期限长短成正相关关系。 3、常见的还款方式有： 等额本息还款 等额本金还款
15
等额本息还款法
在贷款期间，每个月的贷款偿付额固定不变， 即按月等额归还贷款本息，是住宅抵押贷款中 最常见的一种定价方法。
月支付额＝ 贷款本金 月利率 （1＋月利率）n (1 月利率）n 1
占比% 96.2 71.6
6.2 18.4 3.8
从这张表格我们看出什么？请查找工行2010年 上半年的财务报告，了解工行现在的贷款组合？
7.2 住宅抵押贷款
一、住宅抵押贷款的种类 1、按贷款利率：固定利率和浮动利率贷款 2、按贷款期限：短期、中期和长期贷款 3、按贷款用途： 购房贷款、维修贷款和建房贷款
n,供款总期数。
等额本金还款法
又称为“利随本减”法，即在贷款期内均匀地 摊还本金，而利息则按实际本金余额和合同利 率支付，因此每个月的贷款本金偿还还是不变 的，利息则随本金的减少而逐期下降。
公式： 月付本金额＝未清偿贷款余额/分期付款期数 月付利息额＝未清偿贷款余额×月利率 月还本付息额＝月付本金＋月付利息
我国消费信贷的发展特征
1、初步形成多元化的消费信贷体系 2、增长速度快，规模不断扩张 3、地区之间发展不平衡，城乡差异
较大
工行2008年财务报告显示：
项目
境内贷款 公司类贷款 票据贴现 个人贷款
境外贷款
2008年12月31日
金额（百万元） 3 919 209 2 914 993 252 103 752 113 154 020
二、个人住房贷款的基本要求
1、有合法的身份；
2、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本 息的能力；
3、有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以 及贷款行要求提供的其他证明文件；
4、有所购（大修）住房全部价款30%以上的自筹 资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；
5、有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或 （和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自 然人作为保证人。
二、消费信贷产生的基础
1、经济基础 经济发达，买方市场形成
2、金融基础 银行业发达，资金充裕
3、理论基础 生命周期消费理论 恒久性收入 长期消费
三、消费信贷对商业银行的意义
1、改善银行资产结构，降低经营风险 2、新的利润增长点 3、提高竞争力
四、消费信贷的种类
一般分类
1、居民住宅抵押贷款 2、非住宅贷款
第7章
消费信贷
学习目标
消费信贷概述 住宅抵押贷款 汽车贷款 信用卡贷款
7.1 消费信贷概述
一、消费信贷的概念
1、一般定义：是指银行等金融机构为满足 个人特定的消费目的而发放的贷款。
2、广义定义：所有与个人物质生活消费相 关的贷款，例如住房、汽车、信用卡、 助学等。
3、狭义定义：主要指利用信用卡进行的短 期、日常消费贷款。
（3）签订购房合同 银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件， 经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发 给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购 房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预 售、销售合同》。 （4）签订楼宇按揭合同 购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭 证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和 银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭 贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利
主要包括汽车贷款、耐用消费品贷款、 教育贷款和旅游贷款等。
3、信用卡贷款
我国消费信贷的主要种类
1、住房类
住房按揭贷款 个人住房贷款 个人住房公积金贷款 住房装修贷款 住房组合贷款 个人商用房贷款
2、汽车消费贷款
3、教育类
国家助学贷款 经营性助学贷款 再学习贷款 留学贷款
4、其他类
信用卡 个人大额耐用消费品贷款 个人综合消费贷款 旅游贷款 助业贷款 农用物资、农机贷款
课后练习
某客户申请一笔5年期、100000元、 月利率为3‰的固定利率住宅抵押贷 款，请用等额本息法计算该客户的 每月还款额及利息总额。
四、住宅抵押贷款业务流程
住宅抵押贷款业务流程 住房按揭贷款业务流程
住宅抵押贷款业务流程
借款人提出申请
①
银行受理
②
住
抵押物评估
③
房
贷
签订贷款合同
④
款
银行审批
义务。
（5）办理抵押登记、保险 购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款 合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押 登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更 抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间 相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者 申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列 明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中 断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。 在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。
……
五、消费信贷的特点
1. 高风险性 2. 高收益性 3. 周期性（长期性） 4. 利率不敏感性
六、消费信贷的风险控制
1、消费信贷风险控制的主要手段 （1）建立和完善个人信用制度 （2）确定合适的首付金额 （3）确定借款人每月还本付息额的最高比例 （4）设定借款申请人的最低收入额 2、消费信贷风险分散的主要手段 （1）避免每一类消费信贷的借款人过分集中 （2）强调不同贷款期限的合理搭配 （3）通过二级市场出售消费信贷
（6）开立专门还款账户 购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后， 按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门 还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账 户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息 和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件， 履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并 办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商 在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购 房款.