4178
5
滨湖区
56.3
5158
4
商品住宅可售存量较低，市场健康
2010至2015年合肥住宅库存量持续走低，而2015年末住宅可 售套数仅约33000套，按照目前去化速度仅够卖4.4个月左右， 2015年合肥住宅去化周期在全国排名前列，库存风险低，市场 前景被普遍看好。
部分区域商品住宅库存量告急
从各个区的存量来看，高新区、经济区、包河区、蜀山区、 庐阳区、滨湖区是库存量最低的区域，去化周期均不超过5个 月，未来这些区域的供应面临较大压力。
住宅量价表现
除新站区、高新区供应较为充足外，其他区域均供不应求，市场供应已成为制约成交量的最主要因素
图：合肥各区商品住宅2015年各区域供求情况（万㎡）
250
供应面积
成交面积
供求比
2.0
200
1.5
150 1.0
100
50
0.5
0
0.0
新站区 高新区 经济区 包河区 瑶海区 政务区 蜀山区 庐阳区 滨湖区
2015年合肥住宅、商住用地成交均价达到748.71万元/亩，超越10年峰值266万元/亩，亩均价环比增幅达到61.71%，出现爆发式增长； 历年土地溢价率自2012年低点之后逐年上涨，2015年经营性土地溢价率达到峰值88.41%，市场的火爆程度空前； 大牌企业争相进入，土地成交高单价、高溢价成为常态，地王记录被不断刷新。
住宅成交结构
住宅总价70万元以下的房源数量大幅萎缩，总价90万元以上成交量提升，主流置业门槛提升至70万以上
图：合肥商品住宅成交总价段段情况（万元）
70以下 70-90 90-120 120-160
160-200
200以上
2015
33%
37%
18%
7%
2014
49%
32%
12% 4%
2013
63%
住宅量价表现 各区域住宅均价较上年皆有较大幅度的提升，高新区、政务区涨幅最大，房价绝对值仍是政务区一枝独秀
图：2014-2015合肥商品住宅各区域成交均价（元/㎡）
12000
2014年
2015年
10000
8000
6000
4000
2000
0 新站区 高新区 经济区 包河区 瑶海区 政务区 蜀山区 庐阳区 滨湖区
住宅成交结构
2015年合肥商品住宅90-125㎡占绝对成交主力，90㎡以下成交量正逐年萎缩，首改、再改需求集中放量
图：合肥商品住宅成交面积段情况（套）
100%
200以上
140-200
125-140
90-125
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0% 2008年
2009年
2010年
Part Ⅰ 2015年房地产市场事实与特征
1. 稳增长是第一要务，房地产行业销售回升得益于政策推 动，2016年政策红利仍将持续
2. 全年成交规模接近历史峰值，金额规模再创历史新高， 2016年销售将难再惊艳，平稳成为常态
3. 库存持续增加创新高，开发投资“跌跌不休”，新开工 低迷致未来新增供应减少，为消化库存赢得宝贵时间
供应面积
成交面积
成交均价
140
12000
120
10000
100
8000
80 6000
60
4000 40
20
2000
0
0
15-1 15-2 15-3 15-4 15-5 15-6 15-7 15-8 15-9 15-10 15-11 15-12
2015年商品住宅供应量为817.18万方，环比下降13%，成交925.23万方，环比下跌5.2%； 合肥商品住宅市场求大于供，市场表现为供不应求，由于政府土地指标控制较严，受此影响，住宅供应量明显不足； 从本年每个月的供求结构来看，基本上都是供小于求，长期的渴市状态下价格持续上浮。
图：合肥商品住宅历年年度量价走势（万m2，元/平）
1200
供应面积
成交面积
成交均价
1000
800
600
400
200
0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
2015
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
图：合肥2015年1-12月商品住宅量价走势（万m2，元/平）
2011年
2012年
2013年
90以下 2014年
2015年
图：合肥商品住宅成交面积段近二年对比（套）
50000
2014年
2015年
45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
90以下
90-125
125-140
140-200
200以上
08年至今90㎡以下小户型一直是市场成交的主流，2010年达到峰值，但13年以后逐渐萎缩，2015年达到最低值，小刚大量释放并逐渐萎缩； 13-15年90-125㎡居家型住宅逐渐取代小刚成为市场的主流，功能性的三房或四房得到购房者的青睐； 125㎡以上改善型、享受型及奢侈型住宅保持平稳，但由于土地成本过快上涨，未来高总价会对成交量有一定的压力，风险系数增高； 15年较14年90㎡以下小刚户型有较大幅度下降，首改型、再改型有小幅上涨，商品住宅成交结构以及购房者需求开始出现变化。
区域成交量有增有减，滨湖、新站增幅最大
新站区、经济开发区、政务区、滨湖区2015年的住宅成交量比上年出现 上涨，瑶海区、蜀山区、庐阳区成交量出现明显下滑，高新区、包河区成 交量基本与上年持平； 新站区的供应量相对充足，而滨湖区前两年的累计库存较大，从而导致了 本年成交量的大幅增加，而老城区如瑶海区、蜀山区、庐阳区目前基本已 无房可卖，土地稀缺、供应严重不足。
160-200
200以上
从成交结构看出，随着合肥商品住宅单价逐年上涨及居家型、改善型需求不断增加，总价70万元以下成交占比大幅萎缩； 近两年的商品住宅总价段对比可以看出，总价70万以下成交量大幅下降，而90万以上成交量较去年整体有了大幅上涨情况； 2015年土地整体溢价率为历年最高，达到88%以上，土地价格飙升过快，势必会造成2016年住宅总价飙升，住宅总价上涨势必会对成交量
0%
100
-20%
0
-40%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
图：合肥经营性土地历年平均溢价率走势（%）
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
图：合肥经营性土地历年年度成交金额走势（亿元）
500 450 400 350 300 250 200 150 100
50 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2015年合肥经营性用地平均楼面地价达到3688.42元/平米，涨幅为86.09%，创造历史新高，楼板价的大涨将直接促使未来房价快速上升； 随着地价的上涨，2015年合肥土地成交金额也随之上涨36.5%，创造历史最高值； 竞争激烈促使楼板价快速上涨，未来企业取地成本或将加大，资金风险与市场风险相应提升。
造成一定的压力。
住宅存量
全市住宅库存量持续降低，2015年末全市库存不足5个月，部分区域住宅库存量不足两千套
图：2010-2015合肥商品住宅历年存量（套，月）
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
2010
2011
2012
2013
年末库存量 2014
去化周期 12 10 8 6 4 2 0
4. 购置面积持续负增长，土地市场总量锐减与深度分化并 行，2016年整体规模将维持今年水平
—— 克而瑞·研究中心
2015合肥房地产市场总结
01 02 03 04
01
关键词
供求：市场供不应求，住宅均价创新高，改善需求井喷，区域分化明显
滨湖区的市场容量表现遥遥领先，价格增幅也 是全市最高，政务区均价破1.1万，远超其他 区域
02 土地：土地价格暴涨，地王频现，出让规模萎缩，区域分布不均
关键词
2015年合肥土地市场竞争激烈、地王 频现，单价最高地王已达2850万元/亩
地王 频现
供求 缩量
2015年合肥土地供求缩量，与13年峰 值相差约40%
量跌价涨 市场火爆
区域 不均
价格 暴涨
2015年合肥土地成交平均楼板价、亩 均价、溢价率均创造历史峰值
区域 分化
2015年合肥商品住宅成交均价为8509元/㎡ 达到历史最高，均价增幅为近5年最高
价格 新高
改需 井喷
90㎡以下刚需产品成交量连年下降，90125㎡首改、再改需求集中释放
供不 应求
2015年合肥楼市整体供求比为0.88，供不应求的 局面显著，目前合肥可售库存不足5个月
住宅量价表现 2015年合肥商品住宅销售火热，市场整体表现为供小于求，住宅成交均价再创历年新高
图：2015年合肥商品住宅较去年各区域成交均价增幅（%）
20% 18% 16% 14% 12% 10%
8% 6% 4% 2% 0%
新站区 高新区 经济区 包河区 瑶海区 政务区 蜀山区 庐阳区 滨湖区
从分区价格来看，政务区最高、新站区最低，政务区与新站区的价差达到3815元/平，区域价值的分化正在加剧； 高新区、政务区涨幅最大，涨幅分别为18.91%和16.51%，主要是因为高新区洋房别墅项目集中入市，政务区在售大部分为中高端项目； 房价过快上涨一方面是由于合肥住宅市场火爆，另一方面由于改善型产品供应量放大，顺应了市场的需求，成交量增大。