计量经济学实验报告——对我国商品房价格的计量经济学研究摘要：基于我国对住房的庞大的需求，近年来，房地产产业的迅猛发展，全国各地都出现了商品房销售价格持续走高的现象，而由此更是掀起了“购房热”和“炒房热”的浪潮。

出于谨慎性原则和解决因房价居高不下而造成的居民“买房难”的困境，国家出台了诸多措施但都收效甚微。

无法抑制的上涨的房价，究竟受什么因素在影响，而从哪些方面入手才可以实现对房价的调控呢？本文将从人均可支配收入、房屋造价、土地购置费、地区人均 GDP、政策因素等几个方面展开分析，初步推到出影响商品房销售价格的因素，并对如何实现对房价的调控进行尝试性的讨论。

关键词：房屋销售价格影响因素调控1引言自从 1998 年我国实行住房商品化后，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业己经成为拉动经济增长的支柱产业。

从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起。

而商品房价格的持续走高也就成为了人们热议的话题。

特别是，近年来，中国房价持续走高。

尽管国家政策层已经启动了几轮调控，但房价丝毫没有要稳定下来的迹象，房价高涨，一房难求的情况仍在持续。

房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业，不仅影响着国民经济的增长，也牵动着千家万户的心。

然而，房价到底为何如此之高，其未来走向将会怎样？为了研究这个问题，我们需要建立计量经济学模型。

2理论分析2.1商品房“房价”问题的思维路程商品房之所以被称为商品房，原因就在于它同其他商品一样，具有商品的共性。

众所周知，商品的价值是由凝结在商品中的无差别的人类劳动所决定的，难么商品房的价格是也是由其价值决定的，其价值既包括所占用土地的价值，包括土地上建筑物的价值。

除此之外，与其他商品一样，还受到供求状况、竞争程度、消费者偏好、市场预期、房地产企业经营策略和政府相关政策的影响，其价格围绕价值规律上下波动。

但是，与普通商品不同，商品房还具有建设周期长、价值量大、空间固定性等特点，这就使其有了一般商品所没有的特点，所以其价格变化规律也与一般商品价格变化规律有所不同。

在之前对房屋价格的研究上，研究者总是喜欢从需求方面切入，研究的是家庭收入，地区人均经济产值等方面对商品房价格进行研究。

如：有通过城镇\农村人口数量与结构、家庭收入来源、家庭人均收入来研究商品房价格的决定因素；有通过国家\地区的人均生产总值来研究产值对商品房价格水平变动的影响等等。

但作为一个商品，对其价格的研究，如果仅仅局限于需求方不是过于片面了吗？因而在本文中，我们会加入供给方对商品房价格的影响。

2.2影响房价的因素2.2.1人均可支配收入，代表一个地区的人民的经济实力，人均可支配收入越多，人们提高生活质量和进行投资的欲望和能力就越强。

房屋相对于其他商品来说，具有保值性和增值性，这种特点导致人们用大量的资金进行投资，促使房屋价格上升。

理论上该变量和房价存在正相关性。

2.2.2房屋造价，工程造价、土地价格再加上其他经营销售成本等构成了房屋的造价，房屋的造价直接影响了商品住房的成本，因此，理论上该变量和商品住房的价格呈正相关。

2.2.3土地购置费，土地资源的稀缺性导致土地购置费不断上涨，而土地购置费在相当大的程度上影响了房屋的售价。

随着开发的商品房不断增加，土地也越来越稀缺，房屋价格也会随着上涨，两者存在正相关性。

2.2.4地区人均 GDP，商品住房价格与当地的经济发展水平有着密切的联系，理论上，一个地区的经济越发达，商品住房的价格越高，因而两者之间应该呈正相关在经济学中。

常用 GDP 来衡量该国或地区的经济发展综合水平通用的指标。

2.2.5政策因素，国家可以通过多种财政、税收、货币等多种政策手段对房价进行影响以及地理位置等等其他因素，但这些因素一般难以用确切的数据来进行定量分析。

3模型的设定依据上述的对商品房价格影响因素的分析，从需求和供给两个方面来对商品房价格的模型进行设定。

具体的模型设定过程如下：3.1各变量的设定3.1.1假定一个变量P(Price),设定P表示全国商品房每平米的平均价格。

3.1.2假定一个变量I(Income),设定I 表示人均可支配收入。

3.1.3假定一个变量BC( Building Cost),设定BC表示房屋造价。

3.1.4假定一个变量LC(Land Cost),设定LC表示土地购置费。

3.1.5假定一个变量GDP,设定GDP表示该国或地区的经济发展综合水平。

3.1.6假定一个虚拟变量DUM(Dummy),设定DUM表示政策因素,政策分为鼓励，限制和不干预三种情况。

具体的，要引入两个虚拟变量（在有截距项的模型中），则虚拟变量的设定如下：1 ,鼓励政策 1 ,限制政策D1= D2=0 ，其它 0 ，其它(1,0) ,鼓励政策(D1，D2)= (0,1) ,限制政策(0,0) ,不干预政策3.2模型的初步设定依据各设定的变量之间的经济意义联系，初步设定计量经济模型为：4数据的收集与录入4.1数据的收集4.2数据的录入数据来源：整理《2010年国家统计年鉴》相关数据所得P为商品房的平均价格（元/平米）LC为土地购置费（元/平米）I为人均可支配收入（元）GDP为国内生产总值（亿元）DUM1、DUM2为虚拟变量BC 为房屋造价（元/平米）5参数估计利用Eviews软件包，用OLS方法进行回归得到如结果（回归结果见下页）,根据回归结果，模型估计结构如下：=2176.862+0.239645I-0.420689BC+0.165344LC-0.0044781GDP (340.0571)(0.104557) (0.422633) (0.162751) (0.003426) +54.74536DUM1-242.8244DUM2(54.86767) (109.8675)t=(2.292013) (-0.995400) (1.015931) (-1.1395387) (0.997771) (-2.210158)F=117.8910 DW=2.752498 回归结果如下图：6模型的检验6.1模型的计量经济学检验6.1.1多重共线性的检验对LC 、I、GDP、BC做相关系数，相关系数关系如下显示，说明可能存在严重的多重共线性。

为了降低多重共线性对模型的影响，本文采用逐步回归法，去检验和解决多重共线性的问题。

分别作P对I、BC、LC、GDP的一元回归，结果如下：其中，LC的最大，所以以LC为基础，顺次加入其它变量进行逐步回归，加入新变量之后的回归结果如下：经过比较，新加入I的方程的=0.978904，改进最大，而且个参数的t检验显著，选择I，再加入其它新变量进行逐步回归，结果如下：当加入BC时，变小；当加入GDP时，虽然增加，但其参数的t值不显著，且参数为负值不合理。

从相关系数也可以看出BC、GDP与其它变量高度相关，这说明是BC、GDP引起了多重共线性，予以剔除。

最后，修正严重多重共线性影响后的回归结果为：=2039.001+0.081691I+0.327370LC+63.71773DUM1(0.021872) (0.126147) (55.09936)-219.8496DUM2(110.7711)t= (3.735034) (2.595157) (1.156415) (-1.984720)F=167.8511 DW=2.1614286.1.2自相关性的检验由于本模型的样本容量为13，不符合DW检验的要求，所以在此本文用图示法进行检验。

做出残差项的散点图分析进行，散点图如下所示：（a图为和的散点图，b为按时间顺序绘制的图形）经分析，该模型不存在自相关性。

a 图为和的散点图b 图为按时间顺序绘制的图形6.1.3异方差的检验采用White 法进行异方差的检验，在Eviews 中的操作结果如下所示：由回归结果可知，，由White检验知，在下，查分布表，得临界值，因为，拒绝备择假设，不拒绝原假设，表明方程不存在异方差。

6.2模型的统计推断检验依据回归结果，可作如下分析：（回归结果见前述）6.2.1为比较接近1，修正后的为，与1比较接近，说明了回归方程与样本观测值拟合得比较好，通过拟合优度检验。

6.2.2t检验，查t值表，在给定α/2=0.025，自由度为9时，临界值为2.262。

I和LC的t值则大于临界值，对被解释变量有显著影响，通过t检验。

6.2.3F=167.8511>F0.05(4，9)=3.63，通过了F检验,说明从整体上判断回归方程显著成立。

6.3模型的经济意义检验=2039.001+0.081691I+0.327370LC+63.71773DUM1-219.8496DU M2由上述模型可以看出，I、LC即人均可支配收入和土地购置费与P商品房价格呈正相关，与前文理论分析中的预期相符，故该模型在经济意义上也是成立的。

这表明商品房价格与人均可支配收入和土地购置费，即该地区的经济发展水平有着密切的因果关系。

一地的经济发展水平是支撑其商品房价格的基础，土地购置费则是影响具体房价的主要因素。

大体上，人均可支配收入每增加１元，商品房价格就上升0.081691元/平米，土地购置费每增加１元，就能带动商品房价格上涨0.327370元/平米。

而鼓励的政策对商品房价格造成加价的影响，即63.71773元/平米；相反的，限制的政策对商品房价格造成降价的影响，即219.8496元/平米。

6.4模型的预测检验点预测：2011年我国人均可支配收入I为21810元，土地购置费LC为2106.2864，政府实行限制的政策，从而预测商品房价P为：=2039.001+0.081691I+0.327370LC+63.71773DUM1-219.8496DUM2 =2039.001+0.08169*21810+0.327370*2106.2864-219.8496=4290.345（元/平米）Eviews自动计算出样本内的被解释变量的拟合值，拟合变量记为PF，其拟合值与实际值的对比图如下所示。

7主要结论及政策建议7.1主要结论我国的商品房价格受到人均可支配收入和土地购置费的影响，而且政府的政策也起到较大的调控作用。

所以，面对日益严峻的房价走势，本着改善居民住房条件和优化发展房地产产业的初衷，政府从市场和政策两个方面着手进行对房价的调控。

7.2政策建议7.2.1土地购置费对商品房价格的影响在分析之中发现要远远高于人均可支配收入，而近年来各地采取的“土地财政”的财政收入也使得房价进一步上涨。

因而，合理控制土地购置费不失为一条合理控制房价的好方法。

7.2.2限制豪宅，减少对土地的浪费在不能改变商品房投资量的情况下，保证每个楼盘的小型住户的比例，比如，如果要建一个楼盘的话，要求 90 平米左右的房子要达到一定比例才行。