固定利率抵押贷款
英国抵押贷款协会数据显示，更多英国人选 择固定利率抵押贷款，原因是普遍预期英国 利率将有所上调。固定利率产品的广受欢迎 反映了各银行提供的业务颇具吸引力，以及 消费者希望锁定低利率的长期交易产品。
固定利率住房抵押贷款由于融资成本固定,且 借款人拥有在市场利率下降时提前还贷的选 择而更受借款人欢迎。但对银行而言,固定利 率的利率风险管理有较高要求。
2、抵押货款市场：是指由各种抵押工具的交易 所形成的市场。可以分为一级市场和二级市 场。
抵押关系中的当事人：
★抵押关系的债权人---抵押权人（抵押贷 款机构，包括商业银行、寿险公司、养 老基金等机构）
★抵押关系的债务人---抵押人（借款人） ★借款人提供的担保财产-----抵押物或抵
押财产
根据抵押财产不同 ，抵押贷款市场分为
6、占管风险不同：质押中，质权人有保管质物的义务， 若质物受损，由质权人（债权人）承担；在抵押中， 由抵押人（债务人）保管抵押物，承担占管风险。
如何防范抵押贷款关系的风险
第一、对借款人进行严格的资信调查 第二，对抵押物进行评估管理 第三、抵押贷款的担保 第四、抵押贷款的保险
包括抵押人 的信用风险 的保险；抵 押物的财产
对投资者来说，资产池未来产生的现金 流即是收益，而原始权益人则通过资产证券 转移资产，获得了现金。
资产证券化：以金融资产为担保，设计、 发行证券，公开销售给一般投资者，从 而实现筹措资金的过程
证券资产化市场的作用
第一，提供新的融资方式和融资渠道、低 成本筹措资金；
第二，解决资产与负债期限结构的匹配问 题、消除短存长贷；
1、担保 2、现金抵押账户 3、利率掉期
证券化金融产品
资产支撑证券（asset-backed securitization，简称ABS），基础 资产是除住房抵押贷款以外的其他资产。
按揭抵押债券MBS (Mortgage Backed Securities)，基础资产是住 房抵押贷款
ABS的种类：（1）汽车消费贷款、学生贷款证券化；（2）商用、 农用、医用房产抵押贷款证券化；（3）信用卡应收款证券化；（4） 贸易应收款证券化；（4）设备租赁费证券化；（5）基础设施收费 证券化；（6）门票收入证券化；（7）俱乐部会费收入证券化，等 等
①不动产抵押：即借款人向贷款人提供不动产作抵押取 得贷款。不动产是不能移动或移动后会引起性质的 改变的财产，通常是指土地、房屋及其附着物。
②存货抵押：又称商品抵押，工商企业以其掌握的商品、 原材料、在产品和产成品作抵押，向金融机构申请 的贷款。
③设备抵押：是以机器设备、车辆和船舶等作为担保向 金融机构取得的定期贷款。设备抵押与存货抵押同 属动产抵押。
⑦其它抵押贷款：高档家具等耐用消费品 及珠宝、玉器、首饰等作抵押品申请的 贷款。这类抵押品一般要交银行保管。
抵押与质押有何不同？
1同：抵押物主要是不动产，也有部分 动产；质押仅限于动产。
3、合同生效的时间不同：抵押须登记后方能生 效。
事实上，“以房养老”在美国老年人中并不 少见，这种方式在国际上被称为“倒按揭”， 在美国它的全名是“住房现金转换计划”。
固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款
我国颁布的《个人住房贷款管理办法》 第四章第14条中明文规定：“个人住房 贷款期限在1年以上的，遇法定利率调 整，于下年初开始，按相应利率档次， 执行新的利率规定”。
3、等额递增还款法
假定，累进间隔期为3个月，累进金 额为49元。那么，第一个月的还款额为 4198.6元。20年后总还款额是124.18万 元，需支付利息54.18万元。
4、等额递减还款法
假定，累进间隔期为3个月，累进金 额为-50.4元。那么，杨先生第一个月还 款额为6447元。20年后总还款额是 107.3万元。总共只付利息37.27万元。
第三，提供多期限、多组合的投资工具； 第四，有效地规避风险，将资产风险分配
给不同偏好的投资者，防止系统风险。
目前常见的种类
汽车贷款担保资产证券 信用卡担保资产证券 住宅产权担保资产证券 商业不动产担保资产证券
内部信用提高
1、超额抵押 2、担保 3、直接追索权 4、储备金账户 5、优先/次级划分
外部信用提高
在不动产金融市场上，债权证券化专指 金融机构将其所拥有的不动产贷款债权 转化为可转让的有价证券并出售给投资 者，从而在资本市场上融通资金的过程。
1990年，诺贝尔经济学奖获得者夏 普和米勒经过实证分析和逻辑推导后提 出：“不动产证券化将是未来金融发展 的重点。”
在美国，证券化的住宅抵押贷款在
Collateralised Debt Obligation
将抵押贷款作为抵押的再发行且利 率固定但期限不同的组合债券，它是抵 押债券的主要形式。
发行人根据集中的银行债权抵押合 同，按到期日的长短分类组合，形成不 同期限且具有固定利率的债券，在资本 市场上向投资者发行。抵押担保债券到 期还本付息。
与一种期限、一种利率的转手抵押 贷款证券不同,担保抵押贷款债券是以抵 押贷款组合为基础发行的多种期限、多 种利率、多种组合的抵押证券。
抵押贷款市场上的比重由1981年的15 ％迅速上升到1985年的50％左右，至 1997年，抵押贷款证券市场余额已突破 20000亿美元。
抵押权的证券化属于债权的证券化，涉及资 产的转让或抵押，把流动性较差的一组资产 组合起来并以发行抵押债券来筹资。
抵押债券的面值、期限、利率等都不一定与 组合的原有资产相同。
我国目前大多实行的是可变利率的住房 抵押贷款。
adjustable rate mortgage (arm) 可调整利率抵押贷款
一种定期调整借贷利率的抵押贷款。这类贷款的 利率每隔一段期间会依据某个基准利率（如联邦 基金利率 ）来调整，
调整期间则固定，如每半年、每一年、每二年、 每三年调整一次，当预期市场利率长期走低时， 借款人较偏好这种计息方式。
2、运作流程：
第一，证券发行商从商业银行等信 贷机构购买抵押贷款，将各种抵押贷款 进行适当组合。
第二，证券发行商以这些抵押贷款 组合担保，以这个集合的抵押贷款的本 利收入为基础，发行抵押贷款证券。
第三，证券发行商按期收取借款人 偿还的利息和本金，在合理扣除费用后， 将剩余部分“转手”给投资人。
担保抵押贷款债券
抵押与证券化市场
抵押与证券化市场
第一节 初级抵押市场 第二节 抵押证券化市场 第三节 资产证券化市场 第四节 中国资产证券化市场ABS、MBS
模式的初步探索 专题：美国次级债风波始末
第一节 初级抵押市场
一、基本概念 1、抵押贷款：是以借款人或第三人有价值的财
产作抵押来完成贷款活动的一种信贷关系。 当债务人不履行还款责任时，贷款人有权按 照法律规定处理抵押物，以所得价款优先受 偿。
每月的分期还款额是4818元，20 年总还款额是115.71万元，总共需支付 利息45.71万元。 附：还款明细表
2、等额本金还款法
每月偿还本息金额不固定，本金每 月需偿还为2917元，利息随时间的缩短 而减小。第一个月还款金额为6772.5元。 20年总还款额是108.78万元，总共需支 付利息38.78万元。 附：还款明细表
保险等
按揭贷款
指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按 揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银 行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物 业的产权转让给按揭人。
按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵 押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契 约中规定的归还方式和期限分期付款给银行； 银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违 约，银行有权收走房屋。
④账款抵押：是企业把应收账款作为担保 以取得的短期贷款，也把抵押应收账款 称为贴现。
⑤人寿保险单抵押：是在人寿保险金请求 权上设立抵押权，它以人寿保险合同的 退保金为限度，以保险单为抵押，对被 保险人发放贷款。
⑥证券抵押：是以各种有价证券，如期票、 汇票、股票、债券、存款单证作为担保 取得的贷款。
ABS与MBS
ABS：信贷资产证券化 MBS：房贷资产证券化产品
MBS是ABS的一个特例，两者都属于信贷资 产证券化产品。由于MBS有较大的市场，因 此就将信贷资产证券化细分为房贷类和非房 贷类两种产品，即MBS和ABS 。
第四节 中国资产证券化市场的发展情况
一、基本情况 1、现实需求
其一：从1997年到2003年，房贷的增 长迅速，如果房地产行业出现问题，银 行将面临巨大的风险。
这类新工具以其高质量、高收益率、强流动 性和“量体裁衣”的面额与到期日等特点广 为投资者欢迎。
转手抵押贷款证券
1、含义：代表着对一个抵押贷款组合及 其还款流量的直接所有权，即相应的抵 押贷款组合归投资者所有。抵押贷款的 管理人按期收取借款人偿还的利息和本 金，在合理扣除费用后，将剩余部分 “转手”给投资人。
我国的新动向
央行在《2004年房地产金融报告》中表 示固定利率放贷要适时推出。
2005中国房地产金融报告建议实行固定 利率贷款 。
中国光大银行率先向监管部门申请推出 固定利率住房抵押贷。
中国工行银行已推出固定利率住房抵押 贷。
我国个人房贷还款方式
案例：20年期限贷款70万元 1、等额本息还款法 。
按揭贷款中的当事人
物业所有权转让方为按揭人 受让方为按揭受益人 中间人
按揭贷款是在按揭人和按揭受益人均未 取得房屋所有权时进行的，需要原所有 人或业主做中间人，以便实现钱、物、 权分离状态下的运作。
抵押贷款在美国是传统的、占主导
地位的住房信贷方式。在美国各家商业 银行四种主要贷款中，抵押贷款占1/4， 其中住房抵押贷款占90%左右。美国的 住宅抵押市场是世界上规模最大的住宅 金融市场。
4、孳息处理不同：质押中，质权人有权收取质 押物所产生的孳息；在抵押中，抵押人仍有 权收取孳息。