深度解析房地产信托风控
之前我们出过一篇关于如何挑选优质房地产信托产品的文章，主要是从融资主体、投资项
目类别、投资项目阶段、风控措施等方面进行介绍，但内容相对笼统，这次我们重点针对
投资者最为关注的风控措施方面进行分析，帮助投资者更深入地了解房地产信托产品。
房地产信托产品常设置的风控措施主要包括：土地、在建工程、房产抵押；股权质押；应收账款质押；政府信用；第三方担保；结构化设计；其他（信托公司监管、托管银行监管、信托资金提前归集等）。
下面我们针对这些风控逐一进行分析。
第一，土地、在建工程、房产抵押。
通常将这些不动产作为抵押物时，抵押率一般设
置在50%以下，即信托计划募集总规模占抵押物估值的比例最好低于50%，且越低越好。
这样设置是考虑到这些抵押物或会贬值的可能性，且房地产信托产品通常会用融资项目本身
的土地和在建工程作为抵押，那么抵押物会否贬值就更值得关注。
尤其是目前，在国家对
房地产行业调控不放松的宏观政策下，人们对房地产行业看空，预计土地、房产价格会下
降的情况下，抵押率越低，抵押物保障力度越大。
不过，虽然房地产行业未来几年高速增
长的可能性不大了，但也一定不会出现崩盘的情况。
我国的地价和房价势必会经历一个相
对较长的调整过程，让房地产行业对经济的影响回归到一个合理的水平。
当然，这个调整
将会是循序渐进的，自然对整个房地产行业，对房地产信托不会产生大幅波动影响。
第二，股权质押。
与不动产抵押相同，考虑到公司因为经营等问题，未来资产可能缩水，股权贬值等情况，股权质押的质押率一般也设置在50%以下，同样是质押率越低越好。
另外值得注意的是上市公司的股票质押，情况就要复杂一些。
首先，质押股票是否属于流
通股，流通股自然比限售股要好，变现能力强；其次，质押股票的公司所属行业和公司本
身未来发展情况，即公司所在行业有无前景，公司自身经营是否良好，决定了其股票未来
能否升值；第三，大盘走势，以目前的经济形势来看，股市短中期还会在低位徘徊，大幅
跳水、上涨的可能性都不大，因此这个时期的上市公司股票价值变动不会太大，不必太杞
人忧天，但也不要放松警惕，还是要有预警的相关措施，这就是上市公司股票质押要关注
的第四点；设置警戒线，因为二级市场股票价格变动较大，因此给质押股票设置警戒线其
实就是相当于给该股票设置止损线，当股价下降到一定程度，信托公司会及时要求融资方
追加质押物，直到回归原始质押水平。
第三，应收账款质押。
被质押的应收账款一般为融资方承接政府项目所产生的政府欠款，目前的应收账款类信托产品多为这种。
其他债务人非政府的，也多为资质优良的企业。
从债务人的还款意愿和能力来讲，保障力度较大。
政府是债务人的，应充分考察当地政府
的财政状况以及该款项是否纳入当年的财政预算；企业是债务人的，应充分考察债务企业
的资产运营、盈利、偿债及发展等能力，着重关注可能影响偿债能力的因素。
第四，政府信用。
这种风控措施多用于保障房、安置房等项目，可与应收账款质押合
并分析。
因为政府应收账款类信托产品，一般会设置有政府财政承诺还款的资金文件证明，产品能否到期兑付取决于当地财政的实力。
而非应收账款类但有政府信用做担保的信托产品，多半为融资方承接政府相关项目先行垫付工程款，再由政府在项目完工验收后交付工
程款。
这类产品其风险大小也取决于当地经济水平及当地政府的财政收入。
值得注意的是，受地方投资计划刺激，目前各地方政府投资力度较大，债台高筑、财政资金紧张，所以，
即便是财政实力较强的地区，除了关注财政收入外，还要重点关注其债务情况。
如果信托
计划的资料里没有提供，可以通过当地政府网站查询。
第五，担保。
担保方一般选择实力强劲、背景雄厚的企业或财富积累较高的个人，企
业以大型国企最佳，个人以社会地位高、信誉好的为佳。
专业的第三方理财机构在考察这
类担保措施时通常会参考专业的评估机构对企业或个人出具的资产评估结果，如果是企业
担保，还需要查阅该企业近三年经审计的财务报表。
以便客观评判担保方的资金实力。
第六，结构化设计。
结构化设计的目的在于用中间级、次级信托资金作为安全垫，保
障优先级投资者的利益，因此，中间级、次级信托资金占该信托计划总募集规模的比重越
大越好，一般情况下，这个比值在1/5-1/3之间，占比越大，保障力度越强。
最后，诸如信托公司派驻人员进入项目公司进行监管、托管银行对项目用资进行监管，还是信托资金提前归集、分期归还本金等等，通常都是作为辅助的风控，不是针对项目本身，而是从监管、流程等方面加强把控。
这些要考察的就是信托公司、托管银行自身的资管、风控能力了。
分析下来，我们不难看出，房地产信托的风控措施设置与其他信托产品大同小异，判
断方法也可通用于其他类型信托产品，但因房地产行业的特殊性，在分析产品风控时也要
考虑到行业影响。
目前来看，房地产行业并没有因调控而显得捉襟见肘，反而是向着一个
健康的方向发展。
房屋作为民生刚需，出现崩盘的可能性极低，国家调控也旨在减缓其快
速膨胀速度，防范风险。
房地产信托受此影响，发行速度及规模也均有所下降，自2011年4季度开始，房地产信托占同期全行业资金信托的比例开始逐渐下降，截至今年3季度末，该比例降到最低，为11.34%，房地产信托对整个信托行业的影响逐渐缩小。
同时，加上监
管层对房地产信托的把控也越加严格，从根本上控制了风险，房地产信托发展前景可期。