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【次序3】2012年上半年全国房地产市场分析及展望
图:2012年1-6月全国300个城市住宅用地成交楼面均价
图:2012年1-6月全国300个城市住宅用地成交楼面均价
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数据来源:CREIS中指数据、
新房成交:上半年成交量为近三年同期最高,6月接近 2010年调控以来高点
图:2009年至今代表城市月度成交量走势
上半年成交量为近三年同期最高,6月接 近2010年调控以来高点。20个代表城市上半 年月均成交1055万平米,与2011年和2010年
表:十大城市二手房价格环比涨跌幅
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数据来源:CREIS中指数据,
目录
一、6月百城住宅均价9个月后首次止跌,二手住宅价格普遍上涨
二、上半年全国房地产市场分析
三、上半年广州房地产市场分析
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宏观背景:上半年货币政策预调微调力度持续加大
2012年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。央行分别在2月、5月下调存准率 0.5个百分点。6月,央行降息0.25个百分点,并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。5月末, 广义货币(M2)余额90万亿元,同比增长13.2%,人民币贷款余额58.72万亿元,同比增长15.7%。 5月人民币贷款增加7932亿元,同比多增2416亿元。
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2012年上半年全国房地产市场分析及展望
目录
一、6月百城住宅均价9个月后首次止跌,二手住宅价格普遍上涨
二、上半年全国房地产市场分析
三、上半年广州房地产市场分析
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新房价格:6月百城住宅均价9个月后首次止跌
2012年6月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米,环比5月上涨0.05%, 结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势,其中45个城市环比上涨,55个城市环比下跌。 2012年6月十大城市新建住宅均价为15429元/平方米,环比上月上涨0.75%。
上半年,全国300个城市成交楼面均 价为791元/平方米,同比下跌12%;其 中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅 用地的综合性用地)成交楼面均价为 1134元/平方米,同比下跌3%。总体来 说,均价仍低于去年同期水平。 上半年全国溢价率水平始终在低位徘 徊,直至6月多个重点城市出现久违高溢 价率地块,成为住宅类用地溢价率最高 的单月。1-6月,全国300个城市土地平 均溢价率为5%,较去年同期减少13个百 分点,其中住宅类用地(含住宅用地及 包含住宅用地的综合性用地)平均溢价 率为4%,较去年同期减少15个百分点。 上半年,全国住宅类用地单月溢价率均 低于去年同期。
2000 1600 万 平 1200 方 米 800
月度总成交面积
年度月均成交面积
1504
1087
912
1055
同期相比分别增长17%和12%,接近2010年
全年均值,但与2009年相比仍下降22%。6 月代表城市总成交1538万平方米,已接近 2010年高点(12月)最高水平仅相差3%, 与2009年的高点(6月)相差16%。 各类城市表现分化,二线城市总体增长 最为显著,三线城市同比下降。一线城市成
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供求对比:二季度供应量增长使大部分城市销供比小于1
2012年二季度,随着新增供应量的回升,多数重点城市销供比由一季度的大于1转为 小于1。其中北京、杭州由于成交量增幅超过同期新增供应量,致使销供比均大于1,在 1.30左右。
图:重点城市销供比
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
北京
上海
深圳
武汉
土地成交:上半年全国土地成交处历史低位
6月全国300个城市共成交土地1825宗,成交面积8033万平方米,环比减少19%,同比减 少48%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)510宗,成交面积2274 万平方米,环比减少13%,同比减少50%。
1-6月全国300个城市共成交土地12778宗,成交土地面积51241万平方米,同比减少27%
上半年,全国300个城市共推出土地16284宗,推出土地面积65848万平方米,同比减少
19%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)4666宗,推出面积20677 万平方米,同比减少32%。
图:2012年1-6月全国300个城市住宅用地月度供应量
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数据来源:CREIS中指数据、
图:2012年10个代表城市月度总新增供应量走势
1500
1200 代表城市月度总新批上市面积 年度月均新批上市面积
万 900 平 方 600 米
300
696
7607826360注:代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、重庆、成都、东莞和扬州,其中重庆、成都为商品房数据。
数据来源:CREIS中指数据,
苏 州
昆 明
南 京
贵 阳
宁 波
武 汉
重 庆
包 头
东 莞
惠 州
扬 州
-50%
一线城市
二线城市
三线城市
图:2012年各季度代表城市成交量同比增速
一季度 300% 二季度
200%
100% 61% 37% 0% 北 京 深 圳
广 州
-4% 上 海
苏 州 杭 州
厦 门
南 京
贵 阳
重 庆
宁 波
温 州
武 汉
天 津
400 0
注:北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、南京、苏州、青岛、厦门、贵阳、温州、东莞、惠州、包头为商品住宅交易数据; 重庆、 昆明、宁波、扬州为商品房交易数据。
图:2012年上半年代表城市成交量同比增速
上半年同比增速 200%
150%
100%
交量增长7%,北京增速最高,为21%。二线
代表城市受苏州、杭州等城市成交量显著回 升带动,同比增长26%,在各城市梯队中增 速最高。仅三线城市仍为下降,降幅为15%。
减税或补贴 上调限价 户籍放松
芜湖(2012.02叫停)、扬州(2012.05) 中山(2012.01叫停) 上海(2012.02叫停)、从化(2012.02) 资料来源:中国指数研究院综合整理
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土地供应:上半年土地供应量同比减少
6月全国300个城市共推出土地3086宗,推出面积12340万平方米,环比减少3%,同比减 少32%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)819宗,推出面积3901 万平方米,环比增加16%,同比减少33%。
图:2012年6月十大城市新建住宅价格指数
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数据来源:CREIS中指数据、
二手房价格:十大城市主城区二手住宅价格普遍上涨
2012年6月,十大城市主城区二手住宅样本平均为20491元/平米,环比上月上涨0.26%;各 城市二手住宅价格环比均上涨,具体来看,杭州涨幅居前,环比上1.20%,广州、深圳、北京、 上海、重庆5个城市涨幅在0.1%-0.5%之间,武汉、南京、成都和天津涨幅在0.1%。
如武汉、厦门不仅调整了普通住宅标准,还调整了公积金政策;上海调整了普通住宅标准,放宽
户籍限制被叫停;芜湖放宽公积金政策,而税费补贴政策被叫停。另外,限购城市中近一半城市 微调楼市政策。
微调方式
表: 2012年上半年楼市政策微调的城市
城市
普通住宅标准调整
厦门(2012.01)、天津(2012.02)、上海(2012.02)
50% 26% 7% 0% 北 京 -50%
深 圳
上 海
广 州
苏 州
杭 州
厦 门
南 京
贵 阳
重 庆
武 汉
宁 波
温 州
昆 明
天 津
青 岛
惠 州
包 头
东 莞
一线城市
二线城市
三线城市
扬 州 -15%
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数据来源:CREIS中指数据、
新房成交:二季度一二线城市成交量同环比均有明显增 长,三线城市环比增长,但仍低于去年同期
重庆
成都
杭州
东莞
注:北京、上海、深圳、武汉、杭州、东莞为商品住宅数据,重庆、成都为商品房数据。
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数据来源:CREIS中指数据,
供求对比:库存基本持平,出清周期继续下降
截至6月底,10个代表城市可售面积为7658万平方米,比上月减少79万平方米,比年初微降 0.9%,但仍比去年同期高28.8%。 受成交量回暖带动,10个代表城市出清周期均值降为14个月,比年初缩短4个月,是今年来最 低水平。与上月相比,全部重点城市出清周期均有所下降。
图:2012年上半年货币政策变化
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数据来源:统计局,人民银行,CREIS中指数据,
中央导向:坚决抑制不合理需求,促进房地产市场健 康发展。支持自住性需求,促进市场活跃。
2012年上半年,温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果,即使在经济下 行压力加大提出“稳增长更重要”之时,温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投 资性需求的政策措施。
公积金政策松绑
乐山(2012.01)、连云港(2012.01)、厦门(2012.01)、信阳(2012.03)、日照(2012.04)、南昌(2012.04)、蚌 埠(2012.04)、济南(2012.04)、克拉玛依(2012.04)、大连(2012.04)、滨州(2012.04)、遂宁(2012.04)、宿 州(2012.04)、江门(2012.04)、郑州(2012.04)、武汉(2012.04)、常州(2012.05)、南宁(2012.05)、漳州 (2012.05)、沈阳(2012.05)、芜湖(2012.05)、乌鲁木齐(2012.05)、永州(2012.05)、临沂(2012.05)、莆田 (2012.05)、池州(2012.05)、西安(2012.06)
昆 明
青 岛
惠 州
包 头