戴德梁行物业管理的特色香港戴德梁行于1993 年成立，并于2000 年元月1 日与英国DTZ Debenham Thorpe(DTZ)及新加坡戴玉祥公司合并，称为戴德梁行公司。

戴德梁行是一家综合性的房地产咨询有限公司，物业管理是其主要的专业服务内容之一。

该公司的业务范围遍及全世界的40 个国家和地区，拥有200 个办事处，专业人员达10000 余名之多。

作为国际知名房地产顾问公司，随着整个大陆房地产市场的发展和活跃，戴德梁行已陆续在全国13 个城市设立分公司（现时戴德梁行在深圳、上海、广州、北京、大连、天津、重庆、成都、杭州等地均设有正式牌照分公司），业务范围覆盖60 多个城市。

经过十余年的发展，戴德梁行已在全中国发展成为拥有三千多名专业人员的专业服务机构，提供并通过专业到位的服务，与很多客户保持着良好的伙伴关系，管理的物业面积超过二千五百万平方米，成为中国最有影响力的地产顾问咨询公司之一。

戴德梁行多元化的国际网络确保客户可以获得全球如一的高水平服务。

凭着戴德梁行在物业管理及其他房地产相关服务方面的专业知识与经验，戴德梁行的业务范围现已涵盖了公营及私营等不同领域。

戴德梁行在不同类型的物业及设施运作方面均累积了丰富的管理经验。

目前，戴德梁行正努力让众多的置业者能够享受到戴德梁行提供的全球标准专业化的、全方位的优质服务。

以下为戴行的两位老板在西安的一次演讲摘录：DTZ梁敏雄先生的演讲各位嘉宾、各位客户、各位老板，各位媒体朋友大家下午好！我非常高兴也很荣幸今天能够来到西安，跟各位朋友见面，分享一下关于物业管理现在的情况。

这次是我第一次来西安，昨天晚上跟今天早上转了一个圈，我觉得西安是一个比较古老的城市，但是我都看到它是充满朝气、生机、朝气勃勃的一个城市，所以我心里觉得西安是一个希望之城。

那么今天跟各位分享一下现代物业管理概念。

首先我介绍一下我自己在物业管理行业的一些经验。

我是香港人，在香港做物业管理有二十多年，其中在长江集团做物业管理，就是李嘉诚的公司，来到中国发展有十年都在北京。

曾经在北京一个莉莎国际大厦，在中关村，还有一个25万平方米的大楼，在长安街。

那么现在我在戴德梁行是派驻在金融街的国际大厦。

那么我的物业管理资格是英国大学香港地产房屋经济学会会员，香港地产行政人员学会会员，我是注册专业房屋经理，在香港保良局专业进修学院，我也是这个培训课程的首席顾问。

说到物业管理，其实在外国已经有100多年的历史，在香港已经超过60多年。

目前中国的发展有十多年，那么我们在香港二十多年以来，我一直见证了这个行业的变化和进步。

那么现在我来到中国内地几年看，其实现在中国的物业管理是重复着同个过程，在改变在进步，慢慢的一个过程，向专业化转变。

今天利用短短的时间，跟各位朋友分享一下什么是专业的物业管理。

因为要你们去看所有物业管理公司的服务书，我们是专业的物业管理服务，我们的公司是专业的物业管理服务公司。

什么是专业呢？我就开玩笑，做物业管理专业吗？不专业。

一个医生，这个朋友问另外的朋友你干吗的？我做医生的。

那个朋友觉得很专业。

我呢？是个律师，非常专业。

你呢？会计师，很专业。

你呢？物业管理。

物业管理没有什么专业的。

这个行业在社会地位是比较低的。

我们在北京开过很多招聘会，我们物业管理经常会招很多人，保安、服务人员，在物业管理的摊位前面，总是很少人，凡是什么什么酒店都一大堆人围着，但是做的工作都差不多，前台、服务，员工工资也不高很多，但是酒店有很多人应聘，物业管理没有人来应聘，物业管理好象是地下工作者，是保安，清洁，没有什么专业不专业的，其实不是这样的.其实我们把专业定了位，什么工作什么是专业的。

我觉得有四个条件：首先是员工有专业的技术和知识。

另外它要有一个严谨的行业规范，比如律师、会计师有一些行业规范，他们不能犯错，有一些标准定出来，让他们都遵守，其实物业管理也有。

要作为一个专业的人士，说一些话都非常精准，我们不能随便乱说。

那么最后什么是专业的？就是要有一个公信力，人家认可我们是专业的，不是我们去吹我们是专业的。

而是我们的客户认可我们是专业的。

跟各位分享一下，其实作为物业管理公司，我们要具备怎么样的条件，跟怎么样的一个技术水平？我特别举例，刚才我说了我是英国特许房屋经理学会会员，要拿到这个资格，我们要完成大学级别三年的课程要学，要考试，还要学，我们这个三年的学习，课题都明白了，原来我们作为一个物业管理的专业人士是要具备很多很多的知识，不单单是什么物业条例这么简单。

首先我们要学法律。

那么这个法律呢，包括有民事法、公司法、土地法、市政及卫生条例、消防法规、机电工程法规、会所及游泳池管理，还有一些私家路交通管理法规及物业管理法规。

那么我们在学法律的时间，其实我们跟律师学的东西是一模一样的，只不过我们没有学刑事法，什么杀人、放火呀，这个没有学，这不是物业管理的法规。

除了刑事法，什么法都要学，要求跟律师是一样的。

除了法律我们还要学工商管理高管概念，怎么去做一些工作流程、风险管理、构建团队，怎么去为我们这个团队做一些评估管理系统。

我们还要学社会学，社会学我们学社会结构，有不同的人组成。

还有社区关系，怎么样建立一些社区关系，社区关系的重要性跟我们物业管理是怎么联系的。

那么我们还要学亲子关系。

亲子关系就是父亲、母亲跟孩子的关系，物业管理怎么学这个？物业管理又不是做社工，其实是有关系的，我们管理很多社区，我们里边的客户，不是个体来的，是一个家庭来到小区的。

我们来学亲子关系理论之后，我们以后提供的服务能够为小区提升我们每一个家庭的亲子关系，让每一个家庭开开心心的，这是我们工作的一个目的。

还要学儿童及老人心理学，因为这里面的老人家还有小孩子，我们还要研究他们的心里学，因为老人跟小孩对物业的要求跟一个普通的成年人是不一样的，那么我们怎么样在服务中体现让他们觉得住在这个小区很开心，所以我们要理解他们的心理状态。

我们还要学一些社会保障，就是对一些退休的人，政府能够提供什么保障。

那么我们要学统计学。

因为对于物业管理来说，现在包括很多同志，很多员工，现在我们服务的水平，总之方方面面的很多数据就要统计，做了统计之后，我们要做预算各方面都能把握得比较准一些。

我们要学哪一种方法适合哪一种统计。

【梁少伟】：我们还要学公共行政，公共行政是政府运作的过程。

我们要学政治学，他们是怎么运作的，怎么投票，怎么选举。

我们要了解公共政策的过程，不管是物业管理还是服务管理，这个过程是怎么做的？我们要理解他们每一个政策背后的目的。

我们物业管理包括楼宇结构，设备设施、施工图纸等各方面是怎么运作的。

我们要学城市规划，包括城市规划的一些理论，还有就是城市规划跟物业管理对我们物业管理的影响。

人力资源管理我们要学劳动法、人事管理，员工激励，员工考勤，业绩考核。

现在市场来说，对物业管理的承担程度还是不够，另外还有一个假投标的问题。

就是很多项目外派物业管理要投标。

我们作为一个物业管理公司我们有自己的想法，把这个员工的工资定太高，成本就太贵了，基本上我们实现不了了我们的想法，因为我们不为中标。

这是一个非常困难的成本。

所以怎么办？生意不能不做？所以我们反过来非常重视员工激励，怎么管理员工。

人不光是为了钱工作，还为其他事工作。

钱不能够满足员工的话，我们是不是用其他的办法满足员工，我们给员工一个平台去发展，给他们一个希望，这都是我们需要加强的方面。

另外一个重要范畴就是物业管理的重要工作就是财务管理。

我们要学物业管理的收支预算，资产负债表，当然要学一些经济理论。

在外国来说，这是是非常重要的。

不要说香港，就是在外国，客户买一个房子，售楼都要交保险金的，但是收了一大堆钱之后，这个钱放在银行里，这个利息比较低。

不光是在外国，在香港还有一个规定，收了钱之后，要把这个钱放在银行里，这个钱用在业主身上。

我们在香港还能研究哪个银行，哪回报比较好。

比如说一个亿的基金5000万。

所以我们要理解金融这方面，是三个月定期还是五个月的定期，我们要盈利。

就是把业主的钱咋样去利用，把这些利息都放回业主的兜里边。

我们要学测量估价，我们要去对物业投资的估计，要建一个楼，要怎么去估价，怎么对每个物业将来不同的回报率做出一个预计。

我们在外国对二手物业的估价也是非常重要的，但是在中国就是二手市场，这个在将来也是非常重要的。

当然最重要的就是物业管理，在香港叫大厦公契，在中国内地叫合约管理。

我们对每一个地方的物业管理都要学，比如日本、新加坡是怎么做的，我们在香港也学，他们的物业管理是怎么样的，我们把学到的东西，好的东西拿过来用。

各位朋友都看到，我们在香港一个所谓专业的物业行业的从业人员，其实要学那么多的东西，学三年之后，考试合格，你可以看到整个物业管理的知识是非常全面的。

在中国也是要发展上去，我来中国十几年，之前比如说物业管理上岗证，物业管理资格，这些都集中在物业管理范畴。

现在我知道，我看过建设部推出一个物业管理师的要求，它的课程跟以前是不一样的，让我觉得很高兴了，我觉得摸对这个路了，现在这个物业管理课程已经不单单是物业管理，要有别的，就像我刚才说的一些东西。

现在像我说的，中国是处于前进这个步伐，物业管理不单单是一个房，不光是保安、收管理费，不是那么简单的，其实一个好的物业管理，甚至对整个社会、所有国家都起到非常重要的作用。

我们每个小孩、老人都是股东，这个我们也要学，整个社会都是亲子关系，每一个物业公司都发挥最大的功能。

所以在这方面很多国家政府，都非常支持中国物业管理发展的，如果每一个小区都积极做起来，保安做得很好，保洁做得很好，没有垃圾没有传染病，楼宇各方面都保养的很好，比如我刚才说的一大堆专业的东西，如果做到这些的话，政府真的会轻松很多了。

所以在这些方面，作为物业管理一个从业人员来说，我希望在中国方面能够跟国际接轨，将来我们要真的要将物业管理提到一个专业水平，前期我们的培训、课程，应该像我刚才讲的PPT一样，慢慢去学。

现在没有怎么办？这个是需要发展的，需要我们的从业人员都是应该明白，我们做物业管理原来是要学很多方面的知识的，不单单是物业管理。

那么政府还没有配套，那么我们希望中国物业管理的行家，可以通过其他途径学，比如可以看书，我们要学这个，我们要增强技术专业技能，我们可以看书或者短期的培训，各方面提升自己整体的能力。

除了这个之外，还有一个专业的，就是刚才说了，所有的律师、医生、会计师，他们都有一个什么会。

这些学会都有一个比较严谨的行业规范，那么在香港刚才我说了，我是香港的英国特许房屋经理学会会员，香港专业房屋经理，其实我们有很多的规范也是非常严格的。

这个行业规范包括第一个专业操守、第二个个人操守，第三对同事的操守、第四个是对雇主及客户的操守，最后一个是对社会的操守。

从这五个可以看出来，我们不单单是把我们的工作做好，我们在各方面都有我们的操守和责任。