看供应量 :环线内市场供需关系比较紧张，供应分散不成规模
2006-2009.10月天津环线内成交量价走势图
成交面积 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 4000 2000 成交均价 14000
从该图标中可以预测，市内六区
看趋势 :供求关系未来中短期供给乏力，中长期供给加速回升， 明年下半年将迎来新房上市潮。
MACRO ECONOMY
未来宏观市场预测的总体结论
1 2
政策调整风险加大，明年市场可能面临政策变数。
明年下半年供应潮将会出现，面临潜在的竞争压力。
第一部分 发现成功的线索
宏观大势 中观市场
VIEW OF THE MARKET
看基础 : 国内市场对房地产信心已经恢复，市场进入上行阶段
MACRO ECONOMY 一、成交量：全国总体商品房销售仍在加速，大部城市同比增幅巨大
1-10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增 长48.4%，增速比上月提高了3.6个百分点，表明10月成 交量增速仍在加快。 从城市来看，大部分城市成交量都较去年同期有大幅上 升，其中北京、上海、重庆、成都、郑州、天津、长沙、 西安的增幅普遍都在100%以上，而深圳、东莞、佛山等 珠三角城市成交量在飙升之后，出现一定程度的回落，同 比增幅开始收窄。
2009.02
2009.04
2009.06
2009.08
2010年环线内在售项目供应量（万㎡）
住宅总货量 （万㎡） 18 24 序号 10 11
序 号 1 2
项目名称 世纪都会 津湾广场
项目名称 中天首府 富力津门湖
住宅总货量 （万㎡） 6 10
2009.10
2006.1
2006.3
2006.5
2006.7
2006.9
2007.1
2007.3
2007.5
2007.7
2008.2
2008.4
2008.6
2008.8
从该图标中可以预测，市内六区
2010年总货量约在
250万㎡
3
4 5 6 7 8 9
环球金融中心
仁恒海河广场 钻石山 融创西康路项目 博智大沽路项目 香港建设项目 宝利长江道项目
30
27.36 15 6 6 15 7.23
怎样发现优势，寻找机会，走出一条成功的道路……
思维
导图
Chapter 1
发现成功的线索
2、 中观市场
在大势中找线索…… 1、 宏观大势
Chapter 2
寻找成功的路径
2、项目定位
在线索中找规律…… 1、项目价值梳理
Chapter 3
在尝试中找成功……
走向成功的大道
1、前车之鉴 2、营销策略 3、推售执行
天津市房地产住宅项目营销策略总纲
201 年 月
倒叙目标
年一、 营销目标： 1、打造201 年市场绝对明星项目！
2、实现集团品牌的成功落地！ 二、销售目标：
1、全年完成6亿销售额；
2、实现85%回款率；
当梦想照进现实……
缺乏高端住宅根基的项目所在地；
尚待开发没有规划利好的陌生片区；
未被深入了解的品牌……
3
4 5
金地集团
SOHO中国 方兴地产
440.97
324.64 278.94
截至11月6号，60余家 房企融资总额达约4000 亿元人民币。其中前15家 房企融资总额超3000亿 元人民币，占总融资80% 左右。 此现象加速了行业洗牌， 导致强者恒强，赢者通吃。 第四季度有近30家房企 排队上市。 大部份融资将用于土地 市场，抢地的现象暂时还 不会平息。
12000 10000 8000 6000
325万㎡
320万㎡ 127万㎡
Байду номын сангаас
255万㎡
2010年均需求量约在
300万
㎡
备注：由于2008年、2009年成交量存在很大经济 和政策因素影响性，取2006年、2007年作为正常 成交量标准。
2006.11
2007.10
2007.12
2008.10
2008.12
锁定市内六区和新四区
1、2010年天津市场的供求关系如何？ 2、供应结构梯次如何？有什么变化和启示？
3、结论
市内六区供应存在一定的缺口，可能会出现供不应求的局面
环城四区供应量较大，产品丰富 由于城市土地的稀缺，2010年城市中供应出现结构性失调
机会点：环线内主流改善和刚性需求供 应缺失
VIEW OF THE MARKET
12
13 14 15 16 17 18
天鹅湖
水岸公馆3期 万达广场 招商靖江路 远洋二期 格调艺术领地 中信珺台
2
13 15 8 8 13 18
二、开发商：金融环境宽松，销售回款猛增，现金充裕
看基础 : 各个融资渠道大门重新开启，扩大投资具备基础条件
MACRO ECONOMY
2009年中国房企融资总额调查表（1-15名） 序号 1 2 房企名称 万科 绿地 融资方式 银行授信500亿、增发集资金112亿 银行授信174亿、银行授信300亿 定向增发募集资金40.97亿、 银行授信300亿、信托100亿 银行授信200亿、银行授信100亿、 可换股债券28亿港元 配股融资27.08亿港元、配股融资11.49亿 港元、银行授信45亿、银行授信200亿 公司债32亿、银行授信200亿 银行授信180亿、发行公司债14亿 公司债55亿、公司债60亿 公司债10亿、银行授信100亿 发行公司债13亿、配股集资15.7亿港元、 定向增发募集78亿 银行授信100亿 公司债56亿 IPO募集资金59.5亿港元 IPO募集资金56.53亿港元 定向增发融资50亿 融资总额（亿元） 612 474
第一部分 发现成功的线索
宏观大势 中观市场
宏观政策和市场
The Strategical Problems of the Marketing
从现有的市场表现中，看未来的市场基础，
从现在的线索中，找到未来的趋势所在。
看基础 : 国内经济已经复苏，明年经济稳步增长已成定局
MACRO ECONOMY
数 据 来 源 ： 国 家 统 计
6
7 8 9 10 11 12 13 14 15
泛海建设
龙湖 富力 首创臵业 保利 绿城 金融街 北京金隅 恒大 招商地产
232
194 115 110 104.8 100 56 52.3 49.74 50
看趋势 : 政策动作与房地产行业相比，调整滞后，周期较短，收 紧趋势已现。
MACRO ECONOMY