采用假设开发法测算地价系数的基本思路
运用假设开发法计算各地块地价 对各地块地价进行个别因素修正
求取地价系数
调查宗地的基本情况 了解宗地规划的开发模式 预测开发完成后的房地产价值 估算开发成本、税费和开发利润 计算土地获取成本，即楼面地价
采用多指标综合评价法测算地价系数的基本思路
根据各地块的规划功能分布，分析其价格影响因素 确立各类地块价格影响因素的指标体系 应用特尔菲法，确定各评价指标的评分标准和权重 计算各指标的具体分值 根据所评分值和权重，确定各地块的综合分值，进
区位关系(2)
GIS分析
都江堰水利系统
现状水系
机会与限制
原有总体规划
原有控制性详细规划
控规调整总平面图
用地平衡
Óà µØ Ãû ³Æ
¾Ó × ¡ Óà µØ ¹« ¹² Óà µØ
Éç Çø ÖÐ ÐÄ ¹« ½¨Óà µØ Éç Çø »ì ºÏ Óà µØ ¹¤Òµ Óà µØ µÀ ·Óà µØ ÂÌ µØ ¹æ »® × Ü Óà µØ
灌木（ 6种） 两侧绿化隔离带典型
植栽（8种）
设计理念 总平面及索引 道路剖面设计 交通设计 生态设计 公共开放空间设计 植栽设计 照明设计 街道及景观设计 两侧建筑形态控制原则
道路系统 道路转弯半径 路口交通控制 公共交通系统 步行/自行车系统 重要交叉路口 交通信号灯 典型公车站
经济、生活、环境三位一体
经济
ECONOMICS
1 2
3 4
生活
LIFE
5
环境
6
ENVIRONMEN T
1 生活水准提高 2 消费能力提高 3 资源的有效利用 4 资源的提供 5 环境的保护 6 生活休闲设施的提供
人、社区与自然
人
PEOPLE
1
2
社区
3
COMMUNITY
自然
NATURE
1 生活与经济 2 休闲与生态 3 都市环境与
0.6
18.6
1.1
6.8
1.3
7.1
1.3
6.1
1.3
7.9
5.2
6.9
1.3
7.1
1.3
6.1
1.3
18.7
1.1
16.9
1.1
30.3
1.1
15.4
23.4
64
0.6
27.5
0.6
5.7
518.5
0.6
½¨Öþ ¹æ Ä£ (½Æ · ½ Ã×)
176,400 -
202,800 196,200 202,200
“控规调整”包含的内容：
区位 机会与限制 GIS分析 现状水系 现状土地使用 业主意见
总体规划 用地平衡 规划结构 分期建设
绿化与公共 开放空间系统
生态系统 城市绿地范围
规划理念 现状分析 原规划分析 控规调整总体规划 控规调整道路系统 控规调整绿化生态系统 控规调整地块划分指标 土地价值研究报告
43% 7%
4% 8% 3% 14% 21% 100%
规划结构
交通动线
道路结构
公共交通系统
绿化系统
生态系统
城市绿地范围图
分期建设
地块划分
地块指标（例：北区）
µØ ¿é ± à ºÅ
N-1 N-2 N-3 N-4 N-5 N-6 N-7 N-8 N-9 N-10 N-11 N-12 N-13 N-14 N-15 N-16 N-17 N-18 N-19 N-20 N-21 N-22 N-23 N-24 N-25 N-26 N-27
199,800 127,200 237,600 200,880 89,760 93,720 80,520 91,080 93,720 80,520 201,960 182,520 327,240 384,000 165,000 3,333,120
ÈË ¿Ú ¹æ Ä£ (ËÈ )
2,911
3,346 3,237 3,336
Ð þÕ Óà µØ ÎÄ ¯» Óà µØ »á ¹Õ Óà µØ ÉÌ µÒ Óà µØ ° ì «¹ Óà µØ ÉÌ ÃÓ ¹« Ô¢ Óà µØ
Óà µØ Ãæ »ý
(ha)
761
116
15
1%
11
1%
15
1%
11
1%
42
2%
22
1%
76
144
54
253
376
1,780
± È Àý (%)
公共开放空间（四）
100米示范带方案建议
公共开放空间活动设施建议
植栽设计总体原则
典型路中大树树种 路中绿化隔离带典型灌木 两侧绿化隔离带典型植栽
植栽设计总体原则
建立温江新区生态绿网的中心轴线 以不同植栽反映大道沿线土地使用 反映温江新区多样地方性植栽特色 强调绿地生态环境设计，建立物种多样性 以低维护，抗污染，高适应性为植栽做为骨干材料 考量四季变化、开花季节、质感与色彩，建立足够
设计理念（五）
——建立都市之肺
设计理念（六）
——反映“生活、环境、经济”三位一体的原 则
光华大道近期实施总平面图
光华大道近期实施总平面图
总平面索引
总平面索引
道路剖面设计（一）
景观空间效果（一）
道路剖面设计（二）
景观空间效果（二）
道路剖面设计（三）
景观空间效果 （三）
道路剖面设计（四）
当地文化
新都市主义
大众运输系统 传统邻里关系 城市田园村落 街坊社区
新都市主义的特点
以人为本 大众运输系统替代汽车
步行/自行车/公共交通
密度较高的混合功能中心区
商业/零售/公园/办公/市政/服务/交通
生态系统
自然环境
人文环境
生物环境
防止水土流失 避免土壤侵蚀 水资源提供 水质净化 空气净化
容和要求赋予了不同的定位 由于定位的不同，导致土地收益的不同，从而形成土
地价值差异 土地价值差异是土地价值分析的主要研究对象 土地价值分析的成果可以检验规划的合理性和可行性 土地价值分析是对规划的经济内涵的定量解释 土地价值分析可以从市场和经济的角度检验规划方案
的可行性 土地价值分析与规划呈因果、互补、互动的紧密关系
(¹« Çê )
(ƽ · ½ Ã×)
(ÈË )
537.1
0.7
3,326,440 29,407
518.5
0.6
3,333,120 49,419
538.6
0.7
3,546,240 50,992
ºÏ ¼Æ
1594.2
0.6 10,205,800 129,818
Ö·Çø
ÐÖ ÐÄ øÇ ±Çø ÏÄ Çø
Óà µØ ÐÔ ÖÊ
R G R R R G G R R R RC C C C G G C C C RC RC RC G G R R G
Óà µØ Ãæ »ý ÈÝ »ý ÂÊ («¹ Çê )
29.4
0.6
9.3
Байду номын сангаас
33.8
0.6
32.7
0.6
33.7
0.6
5.9
5.9
33.3
0.6
21.2
0.6
39.6
景观空间效果（四）
道路剖面设计（五）
景观空间效果（五）
道路系统
步行/自行车行系统设计原则
公共交通系统设计原则
道路交叉口建议方案
交通信号灯建议方案
典型公车站建议方案
生态系统设计原则
生物多样性
公共开放空间
公共开放空间（一）
以亲水广场/阶梯叠水/临水户外餐饮平台/露天 阶梯坐椅/运河步道构成的开放空间
控规调整（完成） 光华大道城市设计（中期）
第三阶段：2002.7.20—8.21.
光华大道城市设计（完成） 中心区城市设计（中期）
第四阶段：2002.8.23—9.27
光华大道城市设计（修改） 中心区城市设计（完成）
最后阶段：2002.10.—至今
控规调整（修改）
第一部分 控规调整
而求取地价系数
地价系数体系
第二部分 光华大道城市设计
“光华大道城市设计”包含的内 容：
近期实施总平面 远期实施总平面
近期道路剖面4种 远期道路剖面5种
公共开放空间4种 100米示范段 中央公园 活动设施
推荐树种 典型路中大树树种
（5种） 路中绿化隔离带典型
四川省xx区人民政府 成都xx城市发展有限公司
xx新区 概念性规划及城市设计
(最终成果)
本项目共包括三部分内容
第一部分：控规调整 第二部分：光华大道城市设计 第三部分：中心区城市设计
本项目共包括四个工作阶段
第一阶段：2002.5.20--6.17
控规调整（中期）
第二阶段：2002.6.20--7.19.
Óà µØ Ãæ »ý
ÈÝ »ý ÂÊ ½¨Öþ ¹æ Ä£
ÈË ¿Ú ¹æ Ä£
(¹« Çê )
(ƽ · ½ Ã×)
(ÈË )
537.1
1.1
5,098,920 47,856
518.5
1.0
4,940,995 78,043
538.6
1.0
5,260,355 82,644
ºÏ ¼Æ
1594.2
1.0
3,297 2,099 3,920 3,135