自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管
理部门应当没收其非法收入，并根据情节，处以罚款”的规定，县国土资源 局应依法收缴镇中学所收租金中包含的土地收益部分，并对其违法行为，根据 情节给予处罚。 厚于德，敏于学
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案例分析
土地出让金有无优先受偿权
某市有一宗土地，在欠交土地出让金３００万元的情况下，就已颁发了国 有土地使用证，后该土地使用权人以这宗土地作抵押，从银行贷款，贷款到期
反了该条款的规定，构成了改变土地用途的违法行为，是本案的违法主体。
非法占地是指单位或个人未经批准，擅自占用土地，采用欺骗手段骗取批 准占用土地，以及超过批准的数量多占土地的行为，其显著的特征就是行为人 没有取得任何批准文件而擅自占用的土地。 厚于德，敏于学
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针对本案，当事人之间真实的法律关系是土地转让关系，其违法行为的 表现形式是以其他形式非法转让土地，这里以本案当事人签订的房屋租赁合
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案例分析
政府收益与其他债权相比是不是有优先受偿权，关键在于有没有法律依 据。在本案中，如果国土资源局在对抵押合同进行审批时，没有书面告知银行 “这宗土地尚欠土地出让金”，那么，土地出让金没有优先受偿的权利，而只
能作为一般债权对待。有人可能会主张国家利益高于其他利益，这种观点过于
原则。《民事诉讼法》第２０３条规定，已作为银行贷款等债权的抵押物或者 其他担保物的财产，银行和其他债权人享有就该抵押物或者其他担保物优先受
偿的权利。而《企业破产法》第２８条也明确规定，有担保的财产不属于破产
财产。而作为国家收益的税收却只能从破产财产中扣除。 从上述规定可知，从国家利益角度来推断本案出让金优先受偿权问题，不太符 合法理。那么，如果本案中，银行被书面告知拟抵押土地尚欠３００万元出让 金，那么，国土资源局代表政府却因告知拥有了与抵押权相抗辩的抗辩权。其 依据可从以下规定推断出：
等法律法规和政策都表明，在出让、租赁、转让、抵押处置房屋和土地时，必
须遵循“地随房走”或“房随地走”的原则，两者不能分开。划拨土地使用 权的出租，《新疆维吾尔自治区城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》第 二十四条规定了限制条件，必须由划拨土地使用权的出租方办理出让手续，与 市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，补缴出让金，办理登 记手续后，方可出租土地使用权。由此可见，杨某认为“汤某租赁的是房屋 而不是土地，只需要在房地产管理部门办理登记手续”这一观点显然是不正
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租赁房屋时承载房屋的土地也随之出租，土地和在其之上的房屋是不能分 开的。某镇中学出租房屋给汤某办养鸡场，是违法改变土地用途和非租地价理论认为，房租是一种混合租金，其中有一部分是属于地租，
而另一部分是属于建筑物本身。《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使 用权出让和转让暂行条例》，原国家土地局《划拨土地使用权管理暂行办法》
后未能被偿还，现该银行通过诉讼已进入执行程序。法院现要求市国土资源局
协助执行，把土地权属过户到银行名下。而国土资源局认为，过户可以，但应 优先清偿所欠土地出让金，理由是出让金属于政府收益，应优先受偿。但银行 和法院认为土地出让金属于一般债权，不能享有优先权。 话题一：出让金作为政府收益能否优先于抵押债权受偿？ 如果能，就会出现两个新问题：Ａ．征用土地的补偿费能否因等同于出让金 性质而应优先受偿？Ｂ．土地抵押登记时，国土资源局未告知抵押权人欠交 土地出让金的事实，属于权利瑕疵，国土资源行政主管部门是否承担行政赔 偿责任？ 话题二：根据《闲置土地处置办法》规定，拟定闲置土地处置方案时， 应与抵押权人一并协商拟定，如果抵押权人只同意过户而不参与处置方案， 国土资源行政主管部门如何处理？ 厚于德，敏于学
确的，与上述法律法规的规定相悖。
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本案的违法主体应是镇中学。《土地管理法》第五十六条规定：“建设 单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者
土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该宗土地建设用途的，
应当经有关人民政府土地行政管理部门同意，报原批准用地的人民政府批准； 其中，在城市规划之内改变土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划行 政主管部门同意。”镇中学是以公益事业而取得的划拨土地使用权，若要改 变土地用途，理应提交确需改变土地用途的申请书，依照法定的程序办理审批 手续，经批准后，方可按新批准的土地用途使用土地。事实上，某镇中学却未 经批准擅自将房屋出租给以营利为目的的汤某办养鸡场，改变了土地用途，违
同为构成要件。由此可见，县国土资源局认定汤某非法占地给予处罚，明显适
用法律不当，违法主体认定错误，违法主体应是镇中学。但汤某与镇中学之间 租赁房屋的行为属于民法调节的范畴，不受法律保护。 土地管理部门应处理某镇中学，因为镇中学既是房屋所有权人，又是土地 使用权享有者，出租房屋时连同划拨土地使用权一起出租，其行为未经县经以 上人民政府批准，未补缴土地租金，也没有办理划拨土地使用权出租手续。依 据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条“对未经批准擅
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《城市房地产抵押管理办法》（建设部１９９７年４月２７日通过）第
２８条规定：“以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：„„（二） 已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地出让金的款额。”如此规定， 原因可能有二：其一，有些已取得使用权证的土地在作抵押时，并未缴清全部
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学校食堂不能租出去经营
2003年 4月，新疆某镇个体户汤某承租某镇中学闲置食堂房屋办养鸡场。 镇土地管理所发现后，对其作了调查取证，并报县国土资源管理局对汤某以非
法占地为由给予了相应处罚。镇中学校长杨某认为：汤某租赁的是房屋而不是
土地，只需要在房地产管理部门办理登记手续就行了。汤某租赁的房屋是学校 闲置多年不用的食堂用房，收取租金主要用于弥补教学经费的不足，是合理的， 没有必要再向土地管理部门缴纳土地出让金。 针对国土局的处罚和杨某的观点，大家怎么看？